Condono edilizio annullato: l’acquirente può chiedere risarcimento?

Condono edilizio annullato: quando è possibile chiedere il risarcimento danni

Quando si acquista un immobile che ha beneficiato di un condono edilizio, ci si aspetta di poter fare affidamento sul provvedimento ottenuto. Ma non sempre la strada è liscia infatti può succedere che il Comune annulli il condono che aveva precedentemente rilasciato, lasciando l’acquirente con un immobile irregolare e con il peso delle ingenti spese sostenute e altre ancora da sostenere.

In questi casi, il privato danneggiato può chiedere il risarcimento dei danni all'ente pubblico?

Il risarcimento è richiesto non perché il provvedimento fosse illegittimo, ma perché l’amministrazione ha violato i doveri di correttezza e buona fede nei confronti di chi aveva riposto fiducia nel suo operato.

Tuttavia, questa tutela ha un limite preciso:

funziona solo se l'acquirente non era a conoscenza, né avrebbe potuto esserlo usando la normale diligenza, dei vizi che avrebbero reso il condono illegittimo.

In altre parole, chi acquista sapendo che il condono potesse essere respinto perché viziato da irregolarità, non può poi "lamentarsi" di essere stato ingannato e danneggiato dall'operato della pubblica amministrazione (PA).

È esattamente questa la situazione esaminata dalla Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 5000/2026.

Vediamo il caso…

Risarcimento danni e condono edilizio

Nel 2009, il ricorrente acquista due unità immobiliari allo stato grezzo appartenenti a due sorelle (proprietarie originarie).

Il ricorrente aveva avviato le trattative in attesa della definizione di un condono edilizio presentato nel 1986 dalla sorella delle proprietarie originarie, per il quale il Comune aveva già concesso la sanatoria, spingendo la ricorrente a finalizzare l’acquisto e a sostenere spese di ristrutturazione.

Poco dopo, tuttavia, il Comune avviava l’annullamento della suddetta concessione, rilevando che le opere abusive erano state realizzate dopo il termine previsto dalla legge per accedere al condono. Il ricorrente contestava il Comune chiedendo il risarcimento dei danni derivanti dalle spese sostenute e dai mancati guadagni dalla rivendita di uno degli immobili.

Il caso approda in Cassazione dove il giudizio dei giudici è chiaro e incontrovertibile, infatti per l’esame “(..) delle doglianze è necessario premettere il corretto inquadramento della situazione giuridica soggettiva dedotta in giudizio e della quale è stata invocata tutela in forma risarcitoria. (…) In altri termini, chi agisce in veste di danneggiato «non mette in discussione la legittimità del provvedimento ampliativo, non richiede la riparazione del pregiudizio causato dalla perdita del bene cui aspirava e che gli è stato negato (legittimamente), non lamenta di aver titolo a conservare l’utilità ottenuta con il provvedimento annullato, né assume che siano state violate quelle facoltà, anche procedimentali, che egli può legittimamente esercitare al cospetto di un potere amministrativo ma si duole del dispendio di risorse, delle spese inutilmente sostenute, delle opportunità alternative pregiudicate, ossia di pregiudizi cui non sarebbe andato incontro se l’amministrazione non l’avesse indotto a confidare nel rilascio del provvedimento ampliativo» (…).”
È importante sottolineare che quando si richiede un risarcimento non si contesti il provvedimento dell’amministrazione né si rivendichi un diritto o un bene non ottenuto. 

Il danno denunciato debba riguardare i costi sostenuti, il tempo speso e le opportunità perse perché vi si era legittimamente confidato nel fatto che l’amministrazione avrebbe concesso il provvedimento (vista l'iniziale emissione della sanatoria). In altre parole, il problema non può essere il provvedimento in sé, ma il fatto che la persona abbia agito sulla base della fiducia nella sua legittimità e in virtù di tale motivazione ha subito ingenti conseguenze economiche.

Ne consegue che “ai fini dell’accoglimento della istanza risarcitoria, dunque, occorre che il privato provi l’esistenza di un contatto sociale qualificato, ossia di un rapporto inerente al provvedimento autorizzatorio nonché lo specifico comportamento - lato sensu inteso - della p.a. asseritamente tenuto in violazione dei doveri di correttezza e buona fede e tale da ingenerare, sotto il profilo eziologico, il proprio legittimo convincimento di poter confidare nella piena legittimità dell’atto amministrativo e di poter quindi determinarsi nelle conseguenti attività, quali gli esborsi occorrenti per l’esercizio delle relative facoltà, costi fondamentalmente costituenti il danno in thesi subito. D’altro canto, dacché la responsabilità della p.a. per lesione dell’affidamento ingenerato con l’adozione di un provvedimento poi annullato postula che sulla legittimità di esso sia sorto un ragionevole convincimento, detta responsabilità è esclusa in caso di illegittimità evidente del provvedimento o di consapevolezza di detta condizione patologica in capo al privato. (…) Si tratta di argomenti – ... – che di per sé soli sono sufficienti ad escludere l’esistenza di un affidamento incolpevole in capo alla odierna ricorrente, evidenziando, senza necessità di ulteriori dati, la agevole percepibilità, con l’ordinaria diligenza (o, quantomeno, la colpevole ignoranza) della illegittimità del provvedimento di sanatoria, tale da non ingenerare fiducia nella correttezza dell’operato della p.a..”.

Affinché si possa ottenere un risarcimento, il privato deve dimostrare di aver avuto un rapporto qualificato con la pubblica amministrazione legato al provvedimento e che quest’ultima si sia comportata in modo scorretto o sleale.

Tuttavia, se il provvedimento era chiaramente illegittimo o il privato ne era consapevole, la responsabilità della pubblica amministrazione non sussiste. Nel caso oggetto della sentenza emerge che la ricorrente avrebbe percepito l’illegittimità del provvedimento e quindi non poteva avere un affidamento incolpevole, quindi il ricorso è stato rigettato.

Chi acquista immobili sulla base di un condono o di una sanatoria non ha diritto al risarcimento se il provvedimento è palesemente illegittimo o se ne era possibilmente consapevole, diversamente avrebbe diritto al risarcimento dalla PA dei danni che dimostrasse essere connessi al comportamento dell'amministrazione.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: condono edilizio, pubblica amministrazione, immobile acquistato.

FAQ TECNICHE – FAQ tecniche. Responsabilità per condono edilizio annullato

Che cosa significa affidamento incolpevole nel contesto del condono edilizio?
L’affidamento incolpevole si verifica quando l’acquirente ha riposto fiducia nel provvedimento di condono senza consapevolezza o possibilità di percepirne l’illegittimità con normale diligenza. Solo in questo caso può attivare un’azione risarcitoria contro la PA.

Quando un acquirente può chiedere il risarcimento dei danni dopo l’annullamento di un condono edilizio?
Può chiedere il risarcimento se dimostra di avere avuto un rapporto qualificato con l’amministrazione legato al provvedimento sanante e che la PA abbia violato doveri di correttezza e buona fede inducendolo in errore.

Quali elementi tecnici e probatori servono per una richiesta risarcitoria?
Occorre provare l’esistenza del rapporto con la PA, la correttezza formale del provvedimento al momento dell’acquisto, l’affidamento legittimo e i danni economici specifici sostenuti (spese, costi tempo, perdite).

In quali casi la richiesta di risarcimento è esclusa?
Se il provvedimento di condono era palesemente illegittimo o l’acquirente ne era consapevole o avrebbe potuto esserlo usando normale diligenza, non sussiste affidamento incolpevole e la richiesta è esclusa.

Che tipo di danni possono essere richiesti?
Possono essere richiesti danni patrimoniali direttamente collegati all’affidamento, come costi per ristrutturazioni, spese sostenute, mancati ricavi da rivendita o altre opportunità economiche perse.