Condono edilizio della mansarda in zona vincolata: le regole

Un fabbricato realizzato in sopraelevazione ad un fabbricato esistente, di fatto una mansarda, non si può 'sanare' in zona vincolata secondo le regole del Terzo condono edilizio, perché non appartiene al nuovero degli abusi cd. minori, unici beneficiari della sanatoria straordinaria ex DL 269/2003.

Lo ricorda il Tar Campania nella sentenza 3538/2025 del 5 maggio scorso, che fornisce interessanti chiarimenti sulle possibilità offerte dalla legge 326/2003, ancora più stringente rispetto alle due precedenti del 1985 e 1994.

Condoni e sanatorie: occhio alle differenze

Prima di tutto è bene ricordare che condoni (straordinari) e sanatorie (ordinarie) hanno regole e prerogative molto diverse, visto che il condono si riferisce a regolarizzazione di un abuso sostanziale, ma dentro determinati limiti temporali, con riferimenti a leggi 'dedicate' (in Italia se ne sono viste appunto tre, l'ultima, che si riferisce anche al caso odierno, datata 2003), mentre la sanatoria (ex art.36 o 36-bis del Testo Unico Edilizia) va a regolarizzare abusi formali, come la mancanza del titolo abilitativo o la parziale difformità.

Il caso: sopraelevazione abusiva

La sentenza si riferisce al ricorso contro il diniego di condono edilizio per una sopraelevazione di 322 mq in un comune campano. I proprietari avevano presentato istanza nel 2004 per il "terzo condono" (decreto-legge n. 269/2003), ma il comune ha negato la sanatoria nell'ottobre 2021, ordinando anche la demolizione nel 2023.

I vincoli

L'area è gravata da una pluralità di vincoli anteriori all'abuso: vincolo paesaggistico dal 1961 per l'intero territorio comunale, zona agricola nel Piano Regolatore, e dal 2003 divieto di nuova edificazione residenziale per rischio vulcanico.

Questa sovrapposizione di vincoli rende particolarmente rigida la disciplina edilizia.

Il terzo condono distingue tra abusi edilizi maggiori e minori: le regole

Il DL 269/2003 distingue tra due categorie di abusi edilizi con trattamento completamente diverso:

• abusi maggiori (numeri 1-3 dell'Allegato 1 al DL 269/2003): comprendono nuove costruzioni, ampliamenti, ristrutturazioni che comportano aumenti di volumetria o superficie. In zone vincolate sono sempre inammissibili, indipendentemente dal tipo di vincolo (assoluto o relativo) e dalla conformità urbanistica;
• abusi minori (numeri 4-6 dell'Allegato 1 al DL 269/2003): riguardano manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo. Possono essere sanati in zone vincolate solo se conformi agli strumenti urbanistici e previo parere dell'autorità preposta (es. Soprintendenza).

Il Tar evidenzia come "Una lettura coordinata delle disposizioni in esame e, in particolare, dei commi 26 e 27 dell’art. 32 d.l. n. 269/03, induce a ritenere che il comma 26 costituisce la norma generale che perimetra, in riferimento agli immobili vincolati, l’ambito della sanatoria, consentendo la stessa per i soli interventi di manutenzione straordinaria e restauro e risanamento conservativo (illeciti di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1) ed escludendola invece per gli aumenti di volumetria e le ristrutturazioni edilizie (illeciti di cui ai numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato). L’insanabilità ex lege degli abusi "maggiori" realizzati in zona vincolata comporta che l’Amministrazione non debba, in tali casi, procedere ad alcun accertamento in concreto della compatibilità dell’abuso rispetto al vincolo imposto mediante l’acquisizione del parere da parte dell’Autorità garante della sua tutela, né verificare la compatibilità urbanistica delle opere a fronte dell’accertata assoluta non condonabilità dell’abuso "maggiore" su bene vincolato".

Nuova costruzione: impossibile la sanatoria in zona vincolata

L’impugnato provvedimento di reiezione richiama il D.M. 26 ottobre 1961, le norme impositive dei vincoli imposti da leggi statali, l’articolo 32 del decreto-legge n. 269 del 2003, convertito con la legge n. 326 del 2003, e reca al proprio interno l’indicazione dell’opera abusiva (“fabbricato realizzato in sopraelevazione ad un fabbricato esistente”, con indirizzo e riferimenti catastali) e delle relative dimensioni (“mq 161,40 di superficie utile residenziale e mq 161,15 mq di superficie non residenziale”).

Dalla descrizione delle opere contenuta nel provvedimento emerge che “l’abuso rientra in tipologia 1 [dell’Allegato 1 al decreto-legge n. 269 del 20023], e dunque non risulta compatibile con la normativa urbanistica, trattandosi di nuovi interventi edilizi che determinano la creazione di volumi e di superfici utili. Pertanto, essendo incontestata l’incompatibilità dell’opera con la normativa urbanistica, ne consegue la sua non condonabilità ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del decreto legge n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003” (T.A.R. Campania, sezione settima, sentenza 14 gennaio 2011, n. 183, e, in termini, sentenza 10 giugno 2011, n. 3104).

Abusi maggiori in zona vincolata: sanatoria straordinaria off limits

La sentenza ribadisce quindi che, scondo le regole del Terzo condono edilizio, per gli abusi maggiori in zona vincolata non esiste alcuna possibilità di sanatoria.

È irrilevante che il vincolo comporti divieto assoluto o semplici obblighi procedurali: la norma richiama indifferenziatamente tutte le opere su immobili vincolati.

Non serve il parere della Soprintetenza

In chiusura, si sottolinea come il comune possa negare il condono senza acquisire il parere della Soprintendenza quando l'abuso è chiaramente inammissibile, per principi di economicità amministrativa.

Non è inoltre necessaria una confutazione analitica delle osservazioni dei privati, bastando una motivazione complessiva che indichi i presupposti normativi e le condizioni di fatto.

La tutela paesaggistica sopra ogni cosa

La sentenza conferma l'orientamento sempre più rigoroso in materia di tutela ambientale e paesaggistica.

Il messaggio è chiaro: quando si sovrappongono vincoli territoriali, la protezione del paesaggio e dell'ambiente prevale sempre sulla possibilità di regolarizzare abusi edilizi maggiori.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO