Il rispetto delle regole urbanistiche non ammette interpretazioni forzate, soprattutto in materia di condono edilizio e questo principio emerge anche dalla sentenza del TAR Lazio n. 7930/2026. Quest'ultima è relativa al diniego di condono ad una società per un’unità abitativa realizzata su immobile acquisito in procedura esecutiva. La società sosteneva l’applicabilità dei condoni precedenti più favorevoli, ma il TAR ha ritenuto adottabile il terzo condono (legge 269/2003) in conseguenza della mancata prova dell’anteriorità dell’abuso. Infatti viene chiarito che spetta al richiedente provare in modo rigoroso la data dell’abuso e nel caso concreto tale prova non è stata ritenuta sufficiente. Inoltre, l’area era soggetta a vincoli paesaggistici rilevanti ai fini dell’inapplicabilità della sanatoria nel regime del terzo condono e di conseguenza i giudici non hanno che potuto respingere il ricorso presentato.

Terzo condono edilizio e vincoli paesaggistici

Nel 2005 il legale rappresentante della società ricorrente “(…) ha presentato istanza di sanatoria, ai sensi dell’art. 2, comma 59, della l. n. 662/1996 e dell’art. 40, commi 5 e 6, della l. n. 47/1985, relativa alle opere edilizie abusive realizzate sul terreno sito *** ***, del quale aveva acquisito la proprietà in forza di decreto di trasferimento del *** *** (…) per la “realizzazione di una unità abitativa sita in *** *** di mq 60,00 di superficie utile e mq 3,60 x 0,60 = mq 2,16 di superficie non residenziale per un totale di s.u. di mq 62,16”.”

La pratica è rimasta aperta per anni, fino al rigetto definitivo disposto dal Comune nel 2025.
L’amministrazione ha ritenuto che l’intervento non potesse essere sanato poiché sull’area gravano vincoli paesaggistici e urbanistici che, in base alla normativa del cosiddetto terzo condono, impediscono la regolarizzazione degli abusi più rilevanti.
La società impugna il provvedimento sostenendo varie tesi in particolare con riferimento all’errata applicazione della normativa sul condono edilizio.

Terzo condono edilizio: l’onere della prova sulla data dell’abuso

La società sosteneva che l’intervento fosse risalente a un periodo compatibile con le sanatorie edilizie più favorevoli (quelle del 1985 e del 1994) ma il TAR del Lazio rigetta il ricorso in quanto:

non è stata dimostrata con certezza la data di realizzazione dell’abuso.

In particolare viene chiarito che “(…) al fine di individuare la normativa vigente, è onere del richiedente dimostrare la data di ultimazione dei lavori – al rustico, trattandosi di nuova costruzione – e, in particolare, in considerazione della presentazione dell’istanza di condono ai sensi del su menzionato art. 40, u.c., della l. n. 47/1985, la data in cui sono sorte le ragioni del credito. Dalla documentazione prodotta nell’ambito del procedimento conclusosi con la determina qui gravata non risulta dimostrata l’anteriorità dell’abuso rispetto alla data ultima per la conclusione dei lavori prevista dalla l. n. 724/1994, pur essendo stato dichiarato che esso risalirebbe al periodo 16.03.1985 - 31.12.1993.”
È quindi chiaro che spetta al richiedente dimostrare con prove concrete quando siano stati ultimati i lavori e quando sono sorte le ragioni del credito. Ciò è fondamentale per stabilire quale normativa sul condono applicare. Nel caso esaminato, la documentazione presentata non è stata ritenuta sufficiente a provare che l’abuso fosse anteriore al termine previsto dalla legge del 1994. Nonostante una dichiarazione che collocasse l’opera tra il 1985 e il 1993, tale indicazione non è stata supportata da elementi probatori adeguati.

Di conseguenza:

non è stato possibile applicare il regime più favorevole invocato dal ricorrente.

Quindi “Ne consegue che, in assenza di prova che – si ribadisce – ricade sul soggetto richiedente – dell’anteriorità dell’abuso rispetto al 31.12.1993, la disciplina applicabile alla specie è quella del cd. terzo condono di cui al d.l. n. 269/2003, convertito dalla l. n. 326/2003, ed alla l.r. n. 12/2004, secondo la quale la presenza di vincoli è ostativa al rilascio della sanatoria rispetto ad abusi maggiori, quale è pacificamente quello in rilievo (...) laddove appunto si assume invece l’inapplicabilità della disciplina de qua in relazione all’asserito periodo di ultimazione dei lavori.”
Non essendo stata dimostrata dal richiedente l’anteriorità dell’abuso rispetto al 31 dicembre 1993, non si può applicare la normativa più favorevole e di conseguenza, viene applicato il cosiddetto terzo condono edilizio, disciplina più restrittiva che non consente la sanatoria quando l’immobile insista su aree vincolate. Nel caso specifico, infatti, l’abuso è qualificato come “maggiore”, quindi soggetto a tali limiti.

Il condono edilizio non può fondarsi su
allegazioni generiche o documentazione incerta,
ma richiede una prova rigorosa.

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Keywords: terzo condono, abuso edilizio, vincoli paesaggistici.

FAQ TECNICHE: Condono edilizio e vincoli paesaggistici | Ingenio

Che cos’è il terzo condono edilizio?
È il regime di sanatoria introdotto dal d.l. 269/2003, convertito in l. 326/2003.
Consente la regolarizzazione di alcune opere abusive realizzate entro limiti temporali definiti.
È però più restrittivo rispetto ai precedenti condoni e non sempre applicabile in presenza di vincoli.

In quali casi si applica il terzo condono?
Si applica quando non è dimostrabile l’anteriorità dell’abuso rispetto alle soglie previste dai condoni precedenti.
È il regime residuale utilizzato dall’amministrazione quando mancano i presupposti per sanatorie più favorevoli.
La verifica temporale è quindi decisiva.

Qual è il ruolo dei vincoli paesaggistici?
I vincoli paesaggistici possono avere natura ostativa alla sanatoria.
Nel terzo condono, impediscono la regolarizzazione di molte tipologie di abusi edilizi.
La loro presenza va verificata sia a livello urbanistico che ambientale.

Chi deve provare la data dell’abuso edilizio?
L’onere della prova è a carico del richiedente la sanatoria.
Deve dimostrare in modo rigoroso la data di ultimazione dei lavori.
Dichiarazioni generiche o documentazione incerta non sono sufficienti.

Quali prove sono generalmente richieste?
Possono essere richiesti documenti tecnici, catastali, fotografici o atti amministrativi.
Devono essere idonei a collocare temporalmente l’intervento edilizio.
La coerenza probatoria è elemento centrale nella valutazione.

Cosa accade se la prova non è sufficiente?
Si applica la disciplina meno favorevole tra quelle possibili.
Nel caso analizzato, è stato applicato il terzo condono edilizio.
Ciò comporta spesso il rigetto della domanda di sanatoria.

Quali errori deve evitare il progettista o il tecnico?
Evitare ricostruzioni temporali non supportate da documenti verificabili.
È fondamentale impostare correttamente la fase istruttoria sin dall’inizio.
La mancanza di prove solide compromette l’esito della procedura.