Terzo condono edilizio: cosa è possibile sanare? Tipi di abusi e regole per le zone vincolate

Ogni condono edilizio ha le sue regole, sia a livello di perimetro temporale (le 'forchette' all'interno delle quali è possibile sanare gli abusi) che di tipologia di interventi regolarizzabili. Una parte sicuramente importante è rappresentata dal margine di movimento - potremmo dire residuale - che sussiste in zona vincolata, dove in particolare col terzo condono edilizio (DL 269/2003, convertito in legge 326/2003) si sono fissate regole stringenti e difficilmente bypassabili.

La sopraelevazione del contendere

Nella sentenza n.20056/2025 dello scorso 12 novembre del Tar Lazio, ci troviamo di fronte al ricorso di un privato contro il parere negativo di compatibilità paesaggistica per l'avvenuta realizzazione di un ampliamento con cambio di destinazione d'uso a residenziale di un manufatto.

Per questo abuso era stata presentata istanza per l'ottenimento del primo condono (legge 47/1985), ma nel frattempo la ricorrente aveva provveduto ad ampliare l’immobile realizzando un piano sopraelevato rispetto a quello esistente, “composto da tre camere, un disimpegno e due terrazzi, raggiungibile mediante una scala interna dipartente dal piano terra, con un tetto di copertura a doppia falda”.

Per il comune questo timpo di intervento, per lo più realizzato in zona vincolata, era abusivo e andava eliminato ma la proprietaria presentava tre distinte domande di condono, ai sensi della legge n. 326/2003, aventi ad oggetto la realizzazione dell’ampliamento del manufatto (rectius la sopraelevazione); la realizzazione di una tettoia ed il mutamento della destinazione d’uso (da magazzino ad abitazione) di una parte del manufatto già condonato, pari a mq. 17,50.

Arrivava quindi il diniego da parte del comune, motivato dal fatto che le opere abusive ricadono in ambito vincolato e, per altro verso, che la legge n. 326/2003 è applicabile soltanto agli abusi di cui alle tipologie 4, 5 e 6 dell’allegato 1 alla stessa legge, che non comportano aumento di volume. 

Si arrivava quindi al TAR.

Terzo condono edilizio in zona vincolata: solo opere minori! Le condizioni

Il Collegio non può che ribadire che, per costante e condivisibile giurisprudenza, in tema di abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, il condono previsto dall'art. 32 del D.L. n. 269/2003 è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai nn. 4, 5 e 6 dell'allegato 1 del citato D.L. n. 269/2003 afferenti al restauro, al risanamento conservativo ed alla manutenzione straordinaria, e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Non sono invece in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti nn. 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l'area fosse sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultassero conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (Cons. Stato, Sez. VI, 26/07/2023, n. 7318).

In pratica, le opere abusive realizzate in zona sottoposta a vincoli specifici sono condonabili soltanto se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:

• a) si tratti di opere "minori" senza aumento di superficie (come il restauro, il risanamento conservativo, la manutenzione straordinaria);
• b) siffatte opere "minori" siano state, comunque, realizzate prima della imposizione del vincolo e positivamente valutate dall'Autorità preposta alla tutela dello stesso (cfr. in termini, T.A.R. Campania, Salerno, sez. II, 15 febbraio 2023, n. 375).

Ristrutturazione in zona vincolata: è fuori dal perimetro. Sanatoria negata

In questo caso siamo 'fuori' dai confini del terzo condono, in quanto ricorre solo una delle due predette condizioni, sicché si deve ritenere che l’elemento fondante la valutazione negativa espressa con il parere impugnato consista nella considerazione che, trattandosi di un cambio di destinazione con ampliamento, quindi di una ristrutturazione edilizia abusiva realizzata in area vincolata dal piano paesaggistico, la normativa sul condono edilizio di cui alla legge n. 326 del 2003 impedisca la sanatoria dell’intervento edilizio essendo sanabili esclusivamente le opere minori, tra le quali non rientrano gli ampliamenti e i cambi di destinazione d’uso, anche parziali, di immobili preesistenti.

In altri termini, non è determinante il fatto che gli interventi abusivi siano stati realizzati su un edificio preesistente, essendo oggetto di contestazione un ampliamento (con la realizzazione di un intero piano fuori terra in più, rispetto all’originaria consistenza del manufatto) con cambio di destinazione d’uso.

In sostanza, per il condono delle opere abusivamente realizzate in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, non è sufficiente l’accertamento che tali opere siano state realizzate prima dell’imposizione del vincolo, ma è necessario che si tratti di interventi edilizi minori, di restauro, di risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria, non potendo in nessun caso essere sanate le ristrutturazioni edilizie abusive in zona vincolata sul piano paesaggistico.

Pertanto, trattandosi di un intervento edilizio non rientrante nelle categorie minori di cui alla legge sul terzo condono edilizio, eseguito in area vincolata sul piano paesaggistico, legittimamente l’Amministrazione he negato la sanatoria.

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