Condono pendente: si possono realizzare altri interventi edilizi?

Il Consiglio di Stato conferma la legittimità dell'ordine di demolizione emesso nei confronti di chi, in pendenza di una domanda di condono edilizio, abbia realizzato nuovi volumi e modificato la destinazione d'uso dell'immobile oggetto di sanatoria. La pronuncia ribadisce che qualsiasi intervento aggiuntivo, indipendentemente dalla sua tipologia, replica l'illiceità dell'abuso principale e non può essere tollerato fino all'eventuale sanatoria.

Cosa si può fare in pendenza di condono? In attesa, cioè, che si perfezioni - o meno - la sanatoria straordinaria, è possibile completare o modificare le opere edilizie, oppure è preclusa qualsiasi novità?

Condono edilizio e interventi in pendenza di sanatoria: il caso

A questa domanda, piuttosto frequente, risponde ancora una volta nello stesso modo il Consiglio di Stato nella sentenza 590/2026, inerente un fabbricato con piano mansarda per il quale, nel 1995, era stata presentata domanda di condono edilizio.

In pendenza di tale istanza, veniva accertato a seguito di sopralluogo della Polizia municipale che al piano mansarda sono stati realizzati: due prolungamenti di copertura agli angoli sud-ovest e nord-ovest dell'edificio (rispettivamente di circa 6,70 e 5,10 mq, quest'ultimo con chiusura finestrata in alluminio); diverse tramezzature interne non presenti nei grafici allegati al condono, che configurano una destinazione d'uso abitativa in luogo della palestra dichiarata nell'istanza.

L'area è inoltre soggetta a vincolo paesaggistico e le opere sono state realizzate in assenza della relativa autorizzazione.

Secondo la ricorrente, la giurisprudenza del Consiglio di Stato (cfr., Sez. VI, sentenza n. 3943 del 2015) ha chiarito che è possibile realizzare “interventi non di rifinitura ma nuovi e diversi rispetto a quelli oggetto della richiesta di sanatoria”, specificando che “in mancanza di una espressa norma di divieto, la realizzazione di detti interventi non può da sola giustificare il diniego del condono” e le opere realizzate dopo la presentazione della domanda di condono “possono condurre all’applicazione delle sanzioni previste in caso di autonoma abusività”.

La tettoia e le tramezzature sarebbero, inoltre, opere non sottoposte al previo rilascio di titolo abilitativo e, in quanto tali, non sarebbero in alcun caso sanzionabili con misure demolitorie.

Non era così per il comune, che emetteva ordinanza di demolizione confermata dal TAR e dal Consiglio di Stato.

La forza probatoria del verbale di sopralluogo

Il Collegio respinge la tesi secondo cui il verbale degli agenti accertatori avrebbe valore di mera valutazione soggettiva.

Il verbale redatto e sottoscritto a seguito di sopralluogo costituisce atto pubblico ai sensi dell'art. 2700 c.c., facente fede fino a querela di falso delle circostanze di fatto in esso attestate. In assenza di querela di falso, nessun rilievo può essere riconosciuto alla perizia di parte che attesti circostanze difformi: nel caso in esame, la perizia giurata prodotta dalla ricorrente non confuta puntualmente le difformità accertate dal Comune, limitandosi a richiamare dimensioni inferiori o a riqualificare come "pensilina" un volume chiuso con finestrature.

No ad opere ulteriori in pendenza di condono

Quanto, poi, alla deduzione secondo cui alcune delle opere realizzate non sarebbero comunque soggette a permesso di costruire e che quindi, correlativamente, non potrebbero essere sanzionate con la demolizione, il Collegio condivide la consolidata giurisprudenza, richiamata dal primo giudice, secondo cui “in pendenza della domanda di condono è precluso all'interessato operare qualsiasi ulteriore modifica, a prescindere dalla tipologia delle opere, in quanto il condono edilizio non può essere utilizzato per legittimare attività edilizia nuova ed ulteriore rispetto a quella oggetto di richiesta di sanatoria (ex plurimis Consiglio di Stato, sez. VI, n. 4473/2021 e n.2171/2022; questo T.A.R. Sez. VII, n. 2156/2022, questa sezione n. 2344/2019).”

Gli interventi ulteriori (pur se riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria, della ristrutturazione o della costruzione di opere costituenti pertinenze urbanistiche, e quindi teoricamente assentibili con CILA o SCIA), ripetono infatti “le caratteristiche d’illiceità dell’opera abusiva cui ineriscono strutturalmente, giacché la presentazione della domanda di condono non autorizza l’interessato a completare ad libitum e men che mai a trasformare o ampliare i manufatti oggetto di siffatta richiesta, stante la permanenza dell’illecito fino alla sanatoria”. Da ciò discende “l’impossibilità della prosecuzione dei lavori abusivi a completamento di opere che, fino al momento di eventuali sanatorie, sono e restano comunque illecite onde l’obbligo del Comune di ordinarne la demolizione, tranne che tal prosecuzione avvenga nel rispetto delle procedure poste dall'art. 35 della L. 28 febbraio 1985, n. 47” (Cons. Stato, sentenza n. 2171/2022).

A differenza di quanto prospettato nel ricorso, e nella perizia presentata dalla ricorrente, le difformità rilevate consistono in nuovi volumi (e quindi in una nuova costruzione) così come le tramezzature interne (comunque non rappresentate nell’istanza di condono), costituiscono quantomeno un indizio in ordine alla modifica della destinazione d’uso rappresentata in tale domanda.

Le conseguenza sanzionatorie: non conta il titolo abilitativo che serviva per realizzare l'opera aggiuntiva

L'inapplicabilità delle sanzioni pecuniarie sostitutive previste per la CILA o la SCIA discende direttamente dal principio appena enunciato: la natura delle opere aggiuntive non rileva ai fini della sanzione applicabile, poiché esse partecipano dell'illiceità dell'abuso principale.

Nel caso in esame, i nuovi volumi e le tramezzature - indipendentemente dalla loro qualificazione autonoma - restano soggetti alla demolizione.

Opere in pendenza di condono: FAQ tecniche

Durante la pendenza di una domanda di condono è possibile eseguire altri lavori edilizi?
No. In pendenza di una domanda di condono edilizio è vietato realizzare qualsiasi intervento ulteriore sull’immobile, a prescindere dalla tipologia delle opere, fino all’eventuale rilascio della sanatoria.

Sono consentite opere "minori" o realizzabili con CILA o SCIA mentre il condono è pendente?
No. Anche interventi che, in astratto, rientrerebbero nella manutenzione straordinaria, nelle pertinenze urbanistiche o nella ristrutturazione leggera partecipano dell’illiceità dell’abuso principale e non possono essere eseguiti.

La realizzazione di nuovi volumi o il cambio di destinazione d’uso influiscono sulla domanda di condono?
Sì. La realizzazione di nuovi volumi o di opere che modificano la destinazione d’uso replica e aggrava l’abuso originario, legittimando l’ordine di demolizione anche in presenza di una domanda di condono non ancora definita.

Esistono eccezioni al divieto di eseguire lavori durante la pendenza del condono?
L’unica eccezione riguarda la prosecuzione dei lavori di completamento consentita dal primo condono, ma solo nel rigoroso rispetto delle procedure previste dall’art. 35 della legge n. 47/1985.

Quali sanzioni si applicano alle opere realizzate durante la pendenza del condono?
Le opere ulteriori sono soggette a demolizione, indipendentemente dal titolo edilizio che sarebbe stato necessario per realizzarle. Non si applicano sanzioni pecuniarie sostitutive, poiché gli interventi restano legati all’illiceità dell’abuso principale, come ribadito dal Consiglio di Stato.

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