Condono edilizio per silenzio assenso? Il pagamento deve essere completo

Quando si perfeziona il condono edilizio per silenzio assenso? Come si fa ad essere sicuri che, una volta 'scaduti' i 24 mesi entro i quali il comune si deve eventualmente pronunciare in 'tono' positivo o negativo, il nostro immobile è effettivamente 'sanato' per 'silentium' della PA?

La questione è molto comune ma spesso di difficile soluzione, perché - come ci spiega dettagliatamente il Consiglio di Stato nella sentenza 123/2026 -, per arrivare al condono per silenzio assenso serve rispettare una serie di condizioni specifiche e inderogabili, tra le quali il pagamento di tutte le somme eventualmente dovute a conguaglio.

Ma vediamo di inquadrare bene il caso.

Condono del cambio d'uso: la questione dei pagamenti

Si dibatte su alcune opere abusive, con incorporato cambio di destinazione d'uso, per le quali era stata richiesta la sanatoria straordinaria (terzo condono edilizio).

Dopo una serie di 'ping-pong' per la richiesta di varia documentazione, solo in data 16.02.2012 la ricorrente ha depositato parte di quanto richiesto (nello specifico, difettavano tra l’altro i bollettini in originale, o comunque in copia, comprovanti gli avvenuti versamenti per oblazione ed oneri concessori).

In data 21.09.2020 la PA ha notificato pertanto la determinazione (impugnata dal ricorrente) su quanto dovuto a titolo di oblazione ed oneri concessori, basata sulla documentazione versata in atti.

Avverso tale determinazione la ricorrente è insorta con il ricorso introduttivo, affidato a sette motivi, denunciando, in sostanza, che con il provvedimento impugnato sarebbe stato erroneamente richiesto il conguaglio dell’oblazione e degli oneri concessori per un importo complessivo di Euro 22.016,63, ulteriore rispetto a quello versato.

Insomma, per il comune - e anche per il TAR competente - il silenzio assenso non si era formato in quanto non si ra pagato tutto il dovuto.

Condono edilizio per silenzio-assenso: requisiti e condizioni

Le censure sono finalizzate a contestare l'ammontare del dovuto a fini di condono

In primis, Palazzo Spada ricorda che che quale principio generale affinché possa dirsi formato un titolo tacito su di una istanza di condono edilizio è necessario che sussistano sia la completezza della documentazione necessaria ai fini della compiuta istruttoria della istanza stessa sia il pagamento integrale delle somme dovute a titolo di oblazione, diritti ed oneri concessori.

L’art. 35, comma 18, della L. n. 47/1985 (ma anche le successive norme in materia di condono), così come interpretato dalla giurisprudenza, stabilisce, infatti, che l’accoglimento dell’istanza per silentium si verifica solo al ricorrere dei seguenti requisiti:

• i) la presenza dei presupposti oggettivi e soggettivi del condono;
• ii) il decorso del termine di ventiquattro mesi dalla presentazione dell’istanza senza che intervengano provvedimenti da parte del Comune;
• iii) il pagamento di tutte le somme eventualmente dovute a conguaglio.

Per l’accoglimento tacito del titolo è dunque necessario depositare tutta la documentazione prescritta e, altresì, corrispondere tutte le somme eventualmente dovute a conguaglio, così come liquidate direttamente dal privato al momento di presentazione della domanda, purché tale liquidazione sia diligentemente effettuata in conformità ai criteri legali (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, 14/12/2022, n.10961).

Occhio al pagamento delle somme 'dovute': cosa comprendono?

Come affermato dalla giurisprudenza (sul punto, cfr. Consiglio di Stato, Sez. II, 6 marzo 2023, n. 2320, cit.), l’espressione “tutte le somme eventualmente dovute” di cui al l’art. 35, comma 18, della L. n. 47/1985, si intende riferita all’oblazione, agli oneri concessori e al costo di costruzione, in quanto l’ampia formula utilizzata dal legislatore nella ridetta previsione e l’espressa indicazione dell’obbligo di pagamento del contributo di concessione di cui all’art. 37 della medesima legge conducono a ritenere anche tale contributo parte integrante degli obblighi pecuniari richiesti per l’accoglimento tacito della domanda di condono (TAR Lazio – Roma, IV-ter, 11.3.2024, n. 4843).

Inoltre, affinché per le domande di rilascio di concessione in sanatoria possa formarsi il cosiddetto silenzio-assenso ex art. 32, co. 37, L 326/2003 è necessario che non vi sia stato provvedimento di diniego e siano trascorsi non meno di 24 mesi dall’avvenuto pagamento dell’oblazione e degli oneri concessori ove dovuti, siano state presentate la denuncia al catasto, quella ai fini Ici, quella per la tassa di smaltimento dei rifiuti solidi urbani e, se necessaria, anche quella per l'occupazione di suolo pubblico.

L'errore di fondo (superficie reale minore) e l'impossibilità del condono

In questo caso, le condizioni di cui sopra non sussitono, spiega Palazzo Spada.

Infatti, nella domanda di sanatoria il richiedente (dante causa della odierna ricorrente) aveva autodeterminato una superficie di mq 74,87 in tipologia 1 (€. 100,00 a mq), mentre la superficie reale rilevata dal Comune risultava complessivamente di mq 100,88 di cui mq 28,61 in tipologia 1 (€. 110,00 a mq) e di mq 73,27 in tipologia 3 (€. 66,00 a mq).

Risulta dunque che la superficie autodeterminata dall’interessato era inferiore a quella rilevata dal comune di circa 36,00 mq, con la conseguente inesattezza sia nell’individuazione della tipologia di abuso, che della superficie oggetto di condono; da ciò ovviamente è derivato un errore anche per quel che concerne il calcolo ed il corretto pagamento dell’oblazione e degli oneri concessori, quest’ultimi corrisposti in misura di molto inferiore a quella dovuta a seguito dell’autodichiarazione dell’interessata (integrazione dell’ anno 2012).

Non possono ritenersi quindi integrati i presupposti per l’intervenuta formazione del silenzio-assenso sull’istanza di condono, né per le stesse ragioni può ritenersi maturata alcuna prescrizione sulla pretesa inerente agli oneri di costruzione ovvero agli interessi.

La giurisprudenza ha, infatti, chiarito che “gli oneri concessori devono essere determinati secondo le regole e i parametri vigenti al momento del rilascio del titolo in sanatoria ed in tal senso depone un costante orientamento giurisprudenziale […] tale principio trae fondamento, in primo luogo, nell’applicazione del canone tempus regit actum, perché è soltanto con l’adozione del provvedimento di sanatoria che il manufatto diviene legittimo e, quindi, concorre alla formazione del carico urbanistico che costituisce il presupposto sostanziale del pagamento del contributo e, in secondo luogo, su considerazioni di ordine teleologico, in quanto consente di meglio tutelare l’interesse pubblico all’adeguatezza della contribuzione rispetto ai costi reali da sostenere” (Cons. di Stato, sez. II, 27 aprile 2020, n. 2667)” (Cons, Stato, II, 3.11.2023 n. 9525).

Di conseguenza, la parte ricorrente non può dolersi del calcolo eseguito secondo le tariffe vigenti al momento dell’integrazione della domanda (vale a dire, nel 2012), che peraltro, secondo il Comune, ancora non era completa, considerando che soltanto in tale occasione la ricorrente ha prodotto l’elaborato tecnico, che ha peraltro condotto all’accertamento di maggiori superficie e volumetria come risulta dal calcolo eseguito dal Comune, a conferma dell’originaria incompletezza della stessa.

Né possono trovare positivo apprezzamento le censure afferenti al predetto calcolo, che la parte ricorrente contesta solo genericamente, senza specificamente attaccare la rideterminazione così operata in modo da evidenziarne l’erroneità sulla base della consistenza oggettiva dell’abuso (rispetto al quale la ricorrente nulla ha dedotto, neanche a seguito delle difese del Comune).

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