Terzo condono edilizio in zona vincolata: il margine d'azione è ristretto

E' possibile sanare, con le regole del terzo condono edilizio (DL 269/2003), un'abitazione e un magazzino realizzati senza titolo abilitativo in zona vincolata?

Sappiamo bene che il condono edilizio è una procedura speciale, che si riferisce a una legge specifica (in Italia ne sono succedute tre: 1985, 1994, 2003), che consente di regolarizzare gli abusi sostanziali - a differenza della sanatoria del dpr 380/2001 (ordinaria o semplificata), che è rivolta invece agli abusi formali - in una determinata forchetta temporale e con precise regole, alcune delle quali sono valide per tutti i condoni, altre specifiche.

Il caso: abitazione e magazzino abusivi

All'attenzione del Tar Lazio (sentenza 3413/2026) arriva la richiesta di annullamento, da parte di un privato, del diniego di condono edilizio presentato, appunto, per la realizzazione di un'abitazione e di un magazzino su un immobile, con contestuale richiesta di compatibilità paesaggistica.

Premesso in fatto di aver corrisposto all’amministrazione municipale gli importi dovuti in relazione alla domanda di condono, pari a complessivi euro 20.000,00 circa (a titolo oblazione e oneri concessori), la parte lamenta che: 

• i) il parere sfavorevole sarebbe stato adottato in assenza della previa convocazione della conferenza dei servizi, in violazione del disposto di cui all’art. 32, co. 4 l. n. 47/1985 (“Ai fini dell'acquisizione del parere di cui al comma 1 si applica quanto previsto dall'articolo 20, comma 6 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Il motivato dissenso espresso da una amministrazione preposta alla tutela ambientale, paesaggistico-territoriale, ivi inclusa la soprintendenza competente, alla tutela del patrimonio storico artistico alla tutela della salute preclude il rilascio del titolo abilitativi edilizio in sanatoria”), applicabile anche al cd. terzo condono;
• ii) risulterebbe comunque decorso un notevole lasso temporale dalla presentazione della domanda di condono, nonché spirati i termini (pari a 45 e 90 giorni, oltre a quello complessivo di “centocinque giorni decorrenti dalla presentazione dell’istanza”) previsti dagli artt. 146 d. lgs. n. 42/2004 e 17-bis l. n. 241/1990, con conseguente applicazione dell’orientamento giurisprudenziale che afferma la perdita del valore vincolante del parere tardivamente espresso dalla Soprintendenza, dovendo lo stesso essere motivatamente valutato dall’amministrazione preposta al rilascio del titolo paesaggistico; 
• iii) le opere sarebbero conformi agli artt. 22 e 15 del P.T.P.R. del Lazio.

Attenzione al riferimento normativo 'giusto'

Il TAR respinge il ricorso partendo dall'inconferenza del riferimento alla normativa dettata dall’art. 146 d. lgs. n. 42/2004, giacché essa disciplina l’iter procedurale per il conseguimento dell’ordinaria autorizzazione paesaggistica (da rilasciarsi in via preliminare rispetto alla realizzazione di interventi edilizi in area vincolata), mentre, nel caso di specie, trattasi del parere di compatibilità paesaggistica da acquisirsi ai sensi dell’art. 32 l. n. 47/1985 in relazione ad opere abusive oggetto di una domanda di condono, e dunque sottoposte a sanatoria postuma.

Terzo condono in zona vincolata: ci rientrano solo gli abusi minori!

Pr accertare, quindi, la legittimità del gravato parere sfavorevole (e del conseguente diniego di condono), è dirimente e di per sé sufficiente il rilievo secondo cui gli interventi per i quali era stata richiesta la sanatoria sono pacificamente riconducibili alla tipologia di abuso “1” di cui all’allegato I al decreto-legge n. 269/2003, in quanto consistenti nella “edificazione di porzione di zona agricola (…) sul quale sono stati costruiti due edifici in muratura: uno ad uso abitativo (circa mq 95), per una volumetria lorda di mc 296,50 residenziale (al netto dell’area porticata) ed un altro ad uso magazzino (mq 45), per una volumetria lorda mc 105,45 non residenziale”, e insistono in zona gravata da vincolo paesaggistico (vincolo esistente già al momento di realizzazione dell’abuso – anno 1984 - giusta la vigenza del D.M. 19.01.1977).

Il terzo condono, infatti, ha maglie decisamente più strette rispetto ai primi due e di conseguenza, trattandosi di abusi cd "maggiori" o "sostanziali" (in quanto comportanti un incremento di volume e superficie), essi restano non suscettibili di sanatoria ai sensi della normativa (più restrittiva) in materia di terzo condono, quale è quella dettata dall’art. 32, co. 26 e 27 del DL 269/2003, nonché dalla legge regionale del Lazio n. 12/2004.

In altri termini, “in presenza di vincolo non assoluto di inedificabilità, per effetto delle disposizioni più stringenti rispetto ai precedenti condoni introdotte dalla legge n.326 del 2003, non è possibile accogliere l’istanza di sanatoria delle opere abusive, se non riconducibili alla categoria del restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, qualora realizzate in area con vincolo antecedente e difformi dagli strumenti urbanistici, ai sensi e per gli effetti dei commi 1, 2, 3 e 7 dell’art. 32 della L. 47/85 come sostituito dall’art. 32 co. 43 L. 326/2003".

Riepilogo delle regole

Quindi, ricapitolando, il terzo condono edilizio, in zona vincolata:

• non consente la sanatoria di opere riconducibili alle tipologie di abuso 1, 2 e 3 dell'Allegato 1 al DL 269/2003 (legge 326/2003), tra le quli figurano nuove costruzioni e ristrutturazioni edilizie;
• consente la sanatoria di opere riconducibili tipologie nn. 4, 5 e 6 dell’Allegato 1 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), previa parere positivo dell'Autorità preposta al vincolo.
  

Terzo condono in zona vincolata: le regole

Il terzo condono edilizio consente la sanatoria di nuove costruzioni in zona vincolata?
No. Il terzo condono edilizio non ammette la regolarizzazione di abusi “maggiori” o sostanziali in area sottoposta a vincolo paesaggistico. Le nuove costruzioni, gli ampliamenti e le ristrutturazioni edilizie che comportano incremento di volume o superficie restano escluse dal perimetro della sanatoria.

Quali tipologie di interventi possono essere sanate in zona vincolata con il terzo condono?
Sono sanabili esclusivamente gli interventi abusivi minori, riconducibili alle categorie del restauro, del risanamento conservativo e della manutenzione straordinaria. Tali opere devono inoltre ottenere il parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.

È possibile chiedere il condono per opere abusive realizzate prima dell’imposizione del vincolo?
La possibilità di sanatoria dipende dalla natura del vincolo e dalla tipologia dell’intervento. Nel caso esaminato, il vincolo paesaggistico era già vigente al momento della realizzazione delle opere abusive; ciò ha reso inapplicabile il condono per edificazioni ex novo e manufatti di rilevante consistenza.

Nel procedimento di terzo condono si applicano le regole dell’autorizzazione paesaggistica ordinaria?
No. Il procedimento di compatibilità paesaggistica nell’ambito del condono segue una disciplina speciale. Non trovano applicazione le tempistiche e le regole proprie dell’autorizzazione paesaggistica ordinaria, ma quelle specifiche previste per la sanatoria postuma degli abusi edilizi.

Perché nel caso concreto è stato legittimo il diniego di condono edilizio?
Il diniego è stato ritenuto legittimo dal TAR Lazio perché le opere oggetto di istanza consistevano nella realizzazione di un’abitazione e di un magazzino in muratura, qualificabili come abusi sostanziali. Trattandosi di interventi non rientranti tra quelli minori ammessi dal terzo condono in zona vincolata, la sanatoria non poteva essere concessa, a prescindere dal pagamento di oblazioni e oneri.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO