Condono edilizio e demolizione: quando non si può attribuire responsabilità all’ex proprietario

Condono edilizio e demolizione: quando il Comune deve motivare la sanzione

Quando si acquista un immobile, raramente si pensa che le scelte edilizie fatte dal proprietario precedente possano un giorno ritorcersi contro chi abbia deciso di fare un investimento.
Allo stesso modo, chi vende non immagina di poter essere chiamato a rispondere, anni dopo, di opere e immobili che comunque non gestisce più da tempo.

Eppure accade…

Ma cosa succede quando in mezzo c'è un condono edilizio che il Comune sostiene essere nullo, ad esempio perché ritiene sia stato ottenuto con dichiarazioni non veritiere? Può usarlo per attribuire la responsabilità di un abuso a chi lo aveva richiesto, anche anni dopo e anche se l'immobile nel frattempo è stato venduto?

La pubblica amministrazione può sanzionare, può ordinare demolizioni, può coinvolgere soggetti diversi dall'attuale proprietario, ma deve spiegare il perché e fornire una motivazione con elementi concreti e prove oggettive.

È questo il principio che il TAR per la Lombardia ha ribadito con la sentenza n. 66/2026, annullando un ordine di demolizione che coinvolgeva una società immobiliare la quale aveva venduto l'immobile in questione sedici anni prima e che era stata chiamata a rispondere di un cortile abusivo non autorizzato dal condono edilizio del 2004, il quale invece riguardava solo la trasformazione della cantina.

Opere di sbancamento e cortile abusivo: quando il condono edilizio non copre tutto

Un cortile realizzato con opere di sbancamento e muri di contenimento è al centro della sentenza del TAR Lombardia che chiarisce il confine tra condono edilizio e interventi non autorizzati.

L’unità immobiliare al centro della disputa era di proprietà di una società immobiliare fino al 2007, poi venduta al proprietario attuale.

Nel periodo 2004-2006, alla società immobiliare erano stati concessi due permessi di costruire in sanatoria (condoni edilizi):

• uno per le recinzioni perimetrali;
• uno per la trasformazione di un locale cantina in abitazione, oltre alla DIA per la realizzazione di una scala esterna al cortile.

Nel 2023, la polizia locale ha accertato la realizzazione di un cortile e muri non previsti dal condono, e il Comune ha emesso l’ordinanza di demolizione, che colpiva sia il proprietario attuale sia la società, sostenendo che le opere abusive non fossero comprese nel condono edilizio rilasciato nel 2004.

La società, contestando la propria responsabilità, impugna l’ordinanza di demolizione a proprio carico.

Il Tar chiarisce che “In effetti, dall’esame dell’ordinanza (…) non emergono elementi da cui dedurre che le opere in questione siano state realizzate in data anteriore al 2007:
- da un lato, il Comune afferma che il permesso in sanatoria n. 116/2004 sarebbe stato rilasciato sulla base di dichiarazioni non veritiere e tuttavia non ne fa conseguire il doveroso annullamento in autotutela, ritenendo invece in maniera perplessa che le opere di materiale realizzazione del cortile siano difformi dal permesso, senza che sia possibile comprendere se si tratti di opere successive al medesimo; ciò vale in particolare per lo “sbancamento”, che non sarebbe contemplato nel progetto;
- dall’altro lato, è particolarmente singolare che il Comune identifichi l’autore materiale delle opere nel legale rappresentante della società immobiliare – peraltro solo implicitamente per il fatto di renderla destinataria dell’ordine di demolizione e per il riferimento ai titoli edilizi rilasciati nei suoi confronti – e che dunque le stesse siano risalenti a data anteriore al 2007. La singolarità di tale circostanza (...) ben potrà essere provata e motivata dal Comune in maniera più rigorosa in un successivo e nuovo provvedimento (...).”
Non sussistono prove certe che le opere sul cortile siano state realizzate prima del 2007.
Il Comune sosteneva che il permesso in sanatoria del 2004 fosse basato su dichiarazioni non veritiere, ma nel caso specifico non ne ha disposto l’annullamento in autotutela. Inoltre, il Comune attribuisce le opere al legale rappresentante della società immobiliare, ma senza prove certe sulla data.

Quindi “(…) nel provvedimento impugnato non è rinvenibile alcun elemento dal quale dedurre ragionevolmente la responsabilità dell’abuso contestato in capo alla società immobiliare ricorrente, non più proprietaria del bene da circa sedici anni al momento dell’adozione dell’ordine di demolizione. Pur non essendo in linea generale onere dell’amministrazione di datare dettagliatamente l’epoca di realizzazione di un’opera abusiva, ai fini del coinvolgimento – a titolo di responsabili – di terzi non più proprietari delle opere da molti decenni, si impone all’amministrazione un onere di motivazione che spieghi le ragioni per le quali l’abuso deve essere ricondotto nell’alveo della responsabilità dei terzi, motivazione che nel caso di specie difetta o è contraddittoria e perplessa, secondo quanto già evidenziato.”
L’ordine di demolizione non può essere rivolto alla società immobiliare, perché non più proprietaria dell’immobile da circa 16 anni. Il Comune non deve sempre precisare la data esatta di realizzazione delle opere, ma quando intende coinvolgere un ex proprietario deve motivare chiaramente perché ritiene che l’abuso sia imputabile a lui.

Il principio affermato è netto:

quando si vuole attribuire la responsabilità di un abuso a un ex proprietario che non ha più la disponibilità del bene da molti anni, la pubblica amministrazione deve fornire una motivazione specifica, dettagliata e convincente.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ TECNICHE – Condono edilizio e demolizione: responsabilità ex proprietario

Che cos’è il condono edilizio e l’ordinanza di demolizione?
Il condono edilizio è un provvedimento amministrativo che regolarizza opere abusive in determinate condizioni. L’ordinanza di demolizione viene emessa per ripristinare lo stato legittimo, limitatamente alle opere non sanabili.

A cosa serve e in quali contesti si applica?
Serve a regolarizzare interventi abusivi e a stabilire responsabilità in caso di violazioni edilizie, utile nei trasferimenti di proprietà, nelle verifiche comunali e nelle pianificazioni di interventi edilizi.

Quali prestazioni e requisiti sono coinvolti?
Si valuta la corrispondenza tra opere realizzate e titoli edilizi, inclusi permessi in sanatoria, recinzioni e trasformazioni interne. La responsabilità è legata a prove oggettive e date certe di realizzazione.

Quali vantaggi rispetto a procedure standard?
Chiarisce attribuzione responsabilità, riduce contenziosi, consente interventi mirati sulle opere abusive e tutela sia ex proprietari sia acquirenti.