Bonus prima casa con vendita e nuovo acquisto: il preliminare non basta

Se abbiamo venduto la nostra casa dopo 3 anni dall'acquisto e, subito dopo, abbiamo stipulato un preliminare di vendita per acquistare un nuovo immobile, possiamo beneficiare del bonus prima casa?

A questa interessante domanda ha risposto l'Agenzia delle Entrate con un parere pubblicato sulla "Posta di FiscoOggi", che ci consente anche di riepilogare tutte le condizioni alla base di questa agevolazione.

Agevolazioni prima casa: breve riepilogo

Si tratta di una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l'acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale.

Per esempio, con i benefici "prima casa" sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa.

Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di  registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici "prima casa" sono:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%);
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici "prima casa" sono:

• Iva ridotta al 4% (invece che 10%);
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Bonus prima casa e preliminare di vendita? Può bastare?

L'AdE evidenzia che in base al comma 4 della Nota II-bis dell’articolo 1, comma 1, della Tariffa, Parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986 (TUR), il contribuente che vende l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto deve procedere, entro un anno dalla vendita, all’acquisto di un altro immobile da destinare ad abitazione principale, al fine di non perdere il beneficio fiscale.

La semplice sottoscrizione, entro tale termine, di un contratto preliminare di compravendita, che ha effetti esclusivamente obbligatori e non traslativi, non è sufficiente a soddisfare il requisito dell’acquisto entro un anno previsto dalla norma (cfr. risposta n. 314/2025).

Nel caso in cui il contribuente non intenda o non sia in grado di rispettare l’impegno di acquistare un nuovo immobile, è comunque possibile ricorrere, nei termini di legge, al ravvedimento operoso, provvedendo al versamento della differenza tra l’imposta agevolata versata e quella ordinariamente dovuta.