Cambio destinazione d'uso da abitazione ad autofficina con opere: serve il permesso di costruire

Il Decreto Salva Casa ha modificato le regole sui cambi di destinazione d'uso, consentendo di procedere con la SCIA, anche in caso di mutamenti d'uso rilevanti (cioè tra diverse categorie, ad esempio da abitazione a locale artigianale/magazzino), quando le opere edilizie contesuali al mutamento ricadano nell'edilizia libera oppure siano assentibili con CILA o SCIA, è obbligatorio il permesso di costruire quando è, appunto, il permesso il titolo 'necessario' a realizzare gli interventi.

Da abitazione a locale artigianale con opere: il caso

Regole che 'sembrano' abbastanza facili da recepire, ma che evidentemente cerano ancora un po' di confusione se la giustizia amministrativa è piena di casi al limite, e talvolta anche oltre, come l'esempio della sentenza 1589/2025 del Tar Salerno, inerente l'annullamento, da parte del giudice, di permesso di costruire in sanatoria ex art. 36-bis del Testo Unico Edilizia, rilasciato dal comune per cambio d'uso da abitazione a locale artigianale, accompagnato da opere edilizie rilevanti.

Il quadro normativo del Salva Casa sui cambi d'uso

Il Decreto Salva Casa, come accennato in apertura, ha modificato in maniera corposa l'art. 23-ter del DPR 380/2001, introducendo il comma 1-ter che ammette sempre il mutamento di destinazione d'uso tra diverse categorie funzionali per singole unità immobiliari nelle zone A, B e C, rispettando specifiche condizioni e le normative di settore.

Il nuovo comma 1-quinquies, lett. b) stabilisce che nei casi diversi da quelli di edilizia libera, il mutamento d'uso richiede "il titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso".

Ciò significa che quando il cambio d'uso si accompagna a opere che incidono su sagoma, volumi e superfici (non rientranti nell'art. 6 del dpr 380/2001), è necessario il permesso di costruire, mentre basta una SCIA solo per opere minori non incidenti su tali parametri.

Da abitazione ad autofficina: che tipo di cambio d'uso è?

Nel caso specifico era stato realizzato un mutamento d'uso da abitazione a locale artigianale (autofficina meccanica) in zona A4, accompagnato da opere edilizie sostanziali: frazionamento dell'originaria consistenza, modifica del prospetto su strada con accorpamento di un vano pedonale con quello carrabile, creando un'apertura di dimensioni maggiori rispetto alla configurazione originaria.

In seguito a varie ordinanze di demolizione, i proprietari avevano ottenuto un permesso in sanatoria ex art.36-bis (sanatoria semplificata Salva Casa) ed era stata rilasciata anche una segnalazione certificata di agibilità per il locale.

La sanatoria semplificata è illegittima: ecco perché

Per il TAR, questo modus operandi non è affatto corretto e la vicina, della quale è stato accolto il ricorso, ha ragione ad opporsi in quanto i proprietari avrebbero dovuto richiedere preventivamente il permesso di costruire (art. 23-ter, co. 1-quinquies, lett. b)), poiché le opere realizzate incidevano su sagoma, volumi e superfici, non rientrando nell'edilizia libera.

Infatti sappiamo che l'art.36-bis si applica solo agli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, oppure in assenza o difformità dalla SCIA o in caso di variazioni essenziali. Nel caso di specie, invece, siamo nell'ambito della totale difformità, in quanto mancava del tutto un permesso di costruire preventivo, configurandosi quindi un'ipotesi di costruzione in totale assenza di titolo.

Insomma: siamo nel novero della sanatoria classica, non di quella semplificata.

Il TAR ha inoltre osservato che il mutamento d'uso in zona vincolata paesaggisticamente, mediante opere incidenti su sagoma e prospetto, è urbanisticamente rilevante e richiede sia il titolo edilizio che l'autorizzazione paesaggistica preventiva.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO