Terzo condono edilizio: le possibilità di sanatoria dipendono dal tipo di abuso

Il condono è una procedura straordinaria che consente la sanatoria straordinaria di abusi edilizi commessi in un determinato lasso temporale.

Assieme agli altri due condoni, quello normato dal DL 269/2003 consente di regolarizzare abusi edilizi sostanziali (a differenza della sanatoria ordinaria o semplificata, che si riferisce sempre ad abusi formali) e specifica precisi requisiti per poter rientrare nel perimetro della 'salvezza ex post'.

Terzo condono edilizio: contesto e limiti

Il cosiddetto terzo condono edilizio, introdotto dal D.L. 269/2003 e convertito nella legge 326/2003, consente di sanare gli abusi ultimati entro il 31 marzo 2003. A differenza delle precedenti sanatorie del 1985 e del 1994, la norma delimita con precisione le categorie di interventi ammissibili e impone forti restrizioni in presenza di vincoli paesaggistici o ambientali.

Il TAR Lazio, nella recente sentenza 18075/2025, ha chiarito i confini applicativi del terzo condono in zona vincolata, analizzando il caso del diniego di sanatoria riguardante una villa bifamiliare. L’amministrazione aveva respinto l’istanza in base alla legge regionale Lazio n. 12/2004, che esclude il condono per opere abusive su immobili vincolati, anche se realizzate prima dell’imposizione del vincolo, qualora comportino aumenti di superficie o di volume.

Le regole nazionali: cosa si può sanare

Secondo l’art. 32 del D.L. 269/2003, la sanatoria in area vincolata è possibile solo per interventi minori, come restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, o per opere non quantificabili in termini di superficie o volume. Restano invece escluse le nuove costruzioni e le ristrutturazioni edilizie.

La disciplina regionale più restrittiva

La legge regionale del Lazio impone limiti più severi rispetto alla normativa statale, escludendo il condono anche se il vincolo è successivo alla realizzazione dell’opera. L’obiettivo è impedire la regolarizzazione di trasformazioni che abbiano modificato in modo rilevante il territorio o il paesaggio.

Nessuna sanatoria per gli aumenti di volume

Nel caso esaminato, gli interventi - cambio di destinazione d’uso, ampliamenti e nuove strutture - hanno determinato incrementi di superficie e volumetria in area vincolata. Tali opere, secondo il TAR, non sono sanabili né ai sensi della legge statale né di quella regionale, poiché il condono è ammesso soltanto per abusi formali o minori che non alterano l’assetto urbanistico e paesaggistico preesistente.

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