Cambio di destinazione d'uso da seminterrato ad abitazione: serve il permesso di costruire

Non si scappa dal permesso di costruire per un cambio di destinazione d'uso da seminterrato ad abitazione, perché è urbanisticamente rilevante e come tale richiede il titolo abilitativo pieno.

La regola, sempre importante da ricordare, è 'rimembrata' dal Consiglio di Stato nella sentenza 4199/2024 del 9 maggio, relativa all'ingiunzione di demolizione - contro la quale è stato presentato ricorso - per la «trasformazione del piano seminterrato della palazzina in civile abitazione», cui si accede tramite scala esterna scoperta, di superficie pari a circa mq. 85 e altezza variabile da m. 2,20 a m. 2,70, essendo i piani di calpestio sfalsati tra di loro. 

Abuso ante 1967? Non ci sono prove

In primis, si prova a dimostrare che queste opere siano state realizzate prima del 1967, ma, come osservato dal Tar (e Palazzo Spada conferma), le prove non reggono.

Cambio di destinazione d'uso da seminterrato ad abitazione: non basta la SCIA, serve il permesso

L'appellante vorrebbe dequotare il cambio di destinazione d’uso da seminterrato ad abitazione ad intervento assoggettato a mera SCIA, sulla base delle previsioni dell’art. 2, lett. f), della l.r. 28 novembre 2001, n. 19, che consente tale procedimento dichiarativo ove non vi sia stata trasformazione dell’aspetto esteriore, di volumi e di superfici e la nuova destinazione d’uso sia compatibile con le categorie consentite dalla strumentazione urbanistica.

Ma secondo il Collegio, non opera nessuna delle condizioni previste dalla richiamata disciplina regionale:

• in primo luogo, l’unità immobiliare è stata resa accessibile da una scala esterna, nonché corredata di un terrazzino, sicché non può escludersi l’avvenuta modifica dell’aspetto esteriore;
• inoltre è principio consolidato in giurisprudenza che il cambio di destinazione d’uso da garage, magazzino, seminterrato ad abitazione è urbanisticamente rilevante e come tale richiede il permesso di costruire.

Quanto detto ancorché non esista una autonoma collocazione negli atti di governo del territorio per i locali garage o cantina, accessori ad abitazioni.

Essi infatti, proprio in quanto privi di autonoma rilevanza, accedono alla categoria residenziale cui sono asserviti, costituendo effettivamente pertinenze nell'accezione civilistica.

Cambio di destinazione d'uso: le regole. Tra SCIA e permesso di costruire

Il cambio di destinazione d'uso senza opere è soggetto a segnalazione certificata di inizio attività qualora intervenga nell'ambito della stessa categoria urbanistica, mentre è richiesto il permesso di costruire per le modifiche di destinazione che comportino il passaggio ad una diversa categoria funzionale

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L'uso residenziale e la volumetria assentibile per il calcolo degli indici edificatori

Palazzo Spada aggiunge che la fruibilità funzionale all'uso residenziale è data dalla superficie e dalla volumetria abitabile, ovvero rispondente ai requisiti minimi di vivibilità contenuti, nel loro nucleo originario successivamente integrato anche da regolamenti comunali di settore, nel d.m. 5 luglio 1975.

In altre parole, la volumetria assentibile su cui si basa il calcolo degli indici edificatori è quella “abitabile”, perché consente di individuare l’estensione anche potenziale dell’insediamento umano e la pressione che lo stesso è necessariamente destinato a produrre sul contesto inteso come necessità di fruire delle opere di urbanizzazione, primaria o secondaria; le volumetrie di servizio, pur latamente intese, in quanto strutturalmente inidonee a incrementare ridetta pressione da parte della popolazione residenziale, che rimane immutata, sono inserite al solo scopo di migliorare la qualità della vita della zona anche in relazione al singolo complesso immobiliare.

Esse si caratterizzano, dunque, per una compatibilità con la categoria generale di riferimento, pur ricevendo una finalizzazione “mirata” a servizio, non convertibile in una qualunque delle altre tipizzate dal legislatore, ivi compresa quella cui accede, senza che il mutamento venga considerato “rilevante”.

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