Infiltrazioni d’acqua in condominio: senza prova del nesso causale niente responsabilità!

Infiltrazioni d’acqua e danni agli edifici

Gli edifici sono costantemente esposti a fattori di degrado come agenti atmosferici, invecchiamento dei materiali, azione umana e talvolta eventi eccezionali che, combinati con una scarsa manutenzione ordinaria, possono comportare danni di notevole entità.

Tra le principali cause di deterioramento vi sono le infiltrazioni d’acqua, che penetrando nelle strutture possono compromettere pareti, solai e altri elementi costruttivi, lasciando segni spesso evidenti.

Le infiltrazioni possono derivare da diverse origini, tra cui la rottura di tubazioni o impianti idrici o di riscaldamento, con perdite che, se non individuate tempestivamente, possono causare danni estesi a pavimenti, soffitti, strutture portanti e non.

Nei contesti condominiali la questione diviene sempre più complessa, poiché è necessario accertare con precisione il nesso di causalità tra la fonte dell’infiltrazione e il danno subito per attribuire le responsabilità e quindi le spese per le riparazioni.

A fornire chiarimenti in merito è stata la sentenza della Corte di Appello di Milano n. 1021/2026, la quale ha trattato un caso molto interessante inerente alla responsabilità nei confronti di danni in ambito condominiale, ove si sosteneva che le infiltrazioni fossero la causa e che le stesse provenissero da una singola unità immobiliare, in particolare da una cassetta del WC rotta.

Per cui il condominio chiedeva alla proprietaria dell'unità immobiliare interessata il rimborso delle spese sostenute per le riparazioni e il rifacimento della facciata deteriorata.

La Corte conferma la decisione del Tribunale di primo grado, rilevando che non è stata fornita una prova certa della sussistenza del collegamento dei danni in facciata con l’unità immobiliare della condomina convenuta.

Infiltrazioni d’acqua e responsabilità nel condominio: decisiva la CTU

Nel caso in specie, il condominio sosteneva che alcune infiltrazioni d’acqua provenissero da un appartamento privato situato al quarto piano.
Secondo l’amministrazione l’origine del problema sarebbe stata la rottura della cassetta di scarico del WC nell’unità immobiliare. Durante gli interventi di ricerca del guasto, erano stati eseguiti lavori sia nell’appartamento interessato sia su parti comuni, oltre al ripristino nell’unità sottostante danneggiata.
Il condominio chiedeva quindi il rimborso delle spese sostenute per gli interventi tecnici, le riparazioni e per la consulenza peritale.

Il Tribunale di Milano ha rigettato la domanda precisando che “(…) sulla base delle risultanze della CTU e dei successivi chiarimenti del consulente d’ufficio, non è stata fornita la prova che le infiltrazioni manifestatesi sulla facciata principale dell’edificio *** *** fossero riconducibili alla rottura della cassetta di scarico del WC a servizio dell’unità immobiliare della convenuta.”
Non essendo stata raggiunta la prova decisiva del nesso causale tra il presunto guasto dell’impianto privato e i danni lamentati alla facciata e agli appartamenti sottostanti veniva rigettata la domanda e anche le richieste economiche collegate.

Il condominio in disaccordo si rivolge alla Corte di Appello.

Danni da infiltrazioni d’acqua: senza prova del nesso causale il risarcimento non è riconosciuto

La Corte di Appello a sua volta rigetta il ricorso precisando che “(…) alla luce delle risultanze istruttorie e, in particolare, della consulenza tecnica d’ufficio, non risulta dimostrato il nesso causale tra la rottura della cassetta di scarico, bene di proprietà esclusiva dell’ *** *** e le infiltrazioni manifestatesi sulla facciata condominiale. (…) Infine, lo stesso CTU fa riferimento semplicemente alla probabile rottura di elementi accessori del WC (tubazione e cassetta del water) senza poter affermare con certezza tale circostanza. In tale contesto correttamente il Tribunale ha rigettato la domanda risarcitoria atteso che, in assenza di prova del nesso causale, le singole voci di spesa indicate dall’odierno appellante non possono assumere autonoma rilevanza ai fini dell’accoglimento della domanda.”
Non è stato provato con certezza che la rottura della cassetta del WC abbia causato le infiltrazioni infatti la consulenza tecnica d’ufficio ha fornito solo ipotesi sulla possibile origine del danno.

Manca quindi la prova del nesso causale tra il presunto difetto dell’impianto privato e il danno alla facciata e in assenza di tale prova certa, non può essere riconosciuta alcuna responsabilità.

In caso di danni non basta individuare un possibile punto di origine, ma è necessario dimostrare in modo rigoroso il nesso causale tra bene privato e danno.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ TECNICHE: Infiltrazioni d’acqua: occorre la prova delle responsabilità! | Ingenio

Che ruolo ha la CTU nei casi di infiltrazioni condominiali?
La consulenza tecnica d’ufficio è spesso decisiva per individuare l’origine delle infiltrazioni.
Tuttavia, il giudice non è vincolato in senso assoluto alle conclusioni del CTU.
Se la relazione non consente di stabilire un nesso causale certo, la prova può risultare insufficiente.
Nel caso analizzato, la CTU ha indicato solo ipotesi, non certezze tecniche.

Quando si configura la responsabilità per infiltrazioni in condominio?
La responsabilità si configura solo se è dimostrato il nesso causale tra evento e danno.
Non basta la mera presenza di infiltrazioni o un possibile punto di origine.
Serve una ricostruzione tecnica coerente e verificabile del percorso del danno.
In mancanza, la domanda risarcitoria non può essere accolta.

Perché il nesso causale è centrale nelle controversie edilizie?
Il nesso causale collega il presunto guasto al danno subito.
Senza tale collegamento, manca il presupposto giuridico della responsabilità.
In ambito edilizio è spesso complesso per la presenza di più possibili fonti di degrado.
Per questo è richiesto un elevato standard probatorio tecnico.

Le infiltrazioni possono derivare da impianti privati?
Sì, possono derivare da impianti privati o parti comuni.
Tuttavia l’origine deve essere accertata con elementi tecnici oggettivi.
La semplice coincidenza temporale con un guasto non è sufficiente.
È necessaria una verifica strumentale e una ricostruzione del percorso dell’acqua.

Quali limiti presenta la CTU nei casi complessi?
La CTU può non riuscire a individuare con certezza la causa del danno.
In presenza di più ipotesi plausibili, il consulente può esprimere solo probabilità.
Questo limita la possibilità di fondare una responsabilità giuridica piena.
Il giudice valuta quindi se la prova raggiunge la soglia di certezza richiesta.

Quali errori tecnici si commettono più spesso?
Errore frequente è attribuire la causa del danno a un singolo elemento senza verifica completa.
Oppure trascurare verifiche sulle parti comuni rispetto a quelle private.
Anche la mancata tracciabilità delle prove può compromettere l’analisi.
Serve un approccio sistemico all’involucro edilizio e agli impianti.

Come deve operare il progettista in casi di infiltrazioni?
Deve coordinare indagini su involucro, impianti e punti critici dell’edificio.
È fondamentale integrare rilievi, prove strumentali e documentazione fotografica.
La ricostruzione deve essere tecnicamente difendibile in sede giudiziaria.
L’obiettivo è ridurre l’incertezza sul nesso causale.