Sanatoria sottotetto: servono doppia conformità e autorizzazione paesaggistica

La sanatoria degli abusi edilizi è regolamentata dagli artt. 36 (ordinaria) e 36-bis (semplificata, by DL 69/2024 - Salva Casa) del Testo Unico Edilizio, ma in zona vincolata, per ottenere una regolarizzazione dell'illecito quando si è in totale difformità o in assenza di titolo edilizio, è necessario riscontrare sia la doppia conformità dell'opera (prima e dopo) che la presenza di un'autorizzazione paesaggistica.

Il Salva Casa infatti ha semplificato le procedure in caso ai abusi 'lievi', ovverosia le parziali difformità, le variazioni essenziali e le opere realizzate in assenza di SCIA, che oggi sono sanabili se conformi alle regole edilizie al momento della realizzazione dell'intervento (cioè prima) e a quelle urbanistiche al momento di presentazione dell'istanza (cioè dopo).

Nel caso della sentenza 19044/2025 del Tar Lazio, il ricorso contro il diniego di sanatoria per trasformazione abusiva di un sottotetto in volumetrie abitabili viene respinto in quanto non si verifica la doppia conformità piena ed è impossibile rilasciare autorizzazione paesaggistica postuma per interventi di ristrutturazione edilizia.

Importante: il Tar evidenzia come l'onere probatorio della sussistenza dei requisiti per la sanatoria grava interamente sul richiedente, che deve dimostrare la conformità dell'intervento sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta.

Il caso: sottotetto abitabile abusivo

L'intervento oggetto della istanza di sanatoria riguarda la trasformazione dei sottotetti presenti all'ultimo piano del fabbricato in volumi abitativi, avvenuta nell'anno 2002, che ha determinato anche modifiche prospettiche.

Nello specifico, come anche emerge dall'istanza di sanatoria dei ricorrenti e rilevato dall’amministrazione, “al piano quarto sono state realizzate nuove volumetrie utilizzando parte dei locali sottotetto ai fini dell'ampliamento delle due camere da letto e della realizzazione di due bagni”.

Lo stesso elaborato grafico allegato all’istanza “riporta la volumetria del piano quarto passa da mc. 131,474 a mc 172,352 e le superficie da mq. 41,00 a mq. 58,89”, “il solaio tra il piano terzo e quarto risulta ribassato rispetto alle quote ante operam con conseguente aumento di volumetria”.

A fronte di tali opere, qualificate dagli stessi ricorrenti come di ristrutturazione edilizia, è stato chiesto il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria.

Il Comune ha rigettato l'istanza per mancanza della doppia conformità urbanistica e per impossibilità di rilasciare autorizzazione paesaggistica postuma, disponendo la rimessione in pristino dello stato dei luoghi.

La doppia conformità va dimostrata dal richiedente

Il TAR evidenzia come sia onere del soggetto interessato alla sanatoria dell'abuso edilizio dare prova della c.d. doppia conformità urbanistica dell'opera da sanare, sia con riferimento al momento della realizzazione della stessa, che al momento della presentazione della relativa istanza di sanatoria, così come previsto dall’art. 36 dpr 380/2001, ciò in quanto “la prova circa l’epoca di realizzazione delle opere edilizie e la relativa consistenza è nella disponibilità dell’interessato e non della p.a., dato che solo l’interessato può fornire gli inconfutabili atti, documenti o gli elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’addotta sanabilità del manufatto, dovendosi in ogni caso fare applicazione del principio processualcivilistico in base al quale la ripartizione dell’onere della prova va effettuata secondo il principio della vicinanza della prova".

Nel caso specifico, i ricorrenti si erano limitati a dichiarare la conformità al momento della realizzazione, senza fornire alcun elemento probatorio a sostegno.

Il comune invece aveva dimostrato che l'aumento di volume era incompatibile con la disciplina vigente nel 2002, evidenziando che l'intervento aveva realizzato un locale abitativo con altezza di 1,9 metri e un rapporto aeroilluminante ridotto che, seppur compatibile con le disposizioni regionali derogatorie sopravvenute (L.R. Lazio 13/2009), risultavano in contrasto con il DM 5 luglio 1975 vigente all'epoca della realizzazione.

Niente conformità 'ex ante', quindi, e niente sanatoria.

La qualificazione come ristrutturazione edilizia

Tra l'altro, l'intervento costituiva ristrutturazione edilizia, non manutenzione straordinaria come sostenuto dai ricorrenti.

La creazione di distinte consistenze autonomamente utilizzabili, anche se effettuata nel rispetto della sagoma e dell'originaria volumetria, configura un intervento di ristrutturazione edilizia, poiché determina la creazione di un organismo edilizio diverso dal precedente, incidendo sui caratteri strutturali del fabbricato e sulle sue caratteristiche planivolumetriche.

La giurisprudenza pacificamente qualifica come ristrutturazione edilizia gli accorpamenti e i frazionamenti delle unità immobiliari e gli interventi che alterano l'originaria consistenza fisica dell'immobile con l'inserimento di nuovi impianti e la modifica di distribuzione di volumi.

No alla sanatoria paesaggistica postuma

Infine, si va a verificare la possibilità di ottenere una sanatoria paesaggistica postuma, ma con esiti anche qui negativi.

Infatti, va disattesa la tesi di parte ricorrente secondo la quale la fattispecie in esame sarebbe suscettibile di autorizzazione paesaggistica postuma ex art. 167, co. 4, d.lgs. n. 42 del 2004, in quanto le opere contestate non rientrano nelle categorie suscettibili di sanatoria, limitate ad interventi che non abbiano determinato alcuna creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati, interventi consistiti nell’utilizzo di materiali diversi rispetto a quelli già assentiti con autorizzazione paesaggistica, interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

L'art. 167, comma 4, del D.Lgs. 42/2004 vieta infatti espressamente il rilascio dell'autorizzazione postuma per interventi di ristrutturazione edilizia.

Il divieto opera anche quando il vincolo paesaggistico sia sopravvenuto all'intervento abusivo: l'autorità preposta alla tutela paesaggistica deve comunque valutare se la conservazione dell'opera risulti attualmente compatibile con la salvaguardia del bene protetto.

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