Condono edilizio: quando il frazionamento delle istanze è considerato artificioso

Le regole sul condono edilizio non possono essere interpretate in modo da rendere facilmente aggirabili i limiti fissati dalla legge attraverso il frazionamento dell’abuso, poiché la norma intende proprio impedire il superamento delle soglie volumetriche consentite, quindi un uso distorto e artificioso non può che essere proibito. Infatti la sentenza n. 15725/2026 della Corte di Cassazione tratta il rigetto di un ricorso contro un ordine di demolizione relativamente ad un immobile abusivo. Il ricorrente sosteneva che il Tribunale di Palermo avesse erroneamente ignorato due distinte domande di condono riferite a porzioni diverse dello stesso edificio. La Corte ribadisce invece che, ai fini del secondo condono, l. 724/1994, l’immobile deve essere considerato unitariamente e non può essere frazionato per eludere i limiti di volumetria previsti. Nel caso concreto, le due istanze erano relative allo stesso fabbricato e presentate in modo tale da risultare artificiosamente separate, quindi il ricorso viene dichiarato inammissibile e il ricorrente condannato al pagamento delle spese processuali, restando fermo l’ordine di demolizione già disposto e un’ulteriore sanzione pecuniaria.

Che cos’è il frazionamento di un immobile?

Quando si parla di frazionamento di un immobile si intende la divisione di un’unità immobiliare in più parti, ciascuna delle quali destinata a un autonomo utilizzo. L’intervento può riguardare appartamenti, terreni o altre categorie di beni immobili e risponde a differenti esigenze, di natura abitativa, economica o gestionale.

Generalmente il frazionamento si articola in:

• frazionamento catastale;
• frazionamento urbanistico.

Ossia:

È possibile sfruttare il frazionamento in più unità dell'immobile e quindi considerare separatamente le porzioni di un unico edificio ai fini del condono edilizio, evitando così i limiti di volumetria previsti dalla legge con più istanze di sanatoria?

A fornire chiarimenti in merito è la sentenza n. 15725/2026 della Corte di Cassazione.

Il caso dell’immobile abusivo la richiesta del secondo condono

Il protagonista della sentenza (il ricorrente) è il proprietario di un immobile abusivo già oggetto di condanna definitiva nel 1995, con conseguente ordine di demolizione. A distanza di anni, egli aveva tentato di ottenere la revoca dell’ordine sostenendo che l’edificio non dovesse essere considerato come un’unica costruzione, ma come due unità autonome ai fini dell'istanza di condono essendo l'abuso ripartito su più unità distinte.
Il Tribunale di Palermo aveva però respinto l’istanza, in quanto, nel caso concreto, le due richieste di condono riguardavano porzioni dello stesso fabbricato, presentate nello stesso giorno e da soggetti legati da vincolo familiare.
Il caso approda in Cassazione.

Condono edilizio: vietato frazionare l’abuso per aggirare il limite di 750 mc

La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile precisando che “(…) ogni edificio va inteso quale complesso unitario che faccia capo ad unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad una unica concessione in sanatoria, onde evitare la elusione del limite di 750 mc. attraverso la considerazione delle singole parti in luogo dell'intero complesso (…).
(...) (N)el caso di specie (...) la presentazione di più richieste di condono aveva avuto lo scopo di parcellizzare artificiosamente la consistenza dell'abuso, in presenza di una cubatura complessivamente superiore a quella consentita. In particolare, a fronte di un unico fabbricato - *** *** - erano state presentate due istanze di condono, l'una per la porzione adibita a magazzino (pari a 333,93 mc.), l'altra per la parte destinata a civile abitazione (pari a 717,86 mc.), in tal modo evidentemente superandosi il limite di 750 mc. fissato dalla I. n. 724 del 1994. Ancora nel senso di una duplicazione delle istanze del tutto artificiosa, l'ordinanza ha poi evidenziato che le stesse erano state presentate nella medesima data (...) e da parte di due soggetti legati da matrimonio, dunque verosimilmente riferibili ad un unico centro sostanziale di interesse. Il rigetto dell'istanza, pertanto, risulta fondato su argomenti del tutto solidi ed ancorati a concreti elementi in fatto, come tali non censurabili.”

Un edificio, ai fini del secondo condono ex l. 724/1994, deve essere considerato come un’unica unità complessiva ai fini della domanda di condono edilizio, ne consegue che non è ammesso suddividere artificialmente il fabbricato in più parti per presentare domande separate. Tale pratica è considerata un modo per eludere il limite di 750 mc previsto dalla legge sul condono. Ciò è bene evidente quando l’abuso è realizzato contestualmente sull’intero immobile e non in tempi, modalità e tipologie separate sulle singole unità. In particolare, l'artificiosità è stata desunta anche dalla presenza di un interesse unitario, particolarmente evidente in caso di legame di parentela tra gli istanti.

Nel caso esaminato, erano state presentate due istanze distinte per lo stesso immobile, una per il magazzino e una per l’abitazione, entrambe nello stesso giorno e da due coniugi, quindi tale suddivisione è stata ritenuta senza dubbio artificiosa con conseguente conferma del rigetto del condono.

Conclusione?

Non si possono aggirare le regole sul condono edilizio dividendo artificiosamente un unico abuso in più parti.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ TECNICHE: Condono edilizio frazionamento artificioso 750 mc | Ingenio

Che cos’è il frazionamento artificioso nel condono edilizio?
È la suddivisione non reale di un unico abuso edilizio in più domande di sanatoria.
Serve a tentare di rientrare nei limiti volumetrici del secondo condono.
La Cassazione lo considera illegittimo quando l’intervento è unitario.
Rileva soprattutto per il limite dei 750 mc previsto dalla L. 724/1994.
Non produce effetti sananti se finalizzato all’elusione normativa.

Quando un immobile è considerato unitario ai fini del condono?
Quando l’abuso deriva da un’unica realizzazione edilizia funzionalmente coerente.
Conta la sostanza dell’intervento, non la suddivisione catastale o formale.
Rilevano tempi, modalità esecutive e unicità del centro di interesse.
La Cassazione privilegia una lettura sostanziale dell’opera.
[Verificare specifica tecnica/norma] su criteri tecnici di unitarietà.

Il limite dei 750 mc può essere aggirato con più domande?
No, il limite è riferito all’intero manufatto abusivo.
Il frazionamento delle istanze è considerato elusivo.
La valutazione deve essere complessiva e non parcellizzata.
L’eventuale divisione non incide sul superamento della soglia.
Rischio: rigetto e conferma dell’ordine di demolizione.

Qual è il ruolo della L. 724/1994 nel secondo condono?
Disciplina il secondo condono edilizio con limiti volumetrici specifici.
Introduce soglie più restrittive rispetto al primo condono.
Il limite dei 750 mc è centrale nella valutazione di sanabilità.
Impedisce sanatorie di abusi di rilevante consistenza.
Riferimento: Secondo condono edilizio (L. 724/1994)

Cosa ha stabilito la Cassazione n. 15725/2026?
Ha dichiarato inammissibile il ricorso contro ordine di demolizione.
Ha confermato il divieto di frazionamento artificioso delle istanze.
Ha ribadito la necessaria unitarietà del fabbricato abusivo.
Ha valorizzato l’elusione del limite dei 750 mc come criterio decisivo.
Ha confermato l’orientamento restrittivo sulle sanatorie edilizie.

Quali elementi indicano un frazionamento artificioso?
Presentazione simultanea di più istanze sullo stesso immobile.
Coinvolgimento di soggetti collegati da vincoli familiari o societari.
Identità funzionale e strutturale del manufatto.
Assenza di reale autonomia delle porzioni dichiarate.
Valutazione complessiva del centro di interesse sostanziale.

Quali conseguenze ha il frazionamento illegittimo?
Rigetto delle istanze di condono.
Conferma dell’ordine di demolizione.
Possibile applicazione di sanzioni pecuniarie accessorie.
Inammissibilità del ricorso in sede di legittimità.
Consolidamento dell’abuso come non sanabile.