Condono edilizio per interventi dentro l'hotel: il perimetro della sanatoria e gli abusi sanabili

Il condono edilizio si differenzia dalla sanatoria ex dpr 380/2001 perché non è una regolarizzazione 'a regime', ma figlia di apposite leggi che hanno sancito la possibilità di sanare degli illeciti sostanziali - e non formali, a differenza dal procedimento ex art.36 o 36-bis del TU Edilizia) - al ricorrere di determinate condizioni, diverse per ognuno dei tre condoni che si sono succeduti in Italia (1985, 1994, 2003).

E' sempre bene precisare, quindi, che quando parliamo di condono ci troviamo in condizioni 'eccezionali', e, nello specifico del Terzo condono (DL 269/2003), protagonista del caso della sentenza 6191/2025 del Tar Campania, di un perimetro di azione particolarmente ristretto.

Abusi edilizi in zona vincolata: i lavori all'interno dell'hotel

Si dibatte sul ricorso per il diniego di sanatoria inerente alcune opere abusive realizzate all'interno di un hote, ma in zona pasaggisticamente tutelata. E' utile elencare bene di quali interventi edilizi si tratta per poi capire il perchè del 'no' alla sanatoria straordinaria:

• 7 balconcini a servizio delle camere;
• modesto ampliamento del terrazzo annesso alla sala ristorante del piano primo seminterrato;
• realizzazione di due piccole logge (larghezza 3,00 x profondità 1,40) di pertinenza di due camere mediante riduzione della volumetria e della superficie utile interna delle corrispondenti camere;
• locali tecnici al primo e secondo piano seminterrato destinati a centrale trattamento acqua;
• locale macchine ascensore;
• locale macchine condizionamento;
• locale boiler recupero acqua calda sanitaria.

Secondo il ricorrente, il comune avrebbe illegittimamente denegato il condono edilizio in ragione della previsione di cui al comma 27 dell’art. 32 L. 326/03, che fa riferimento alle opere realizzate su aree vincolate, senza tuttavia acquisire alcun preventivo parere ambientale negativo.

Terzo condono edilizio: il perimetro è molto ristretto

Per il TAR non c'è possibilità di condono, in quanto il diniego riguarda un'istanza presentata ai sensi della legge 326/2003 (c.d. "terzo condono"), la quale più recente normativa condonistica si differenzia significativamente rispetto alle precedenti principalmente quanto all'oggetto della possibile sanatoria, escludendo le opere che ricadano su immobili assoggettati a vincoli implicanti nuovi volumi e/o nuove superfici, inquadrabili nelle nuove opere e/o nella ristrutturazione edilizia.

In pratica, secondo le regole ex art. 26 del DL 269/2003, "sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito di cui all'allegato 1: a) numeri da 1 a 3, nell'ambito dell'intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo nonché 4, 5 e 6 nell'ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47".

Tradotto: in zona vincolata, si possono sanare solamente "opere di restauro o risanamento conservativo, ovvero manutenzione straordinaria, con esclusione dei c.d. "interventi maggiori" rappresentati dalle "nuove costruzioni" e delle ristrutturazioni edilizie realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio.

Le condizioni per la sanatoria straordinaria: tempistiche e tipo di illecito

Il TAR prosegue nella sua disamina ricordando che il Consiglio di Stato, in particolare, ha evidenziato che per la sanatoria di cui al "terzo condono" devono ricorrere "congiuntamente" le seguenti condizioni:

• che si tratti di opere realizzate prima dell'imposizione del vincolo (non necessariamente di inedificabilità assoluta);
• che, pur realizzate in assenza o in difformità dal titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
• che siano opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illeciti di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'allegato 1 dal d.l. n. 269/2003, senza aumento di volume e/o superficie;
• che vi sia il parere favorevole dell'autorità preposta alla tutela del vincolo.

Quindi, non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai nn. 1, 2 e 3 dell'allegato 1 alla citata legge, realizzate su immobili soggetti a vincolo idrogeologici e paesaggistici, a prescindere dal fatto che si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e al fatto che il vincolo non comporti l'inedificabilità assoluta dell'area; per contro, gli interventi minori, se conformi a detti strumenti urbanistici, sono sanabili previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Nelle aree sottoposte a vincolo assoluto o relativo, l'art. 32, comma 27, lettera d, del DL 269/2003 esclude la sanatoria delle opere abusive che non rispettano i vincoli imposti a tutela dell'ambiente e del paesaggio, per cui sono sanabili solo interventi minori e non sono ammessi nuovi volumi o superfici.

La ristrutturazione edilizia in zona vincolata è off limits

Resta solo da 'spiegare' il perché questo tipo di interventi ralizzati senza titolo ricadano nel novero della ristrutturazione edilizia.

Il TAR spiega che in tema di abusi edilizi, la valutazione degli stessi "presuppone, tendenzialmente, una visione complessiva e non atomistica dell'intervento, giacché il pregiudizio recato al regolare assetto del territorio deriva non dal singolo intervento, ma dall'insieme delle opere realizzate nel loro contestuale impatto edilizio. Ne consegue che, nel rispetto del principio costituzionale di buon andamento, l'amministrazione comunale deve esaminare contestualmente l'intervento abusivamente realizzato, e ciò al fine precipuo di contrastare eventuali artificiose frammentazioni che, in luogo di una corretta qualificazione unitaria dell'abuso e di una conseguente identificazione unitaria del titolo edilizio che sarebbe stato necessario o che può, se del caso, essere rilasciato, prospettino una scomposizione virtuale dell'intervento finalizzata all'elusione dei presupposti e dei limiti di ammissibilità della sanatoria stessa" (così, da ultimo, Cons. St., sez. VI, sent. n. 4919/2021).

Le opere oggetto dell’istanza di sanatoria - implicando, anche a seguito della loro parziale demolizione, comunque la realizzazione di nuove superfici e modifiche rilevanti al complesso immobiliare, anche in termini di diversa destinazione d’uso, peraltro in zona paesaggisticamente vincolata - sono quindi state correttamente inquadrate dal Comune, ad una visione d’insieme, tra le opere insuscettibili di sanatoria ai sensi della disciplina condonistica richiamata. 

Gli interventi abusivi non assolvevano infatti ad alcuna finalità manutentiva, di restauro, di risanamento conservativo e, dunque, non potevano giustificare l'applicazione del più favorevole regime condonistico invocato dalla ricorrente.

In definitiva: si tratta di ristrutturazione edilizia abusiva, non sanabile con le regole del terzo condono in zona vincolata.