Cambio d'uso da laboratorio produttivo a residenziale con opere: SCIA o permesso di costruire?

La trasformazione d'uso di un locale laboratorio (cat. C/3) in unità abitativa (casa) costituita da 3 vani e accessori (cat. A) è sempre soggetta a permesso di costruire o, con le semplificazioni del Decreto Salva Casa, è possibile a determinate condizioni anche attraverso una semplice SCIA?

Domanda interessante per casi sempre più frequenti, anche se bisogna sempre ricordarsi che:

• per poter procedere con le semplificazioni in materia di cambio di destinazione d'uso apportate dal DL 69/2024 all'art.23-ter del Testo Unico Edilizia, il caso deve essersi verificato in vigenza di nuove disposizioni (la legge di conversione 105/2024 è entrata in vigore il 28 luglio 2024);
• sono fatti salvi i regimi più restrittivi inseriti nei reglamenti comunali.

Nel caso della sentenza 6853/2025 del Tar Campania, come vedremo, la trasformazione tra categorie funzionali diverse (da produttiva a residenziale) costituisce ristrutturazione edilizia e richiede titolo abilitativo. L'inerzia comunale non genera affidamento e il decorso del tempo non sana l'abuso.

I fatti: da laboratorio artigianale ad abitazione

Si disquisisce su un'ordinanza di demolizione ricevuta dal ricorrente - proprietario di un immobile - per aver trasformato un locale registrato in catasto come laboratorio artigianale (C/3) in un'abitazione composta da tre vani e accessori, senza alcun titolo edilizio.

L'intervento viene scoperto durante un sopralluogo della Polizia Municipale nel gennaio 2021, che aveva inizialmente qualificato il cambio comemanutenzione straordinaria: il dirigente comunale contesta invece un cambio di destinazione d'uso qualificabile come ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3 comma 1 lett. d) del DPR 380/2001.

Secondo il ricorrente, è "evidente che trattasi di opere di straordinaria manutenzione e non di ristrutturazione edilizia", e, in ogni caso, entrambe le tipologie di interventi sarebbero "passibili di sanatoria mediante il ricorso all’art. 36, D.P.R. n. 380/2001".

Manutenzione straordinaria o ristrutturazione?

Il TARR evidenzia che, "in merito alla lamentata antinomia fra la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia e non come manutenzione straordinaria (richiamata nel presupposto verbale della Polizia Locale) va innanzitutto evidenziato che la contraddizione è sostanzialmente apparente se si considera che gli agenti accertatori in sede di sopralluogo si sono focalizzati sulla natura delle opere edilizie sottese a poter rendere abitabile un locale precedentemente adibito a “laboratorio”; mentre il Servizio competente ad adottare il conclusivo provvedimento sanzionatorio ha posto la propria attenzione sugli esiti di tale trasformazione del locale commerciale (C/3) in un’abitazione di tre vani e accessori (A), ossia sul cambio di destinazione d’uso verticale, fra categorie non omogenee, che ne è derivato” e "inoltre, anche a prescindere da ciò, va rilevato che l’Ufficio procedente non è vincolato alle risultanze formali dell’attività istruttoria da cui origina il procedimento".

La qualificazione dell'intervento

Il Tribunale chiarisce che il cambio di destinazione d'uso da categoria C/3 (produttiva) a categoria A (residenziale) costituisce mutamento "verticale" tra categorie funzionalmente diverse, ai sensi dell'art. 23-ter DPR 380/2001.

Tale trasformazione rientra nella ristrutturazione edilizia quando comporta rilevanza urbanistica e incremento del carico urbanistico (aumento di volume abitabile), elementi che il ricorrente non ha escluso.

La manutenzione straordinaria può includere modifiche di destinazione solo se non comportano "mutamenti urbanisticamente rilevanti" né "incremento del carico urbanistico" (art. 3 comma 1 lett. b DPR 380/2001).

A conferma di ciò, si evidenzia che il vigente comma 1 dell'art. 23 ter del DPR 380/01 stabilisce fra l’altro che: “…costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis) turistico –ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale”.

Per Cassazione penale, Sez. III, 2/11/2023, n. 47680: del resto: “La “manutenzione straordinaria” non può comportare aumento della superficie utile o del numero delle unità immobiliari, né modifica della sagoma o mutamento della destinazione d'uso, in quanto l'art. 3, comma 1, lett. b), t.u.ed. — con definizione già fornita dall'art. 31, comma 1, lett. b), l. n. 457 del 1978 — ricomprende in tale nozione “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso”. La legge pone, dunque, un duplice limite: uno, di ordine funzionale, costituito dalla necessità che i lavori siano rivolti alla mera sostituzione o al puro rinnovo di parti dell'edificio, e l'altro, di ordine strutturale, consistente nel divieto di alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari o di mutare la loro destinazione”; e, in giurisprudenza, cfr. anche T.A.R. Campania – Napoli, Sez. VIII, 24/12/2024, n. 7375: “Qualora comporti il passaggio tra categorie differenti, e quindi non omogenee tra loro, il mutamento di destinazione d'uso (ai sensi dell'art. 23-ter del d.P.R. n. 380 del 2001) rientra tra gli interventi urbanisticamente rilevanti, per i quali è necessario, quale titolo edilizio abilitante, il permesso di costruire. Conseguentemente, in mancanza del prescritto titolo edilizio, il mutamento di destinazione d'uso tra categorie funzionalmente diverse, specialmente se conseguito mediante opere che comportino la realizzazione di nuovi volumi e una modifica della sagoma, comporta l'irrogazione della sanzione demolitiva che è da intendersi quale atto doveroso e vincolato”.

Riepilogando: cambio d'uso da laboratorio a casa con vani abitabili quasi sempre col permesso

In definitiva, in presenza di un cambio d'uso rilevante - cioè tra categorie non omogenee - con opere di ristrutturazione edilizia o comunque con opere che comportino aumento di volume e di superficie abitabile, non si può scappare dal permesso di costruire, in cui assenza scatta l'abuso edilizio.

Ma col Salva Casa cambia qualcosa?

Il DL 69/2024 ha facilitato i cambi d'uso tra categorie omogenee e non omoegenee, ma non ha eliminato il requisito del titolo abilitativo pieno per trasformazioni rilevanti tra categorie diverse.

La normativa locale (PRG di Napoli, zona A centro storico), tra l'altro, può porre anche vincoli più stringenti.

In pratica oggi, in virtù delle modifiche apportate al Testo Unico Edilizia dal Salva Casa, i cambi d’uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad esempio, da non residenziale a residenziale, come nel caso di specie) e anche quando comportano opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni.

In particolare, è possibile utilizzare la SCIA in luogo del permesso di costruire se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA (o con la SCIA).

E' evidente quindi che nel passaggio da laboratorio artigianale a vani abitabili, se fossimo in presenza di semplici interventi di spostamento di tramezzi (assentibili con CILA), si potrebbe anche rientrare nel cambio d'uso con SCIA, mentre se si configurano interventi di ristrutturazione, come ampliamenti di volume e/o modifiche di prospetti e interventi su parti portanti, rientriamo - come nel caso esaminato - nella ristrutturazione edilizia pesante per la quale l'unica strada porta al permesso di costruire.

A 'decidere' quindi è il tipo di intervento: se aumenta la volumetria e la superficie residenziale, serve il titolo abilitativo pieno anche col Salva Casa.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO