Concessioni edilizie: in caso di falsa rappresentazione della realtà si annullano anche dopo 17 anni

Una concessione edilizia del 2002 può essere annullata anche 17 anni dopo sul presupposto del contenuto dolosamente infedele della domanda di titolo abilitativo, cioè se la realtà non corrisponde a quanto indicato nella stessa.

Il principio richiamato dal Consiglio di Stato nella sentenza 34/2026 è piuttosto importante, perché di fatto ritiene inapplicabile il limite temporale di cui all’art. 21-nonies, comma 2-bis, legge n. 241/1990, essendo stato conseguito il provvedimento amministrativo sulla base di false rappresentazioni dei fatti.

Annullamento d'ufficio della concessione edilizia: come funziona?

Palazzo Spada afferma che l'annullamento d'ufficio di una concessione edilizia per falsa rappresentazione dei fatti può superare il limite temporale ordinario (prima di 18 mesi, successivamente 12 mesi ed, a decorrere dal 18 dicembre 2025, 6 mesi) indipendentemente dalla consapevolezza del richiedente.

Ciò che rileva è la divergenza oggettiva tra situazione reale e rappresentata: l'omessa indicazione di pregresse ordinanze di demolizione relative al fondo confinante costituisce falsa rappresentazione che esclude il consolidamento dell'affidamento e giustifica l'autotutela oltre i termini, senza necessità di rigorosa motivazione sull'interesse pubblico né di comunicazione di avvio del procedimento.

Il caso: sanatoria del seminterrato e costruzione del sottotetto

Si disquisisce sulla realizzazione di un nuovo fabbricato sul fondo di proprietà del ricorrente e la sanatoria di un piano seminterrato, nonché la costruzione del piano rialzato e del sottotetto del fabbricato insistente sul fondo confinante.

Il comune aveva annullato la concessione rilevando che l'istanza ometteva dolosamente di indicare i precedenti provvedimenti di sospensione, demolizione e condanne penali relativi ad abusi edilizi commessi sul fondo confinante dal dante causa della comproprietaria.

Falsa rappresentazione oggettiva: cos'è?

Il Consiglio di Stato osserva che ai fini dell'adozione del provvedimento di autotutela oltre la scadenza del termine fissato per l'annullamento d'ufficio, si deve operare una distinzione tra le due ipotesi contemplate dal comma 2-bis dell'art. 21-novies, costituite, l'una, dalle "false rappresentazioni dei fatti", l'altra, dalle "dichiarazioni sostitutive di certificazione e dell'atto di notorietà false o mendaci".

Il superamento del rigido limite temporale (prima di 18 messi, successivamente 12 mesi ed, a decorrere dal 18 dicembre 2025, 6 mesi) per l'esercizio del potere di autotutela deve ritenersi ammissibile, a prescindere da qualsivoglia accertamento penale di natura processuale, tutte le volte in cui il soggetto richiedente abbia rappresentato uno stato preesistente diverso da quello reale, atteso che, in questi casi, viene in rilievo una fattispecie non corrispondente alla realtà (cfr., tra le altre, Consiglio di Stato, sez. IV, 2 ottobre 2025, n. 7696 e Cons. Stato, Sez. VI, 27 febbraio 2024, n. 1926).

In definitiva, nelle ipotesi di annullamento d'ufficio di un titolo edilizio, il superamento del limite temporale di 12 mesi è ammissibile nei casi in cui il soggetto privato abbia rappresentato uno stato preesistente, anche mediante il solo silenzio su circostanze rilevanti, diverso da quello reale (Cons. Stato, Sez. II, 3 gennaio 2025, n. 29).

La buona fede è irrilevante

Non risulta, quindi, determinante la mancata consapevolezza, da parte del ricorrente/appellante, della falsità della situazione rappresentata: ciò che rileva e giustifica l’esercizio del potere di autotutela, oltre il rigido limite temporale fissato dall’art. 21-novies, è la divergenza tra la situazione reale e quella rappresentata.

Del resto, il provvedimento di autotutela non ha natura sanzionatoria e non presuppone, quindi, la colpa o il dolo del destinatario. Parimenti è irrilevante la circostanza, valorizzata nell’atto di appello, che il Comune avrebbe potuto verificare la sussistenza delle pregresse ordinanze di demolizione, aventi ad oggetto le aree oggetto della concessione edilizia annullata, in quanto l’esercizio del potere di autotutela è funzionale proprio alla correzione degli errori commessi dall’Amministrazione.

Inoltre, gravava sul richiedente l'onere di verificare l'esattezza delle proprie dichiarazioni, dovendo sopportare le conseguenze dell'eventuale colposa ignoranza di elementi rilevanti. La falsa rappresentazione esclude il consolidamento nel tempo di una posizione giuridica favorevole.

Annullamento d'ufficio: non serve una motivazione rigorosa

Infine, si sottolinea come "l'annullamento d'ufficio di un titolo abilitativo edilizio, emesso sulla base di presupposti non veritieri, non richiede una motivazione rigorosa, in quanto l'interesse pubblico all'ordinata gestione del territorio prevale sul legittimo affidamento del privato e la falsa rappresentazione dei presupposti di legittimazione esclude il consolidamento di una posizione giuridica favorevole nel tempo" (cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, 11 giugno 2021, n. 4503; Cons. Stato, Sez. II, 2 novembre 2023, n. 9415, secondo cui l'erronea prospettazione, da parte del privato, delle circostanze poste a fondamento dell'atto illegittimo a lui favorevole non consente di configurare una sua posizione di affidamento, ragione per cui l'onere motivazionale del provvedimento di annullamento d'ufficio sarà soddisfatto richiamando la non veritiera prospettazione di parte).

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