Condono edilizio: ok per il cambiamento di destinazione d'uso di un vano condominiale preesistente

Il semplice cambiamento di destinazione d’uso di un vano (condominiale) preesistente, tale da non comportare modifiche esterne della sagoma del fabbricato, né aumenti della superficie calpestabile, è un tipo di abuso edilizio che può ottenere il Terzo condono in zona vincolata.

Lo afferma il Tar Lazio nella sentenza 4347/2024 del 4 marzo scorso, che ha accolto il ricorso contro il rigetto di un'istanza di Terzo condono edilizio (DL 269/2003, convertito dalla legge 326/200) presentata da un privato.

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Che cosa è un abuso edilizio? quando diventa reato penale? quali sono le varie tipologie di abuso edilizio? quali sono i profili di responsabilità? Su questo e molto altro, questa chiara Guida contenente anche una tabella riassuntiva che offre una panoramica completa delle possibili violazioni e delle relative sanzioni.

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L'opera edilizia del contendere

In particolare, oggetto della richiesta sanatoria è un intervento inerente un semplice cambiamento di destinazione d’uso di un vano preesistente, tale da non comportare modifiche esterne della sagoma del fabbricato (regolarmente edificato a inizio 1900).

Nell'istanza, si richiedeva anche l'annessione del torrino esistente del vano scala di soli 10,40 mq all'appartamento di proprietà al piano terzo dello stabile (con relativo cambiamento di destinazione d'uso, da locale deposito a superficie abitativa).

Cambio d'uso senza opere del vano condominiale: ok al Terzo condono. Ecco perché

Il provvedimento comunale è 'giustificato' dalla presenza di alcuni vincoli paesaggistici, ma per il Tar l'intervento rientra tra quelli che possono essere sanati anche in zona vincolata.

Si tratta, infatti, di un semplice cambiamento di destinazione d'uso di un vano (condominiale) preesistente, tale da non comportare modifiche esterne della sagoma del fabbricato (regolarmente edificato a inizi 1900), né aumenti della superficie calpestabile, né della cubatura già assentita nella licenza edilizia.

Nell'istanza si richiedeva l'annessione del torrino esistente del vano scala di mq 10,40 all'appartamento di proprietà, sito al piano terzo dello stabile, con relativo cambiamento di destinazione d'uso a superficie abitativa.

Bisogna quindi capire in qual tipologia di abuso rientra questo cambo d'uso. Secondo il TAR, in una di queste due (Allegato 1 al DL 269/2003):

• Tipologia 3. Opere di ristrutturazione edilizia come definite dall'articolo 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; 
• Tipologia 6. Opere di manutenzione straordinaria, come definite all'articolo 3, comma 1, lettera b) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume, ipotesi non delibate nel provvedimento, ma che possono essere approfondite in sede di riesame.

L’immobile non è gravato da vincoli propri, ma unicamente da quelli derivanti dalla sua ubicazione all’interno di un’area sottoposta a vincoli paesaggistici.

Abusi edilizi e terzo condono: regole, zone vincolate, tipi di interventi

Per quel che riguarda il Terzo condono edilizio nelle zone soggette a vincolo, la sanatoria straordinaria è consentita per i soli interventi di manutenzione straordinaria e restauro e risanamento conservativo ed è esclusa per gli aumenti di volumetria e per le ristrutturazioni edilizie.

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Cambio d'uso ok, per l'annessione del torrino serve ulteriore approfondimento

La fattispecie concerne un mero cambio di destinazione d’uso di un vano condominiale esistente, tale da non comportare modifiche esterne della sagoma del fabbricato (regolarmente edificato ad inizio 1900), né aumenti della superficie calpestabile, né della cubatura già assentita nella licenza edilizia originaria, bensì comporta l’annessione del c.d. torrino di vano scala di mq 10,40 all’appartamento di proprietà, al piano terzo dello stabile, con piccolo incremento della superficie abitativa.

Quindi, il semplice cambio del vano preesistente può prendere la sanatoria, mentre l'annessione del cd. torrino scala cn il piccolo aumento di superficie abitatiiva merita ulteriore approfondimento istruttorio, anche apprezzandosi parere dell’autorità preposta alla tutela paesaggistica.

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