Tettoia prevista dai titoli edilizi: non sempre abuso. Arrivano i chiarimenti sullo stato legittimo

Tettoia: ordine di demolizione illegittimo senza confronto con i titoli abilitativi originari

Può un Comune ordinare la demolizione di una tettoia senza prima verificare se essa fosse già prevista e autorizzata dai titoli edilizi originari?

In alcuni casi, gli ordini di demolizione vengono emessi senza una verifica completa della documentazione progettuale, soprattutto per manufatti come tettoie o coperture per auto. Queste strutture, pur essendo parte dei progetti approvati, possono erroneamente essere considerate abusive.

In questi casi, la questione centrale è stabilire se l'opera fosse già compresa nelle autorizzazioni edilizie rilasciate a suo tempo, ovvero se rientrasse nel cosiddetto stato legittimo dell'immobile, come definito dall'art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 secondo il quale “Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. (…)”.

Prima di disporre un ordinanza di demolizione, il Comune deve confrontare lo stato dei luoghi con tutti gli elaborati progettuali depositati all’epoca della costruzione. Se la tettoia è indicata nelle planimetrie, nelle relazioni tecniche o nei calcoli delle superfici allegati alle concessioni edilizie e non emergono difformità rispetto al titolo edilizio, non può essere considerata abusiva.

È proprio questa la situazione esaminata dal TAR della Sardegna nella sentenza n. 380/2026 con cui il Tribunale ha annullato l'ordine di demolizione di una tettoia a copertura di posti auto, riconoscendo che essa era stata regolarmente prevista e autorizzata fin dall'origine dallo stesso Comune che ne aveva poi disposto l’abbattimento.

Tettoia e abuso edilizio: quando l’ordinanza di demolizione è illegittima

Il ricorrente del caso si vede notificare nel 2025 un’ordinanza comunale di demolizione relativa ad una tettoia utilizzata come copertura per alcuni posti auto.

Secondo il Comune, la struttura sarebbe stata realizzata senza autorizzazione ma il ricorrente impugna il provvedimento davanti al TAR per la Sardegna, sostenendo che la tettoia non fosse affatto abusiva, ma già prevista nei progetti, approvati anni prima, per la costruzione della struttura principale.

Essenziale è stata la ricostruzione della storia urbanistica dell’immobile, il quale era stato edificato con regolare concessione nel 2011, seguita da una variante nel 2012 e in entrambi i progetti era chiaramente indicata la presenza di posti auto coperti proprio tramite una tettoia.

Decisivi infatti sono stati gli elaborati tecnici, planimetrie e documenti progettuali, oltre a immagini satellitari che mostrano la presenza della struttura fin dagli anni immediatamente successivi alla costruzione.

Il giudice precisa che “Il provvedimento presuppone che tale manufatto sia stato realizzato in assenza di titolo edilizio. Il nucleo centrale della controversia attiene, quindi, alla verifica se la tettoia oggetto di contestazione fosse o meno ricompresa nei titoli edilizi rilasciati per la realizzazione dell’immobile. Ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, lo stato legittimo dell’immobile è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile, integrato dagli eventuali titoli successivi relativi a interventi parziali.
Nel caso di specie, dagli atti di causa emergono plurimi e convergenti elementi documentali attestanti che la tettoia in contestazione fosse già prevista nei titoli edilizi originari.
In particolare:
– nella relazione tecnica allegata alla concessione edilizia (...)
– nel documento 2b, relativo agli elaborati grafici (…);
– nel documento 2c, recante il calcolo dei volumi (...);
– nella richiesta di concessione edilizia del 2012 (…), è espressamente indicata la realizzazione di un “parcheggio coperto” per una superficie di mq 27,90, sostanzialmente coincidente con quella (…) della tettoia oggetto dell’ordine di demolizione;
(...)
Ne deriva che il manufatto non costituisce opera sopravvenuta o difforme rispetto al titolo, ma elemento strutturalmente previsto e assentito nell’ambito dell’originaria edificazione.”

Il provvedimento di demolizione si basa sull’idea che la tettoia sia abusiva, cioè priva di titolo edilizio, a questo punto la questione centrale è verificare se fosse già prevista nei progetti autorizzati e relativi agli interventi edilizi sull'immobile principale.

L’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 stabilisce che lo “stato legittimo” di un immobile dipende dai titoli edilizi rilasciati e, nel caso in essere, diversi documenti (relazioni tecniche, disegni, calcoli superfici e successive varianti) indicano chiaramente la presenza di posti auto coperti (coincidenti con la tettoia contestata).
In conclusione, la tettoia non è un abuso, ma un’opera già prevista e regolarmente autorizzata.

Un’opera non può essere considerata abusiva se è coerente con i titoli edilizi (anche se riferiti all'immobile principale) già rilasciati e prima di intervenire con sanzioni, l’amministrazione deve accertare con precisione eventuali difformità.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ TECNICHE – Tettoia e abuso edilizio                                                                                                                                                          
Che cos’è una tettoia ai fini edilizi?
È una struttura di copertura aperta su uno o più lati, destinata a riparo, che può essere parte integrante di un progetto edilizio se prevista negli elaborati del titolo abilitativo.

Quando una tettoia è considerata abuso edilizio?
Quando manca qualsiasi riscontro nei titoli edilizi rilasciati e nei relativi elaborati tecnici e non può essere ricondotta allo stato legittimo dell’immobile in base ai documenti di progetto.

Quali documenti tecnici verificare per lo stato legittimo?
Planimetrie, relazioni tecniche, calcoli superfici/volumi, eventuali varianti e titoli successivi che documentano la presenza della tettoia al momento della costruzione.

Perché è importante il confronto con i titoli edilizi originari?
Per stabilire se la tettoia fosse già prevista e autorizzata, evitando che un manufatto regolarmente incluso nei progetti sia erroneamente qualificato come abuso e soggetto a demolizione.

Quali sono le prestazioni normative correlate alla tettoia?
Non si tratta di prestazioni fisiche ma di conformità urbanistica; l’esame riguarda la coerenza con i titoli edilizi e l’applicabilità dell’art. 9‑bis del d.P.R. 380/2001.