Tettoia, le dimensioni contano: quando serve il permesso di costruire?

Un classico dell'edilizia: la tettoia. Piccola, grande, pertinenza, nuova costruzione: spesso ci si 'fa male' perché non si considera l'intervento nel suo complesso, e si incorre in abusi edilizi che sarebbero semplici da evitare ripassando velocemente le 'regole' del gioco.

Nel caso della sentenza 1730/2026 del Consiglio di Stato, non ci imbattiamo in una ma addirittura in tre tettoie, che assieme 'combinano' per una superficie complessiva di circa 380 mq: già da questo tipo di dimensioni - e, conseguentemente, del livello di impatto sul territorio - dovrebbe scattare l'allarme interno. Il permesso di costruire è inevitabile.

Gli abusi edilizi del contendere

L'appellante ha realizzato le seguenti opere edilizie, in assenza di titolo:

• “le scale di accesso ai piani superiori difformi da quanto approvato, poiché, mentre sul progetto di variante le scale risultano esterne, allo stato attuale risultavano interamente inglobate in un vano scala costituito da infissi in ferro e vetro;
• un vano non accessibile, non riportato nel progetto di variante, ricavato realizzando un solaio ad altezza di mt. 3,00 circa dal calpestio del piano terra;
• i locali posti a primo piano, da progetto risultano essere destinati in parte a civile abitazione e parte ad uffici, mentre allo stato dei luoghi vi sono due appartamenti, di uguali dimensioni;
• entrambi gli appartamenti inoltre, sono stati ampliati di circa mq. 53 ad appartamento, in quanto alle aree scoperte poste ai lati di ogni singola unità, sono state realizzate murature di tompagno, con la copertura di solaio in CA, inglobando tale superficie alle unità immobiliari esistenti; a livello del piano terra, sul retroprospetto del fabbricato, è stata riscontrata la presenza dì una tettoia costituita da pilastri e travi in legno della superficie di mq. 160 circa;
• sul terrazzo posto a primo piano sono state realizzate due tettoie, formate da pilastri e travi in legno, aventi superficie di mq. 110 circa cadauno, a servizio delle singole predette unità immobiliari”.

Inquadramento delle opere: è necessario il titolo abilitativo

Il Consigio di Stato sottolinea che, avuto riguardo alla nutrita tipologia dele opere realizzate, tutte avvinte da un unico nesso funzionale, è evidente la loro natura unitaria, realizzando esse un organismo edilizio sostanzialmente diverso da quello iniziale, per il quale occorreva pertanto il rilascio del titolo edilizio, nella specie insussistente.

Risalenza delle opere nel tempo: esiste un legittimo affidamento?

Palazzo Spada, sul tema, precisa che si è da tempo chiarito (cfr. C.d.S, AP n. 9/17), e di recente ribadito, che: “L'ingiunzione di demolizione ha natura di atto dovuto e rigorosamente vincolato e risulta sufficientemente motivato se contiene la descrizione delle opere abusive e le ragioni della loro abusività, non richiedendo alcuna ulteriore motivazione, basata su un interesse pubblico concreto e attuale al ripristino della legalità violata; il decorso del tempo non implica, infatti, un affidamento legittimo da parte dei proprietari dell'abuso, poiché la tutela del legittimo affidamento si riferisce a provvedimenti amministrativi che generano aspettative stabilite e rapporti giuridici certi, cosa che non si verifica nel caso in cui le opere abusive non abbiano i titoli prescritti” (C.d.S, III, 3.10.2025, n. 7726).

La qualificazione delle tettoie

Si arriva, quindi, al 'cuore' della pronuncia, dove si spiega perché queste tettoie non possono essere realizzate in edilizia libera.

Secondo il ricorrente, infatti, le tre opere si configurerebbero come semplici pertinenze.

Il Consiglio di Stato chiude velocemente la pratica spegnendo ogni speranza residua: dalla relazione di Polizia municipale emerge infatti che l’appellante ha realizzato a piano terra una tettoia costituita da pilastri e travi in legno, della superficie di mq. 160 circa.

Sul terrazzo posto a primo piano sono state poi realizzate altre due tettoie, formate da pilastri e travi in legno, aventi superficie di mq. 110 circa cadauno, a servizio delle unità immobiliari.

Il numero delle realizzate tettoie, in uno alla loro superficie complessiva (circa 380 mq) e alle loro caratteristiche costruttive (pilastri e travi in legno), impediscono di qualificarle quali opere precarie, e/o come mere pertinenze delle abitazioni principali, peraltro anch’esse abusive.

Si tratta di vere e proprie nuove costruzioni, per le quali 'non si scappa' dal permesso di costruire. La demolizione (con acquisizione delle opere a patrimono comunale in caso di inottemperanza) è quindi inevitabile.

Tettoie abusive: FAQ tecniche

Quando una tettoia può essere qualificata come pertinenza urbanistica?
Una tettoia può essere considerata pertinenza solo se ha dimensioni ridotte, funzione meramente accessoria rispetto all’edificio principale, assenza di autonoma rilevanza urbanistica e nessuna incidenza apprezzabile sul carico urbanistico. Quando questi requisiti mancano, la tettoia non è più una pertinenza ma un intervento edilizio rilevante.

Le dimensioni complessive delle tettoie incidono sulla necessità del permesso di costruire?
Sì. La valutazione deve essere fatta considerando l’intervento nel suo complesso. La realizzazione di più tettoie che sviluppano una superficie complessiva molto ampia (come nel caso di circa 380 mq) evidenzia un impatto significativo sul territorio, incompatibile con la nozione di opera precaria o accessoria, rendendo necessario il permesso di costruire.

Più tettoie realizzate sullo stesso immobile possono essere valutate separatamente?
No. Se le opere sono funzionalmente collegate e concorrono a modificare in modo unitario l’organismo edilizio originario, devono essere valutate nel loro insieme. In tal caso si configura un intervento unitario che può integrare una nuova costruzione o una trasformazione edilizia rilevante.

Il decorso del tempo può impedire l’ordine di demolizione delle tettoie abusive?
No. L’ordine di demolizione è un atto dovuto e vincolato. Il semplice decorso del tempo non genera un legittimo affidamento in capo al proprietario di opere abusive, poiché l’assenza del titolo edilizio impedisce la formazione di una situazione giuridica tutelabile.

Cosa ha stabilito il Consiglio di Stato sulle tettoie di grandi dimensioni?
Il Consiglio di Stato ha chiarito che tettoie realizzate con pilastri e travi in legno, numerose e di ampia superficie complessiva, non possono essere considerate opere precarie o pertinenze. Esse integrano vere e proprie nuove costruzioni, per le quali è sempre necessario il permesso di costruire, con conseguente legittimità dell’ordine di demolizione in caso di assenza del titolo.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO