Cambio destinazione d'uso da magazzino a officina: serve il permesso di costruire

L'accertamento di conformità ex art.36 del Testo Unico Edilizia è 'off limits' per un cambio di destinazione d'uso da magazzino ad officina, in quanto si tratta di un 'surplus' di carico urbanistico che richiede il permesso di costruire.

Questo è uno dei punti fermi contenuti nella sentenza 8497/2024 del 29 aprile del Tar Lazio, che ha rigettato l'istanza avente ad oggetto, appunto, un'accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del dpr 380/2001 per cambio di destinazione d'uso da magazzino ad autofficina su un immobile.

Cambio destinazione d'uso da magazzino a officina: il ricorso

Il ricorrente censura l’operato dell’amministrazione per non essersi avveduta che il locale oggetto di istanza di accertamento non solo non costituirebbe un "piano completamente interrato", tale da essere escluso, ai sensi dell’art. 4, co. 2, N.T.A., dalle superfici trasformabili, ma non rivestirebbe neppure funzione accessoria e servente rispetto alle unità edilizie o immobiliari.

Secondariamente, il ricorrente ha evidenziato che il cambio di destinazione d’uso non avrebbe necessitato di alcuna sanatoria, che sarebbe stata richiesta esclusivamente 'ad abundantiam'.

Cambio destinazione d'uso tra categorie non omogenee: le regole

Il TAR respinge il ricorso sottolineando che, come evidenziato dalla giurisprudenza maggioritaria, condivisa dal Coollegio, "il cambio di destinazione d'uso di un immobile da magazzino ad autofficina, ancorché compatibile nella medesima zona omogenea, interviene tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee e, quindi, integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico soggetta a regime concessorio oneroso, indipendentemente dall'esecuzione di opere".

Cambio di destinazione d'uso da sottotetto e garage ad abitazione: serve il permesso di costruire

Il mutamento d'uso da sottotetto e garage ad abitazione configura un cambio urbanisticamente rilevante (in quanto avvenuto tra categorie non omogenee), come tale soggetto al previo rilascio di un permesso di costruire, avendo determinato un aggravio del carico urbanistico.

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Niente doppia conformità: ecco perché

Il TAR Lazio continua affermando che non può essere condivisa la tesi sostenuta dal ricorrente circa la piena corrispondenza della sua richiesta con quanto previsto dall'art. 36 del dpr 380/2001, per cui "in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in difformità da esso ... il responsabile dell'abuso o l'attuale proprietario dell'immobile possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda".

Come evidenziato, infatti, dall'Amministrazione nel provvedimento impugnato, il mutamento realizzato rimane comunque in contrasto con quanto disposto dall'art. 4 comma 1 lett. D delle NTA del PRG, per cui i locali, interrati o seminterrati, sono esclusi dal computo della Superficie Utile Lorda se destinati a funzioni accessorie asservite alle unità edilizie o immobiliari (locali tecnici, cantine, depositi autorimesse e parcheggi) e con quanto prescritto dall'art. 48 delle NTA al PRG in termini di volumetria massima.

Mutamento d'uso con carico urbanistico rilevante e doppia conformità

La documentazione in atti ha, difatti, confermato l'assunto del Comune secondo cui il mutamento della destinazione d'uso ha comportato che un manufatto non rilevante sul piano urbanistico (in quanto interrato e adibito a magazzino e deposito), è invece venuto ad esistenza quale "volume" proprio per effetto del passaggio all'uso locale commerciale che, come è evidente, ne determina la collocazione in una ben differente categoria urbanistica (Consiglio di Stato sez. VII, 13/12/2022, n.10908).

L'art. 36 del dpr 380/2001, nel disciplinare l'accertamento di conformità, richiede che gli interventi abusivi siano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al tempo della realizzazione dell'opera, sia al momento della presentazione della istanza di sanatoria.

Ne deriva che non può ritenersi che il passaggio da magazzino e deposito a esercizio commerciale non vada considerato, ai sensi dell'art. 23-ter inserito dalla legge 164/2014 nel dpr 380/2001, come cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante.

Cambio destinazione d'uso urbanisticamente rilevante: i paletti

I giudici amministrativi ricordano, in generale, che il mutamento di destinazione d'uso di un immobile deve considerarsi urbanisticamente rilevante e, come tale, soggetto di per sé all'ottenimento di un titolo edilizio abilitativo, con l'ovvia conseguenza che il mutamento non autorizzato della destinazione d'uso che alteri il carico urbanistico, integra una situazione di illiceità a vario titolo, che può e anzi deve essere rilevata dall'Amministrazione nell'esercizio del suo potere di vigilanza (cfr. ad es. Cons. Stato Sez. VI, 18 gennaio 2021, n. 534).

La giurisprudenza amministrativa ha già avuto modo di affermare che "anche un mutamento di destinazione d'uso meramente funzionale, ovvero senza la realizzazione di opere edilizie, può determinare una variazione degli standard urbanistici ed è in grado di incidere sul tessuto urbanistico della zona" (Cons. Stato, sez. VI, .18 luglio 2019, n. 5041 e 12 dicembre 2019n. 8454).

L'art. 17, comma 1, lett. n), del decreto legge 133/2014, convertito, con modificazioni, dalla legge 164/2014, ha introdotto l'art. 23-ter del dpr 380/2001 (la cui rubrica reca "Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante"), il quale, recependo l'indirizzo interpretativo sopra riportato, ha affermato che "salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa, da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale".

Il passaggio da magazzino a uso commerciale va qualificato correttamente come intercorso tra categorie funzionalmente autonome, con tutto ciò che tale qualificazione implica sotto il profilo dei carichi urbanistici.

Pertanto, l'istanza di accertamento di conformità è stata correttamente rigettata data l'abusività dell'intervento per la non sussistenza del presupposto della doppia conformità urbanistico-edilizia.

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