Recupero abitativo del sottotetto: occhio alle regole regionali!

Il recupero dei sottotetti dipende quasi sempre dalle regole urbanistiche regionali, perché è materia demandata alle singole regioni (o addiritura ai comuni), tanto che è interessante 'studiare' da vicino un caso pratico per capire, appunto, come raffrontarsi con le disposizioni locali e fin dove si può spingersi in questo tpo di interventi.

Secondo il Tar Campania, intervenuto sul tema con la sentenza 6528/2025, il recupero abitativo dei sottotetti previsto dalla legge regionale n. 15/2000 richiede due condizioni essenziali: la preesistenza del sottotetto rispetto all'entrata in vigore della norma e la sua legittima realizzazione o preventiva sanatoria.

Nel caso esaminato, le modifiche realizzate hanno comportato aumenti di altezza e volumetrie non autorizzate, configurando variazioni essenziali incompatibili con il recupero abitativo.

Inoltre - e questa è una regola di carattere generale - gli abusi edilizi devono essere valutati unitariamente e non in modo frammentario.

Il caso: recupero del sottotetto e creazione di due unità abitative

Il comune ha ordinato la demolizione delle opere abusive realizzate dal ricorrente, in difformità/variazione al permesso a costruire, consistenti nella realizzazione di due unità abitative, con altezze differenti da quelle assentite, in luogo di due sottotetti.

Secondo il ricorrente però sussistevano i presupposti per la sanatoria, cosicché egli ha formulato istanza ex art. 36 del d.P.R. 380/2001, vigente ratione temporis. Pertanto, essendosi formato il silenzio-rigetto con il decorso del termine, ha impugnato tale esito con il ricorso per motivi aggiunti.

In realtà, però, il sopralluogo comunale ha accertato che in un'unità l'altezza al colmo era di 3,4 metri invece dei 3 autorizzati, mentre all'intradosso della copertura misurava 2,5 metri anziché gli 1,80 consentiti.

Inoltre, è stata realizzata ex novo un'ulteriore unità abitativa di 88 mq completa di rifiniture, priva di qualsiasi autorizzazione e configurabile come "nuova costruzione" soggetta a permesso di costruire.

Le regole della legge Campania sui sottotetti

Il TAR ricorda che la normativa regionale sul recupero abitativo dei sottotetti esistenti subordina la possibilità a due requisiti tassativi:

• a) la preesistenza, rispetto all'entrata in vigore della legge, del sottotetto;
• b) la legittima realizzazione o l'intervenuta sanatoria dello stesso; “la norma, infatti, premesso di tenere in considerazione le situazioni di fatto esistenti al momento della sua entrata in vigore, insiste con ben due forme verbali sull'accertata legittimità dell'immobile, precisando che deve essere stato realizzato legittimamente o preventivamente sanato. Il requisito della previa legittimazione dell'immobile emerge quindi da una lettura testuale del dato normativo e non è dato capire come tale palmare evidenza possa essere superata" (cfr. Consiglio di Stato sez. VI, 23 agosto 2021, n. 6000; cfr. anche da ultimo, Cons. Stato, Sez. VII, 21 luglio 2025, n. 6426 “condizione essenziale posta dall'invocata normativa di settore per il recupero del sottotetto è che esso sia ubicato in edificio legittimamente realizzato o ritualmente sanato (laddove nel caso di specie le riscontrate altezze e volumetrie impediscono di ritenere sussistente tale elemento”).

Quest'ultima è una condizione essenziale emersa dalla lettura testuale della disposizione, che non ammette deroghe o interpretazioni estensive.

La legge regionale n. 19/2009 (Piano Casa) ha successivamente esteso l'applicabilità della disciplina ai sottotetti realizzati entro l'entrata in vigore della legge regionale 1/2016.

La valutazione unitaria degli abusi

Il TAR ricorda inoltre che "gli abusi edilizi devono valutarsi unitariamente nella loro globalità, in conformità al principio secondo cui la valutazione dell'abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate, l'opera edilizia abusiva deve essere identificata con riferimento all'immobile o al complesso immobiliare, essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla loro incidenza sul contesto immobiliare unitariamente".

Nel caso specifico, le modifiche hanno comportato ampliamenti volumetrici ottenuti attraverso maggiori altezze dei sottotetti e la realizzazione di un'ulteriore unità abitativa completa, determinando variazioni essenziali rispetto a quanto autorizzato.

Perché la sanatoria è stata negata

L'istanza di accertamento di conformità presentata dal ricorrente è stata rigettata per l'assenza del requisito fondamentale della previa regolarità edilizia del sottotetto.

Le variazioni essenziali riscontrate - consistenti in ampliamenti volumetrici, modifiche delle altezze e realizzazione di nuove unità abitative - impediscono l'applicazione della normativa regionale sul recupero dei sottotetti, che presuppone la legittimità dell'immobile preesistente.

La trasformazione operata non può considerarsi semplice recupero edilizio, ma costituisce sostanzialmente una nuova costruzione realizzata senza titolo abilitativo, soggetta pertanto all'ordine di demolizione.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO