Creazione di sottotetto con abbassamento dei solai: quando è abusivo?

E' sicuramente possibile creare un sottotetto abitabile abbassando i solai, ma tale intervento rischia di essere abusivo se non è dichiarato in tutto e per tutto nell'istanza di permesso di costruire in sanatoria.

Il caso portato a evidenza nella sentenza 6664/2025 del Tar Campania è senz'altro di interesse, perché spiega bene fin dove ci si può spingere nella creazione di un sottotetto che diventa fruibile dalle persone, e quando si può parlare di titolo in sanatoria ottenuto "per effetto di una falsa rappresentazione dello stato dei luoghi".

Il TAR ha quindi confermato la legittimità dell'annullamento di un permesso di costruire in sanatoria rilasciato per un immobile, evidenziando che l'abbassamento della quota del solaio per rendere abitabile un sottotetto costituisce abuso edilizio quando determina incremento di superficie e volume utili.

La sentenza chiarisce che tale intervento, se non dichiarato nell'istanza di sanatoria, integra una falsa rappresentazione dello stato dei luoghi che consente di superare il termine decadenziale per l'esercizio dell'autotutela e che opere di ristrutturazione realizzate su preesistenti abusi sono anch'esse illegittime.

Il caso: creazione di nuovo sottotetto abitabile mai dichiarato

Nel 2018, il proprietario di un immobile aveva ottenuto un permesso in sanatoria per il rifacimento dei solai intermedi, la ristrutturazione della scala e la diversa distribuzione degli spazi interni di un immobile composto da pianterreno, primo piano e sottotetto.

L'anno successivo, il comune tramite sopralluogo aveva rilevato che il solaio del primo piano era stato abbassato rispetto alla quota originaria risultante dalle planimetrie catastali del 1964, portando l'altezza interna del sottotetto a 2,90 metri e rendendolo di fatto abitabile.

La 'cosa', 'però, non era stata mai dichiarata né dai proprietari attuali né dai precedenti, e il Comune aveva quindi annullato il permesso in sanatoria per falsa rappresentazione dello stato dei luoghi.

Sottotetto abitabile: quando diventa abusivo?

Il Comune, dunque, nell’esaminare la pratica di sanatoria, nella quale è stata omessa ogni indicazione in merito alla difformità delle altezze interne rispetto allo stato legittimo originario dell’immobile e all’epoca di realizzazione dei lavori di abbassamento della quota d’imposta del solaio del primo piano, è stato indotto in errore dai ricorrenti in merito allo stato legittimo dell’edificio e solo all’esito del sopralluogo è stata resa evidente la difformità dello stato di fatto rispetto a quello legittimo.

A differenza di quanto da essi affermato, peraltro, tale difformità essi dovevano conoscere, atteso che l’atto di compravendita richiamava espressamente la conformità dello stato di fatto alle planimetrie catastali allegate, risalenti al 1964, e soprattutto, nella descrizione dell’edificio, riportava la presenza di due soli piani abitabili e di un “suppenno”, ossia di un sottotetto di cui non era specificata l’autonoma abitabilità o la sua qualificabilità come ulteriore piano dell’edificio.

Quindi:

• l'abbassamento della quota del solaio che rende abitabile il sottotetto costituisce abuso edilizio quando determina un incremento di superficie e volume utili dell'edificio;
• secondo l'articolo 39-bis del Regolamento edilizio comunale, i sottotetti privi dei requisiti previsti dal Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 sono esclusi dal computo della superficie e volumetria utile. Quando invece il sottotetto raggiunge i requisiti di abitabilità (nel caso specifico altezza interna di 2,90 metri), diventa superficie e volume utili computabili;
• l'intervento di abbassamento del solaio, pur non comportando costruzione di nuovi volumi dall'esterno, modifica la destinazione funzionale degli spazi interni aumentando la cubatura abitabile e richiede quindi titolo edilizio abilitativo con pagamento dei relativi oneri.

La falsa rappresentazione della realtà e l'autotutela oltre i termini

Di norma, il comune dispone di 18 mesi per annullare un permesso di costruire illegittimo, ma in caso di falsa rappresentazione dei fatti, tale termine non opera.

Il TAR ha ritenuto che sussistesse tale ipotesi perché i proprietari, pur consapevoli dell'abbassamento del solaio (come risultava dall'atto di compravendita del 2013 che richiamava le planimetrie originarie), non avevano mai dichiarato tale difformità nelle istanze di sanatoria.

La circostanza era emersa solo dal sopralluogo del 2019, quando i tecnici avevano riscontrato le tracce fisiche del vecchio solaio alla quota superiore. L'omessa dichiarazione aveva indotto in errore il Comune sullo stato legittimo dell'immobile.

Le opere realizzate sull'abuso preesistente diventano abusive a loro volta

Secondo i giudici, non è condivisibile neppure l’ulteriore censura secondo cui il provvedimento in autotutela avrebbe dovuto fondarsi su una verifica della “doppia conformità” dell’ulteriore abuso non dichiarato alla disciplina urbanistico-edilizia.

È, infatti, sufficiente a sostenere la legittimità del provvedimento in autotutela (sotto il profilo della sussistenza del vizio dell’atto annullato) il rilievo dell’innesto delle opere oggetto dell’istanza su un preesistente abuso, atteso che, per costante indirizzo: “l’esecuzione di lavori edilizi su un immobile abusivo, in quanto non ancora condonato, comporta che le ulteriori opere realizzate ripetono le caratteristiche di illiceità dell’abuso originario cui strutturalmente ineriscono, risultano parimenti abusive e, come tali, soggette a sanzione ripristinatoria, come avvenuto nel caso di specie” (T.A.R. Campania, Napoli, sez. III, 6 marzo 2024, n. 1500).

Il rilievo dell’ulteriore abuso rendeva necessario, ai fini del legittimo rilascio di un titolo in sanatoria dei lavori di rifacimento dei solai interni, la presentazione di un’istanza di accertamento di conformità relativa alle opere non comprese nell’istanza di permesso di costruire ex art. 36 D.P.R. 380/2001 (abbassamento della quota d’imposta del solaio e maggiore superficie e volume utili) e tuttavia accertate come esistenti.

Nel caso specifico, quindi, il rifacimento dei solai e della scala, pur potendo essere in sé conformi, si innestavano su un incremento volumetrico abusivo (il sottotetto reso abitabile) mai sanato, rendendo illegittimo l'intero intervento e giustificando l'annullamento del permesso in sanatoria.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO