Da casa a studio professionale con spostamento di tramezzi: si può fare gratis e con la SCIA!

Il Decreto Salva Casa ha liberalizzato in maniera evidente i cambi di destinazione d'uso, consentendo di effettuare anche quelli urbanisticamente rilevanti - cioè tra categorie non omogenee, ad es. da residenziale a ufficio - con una semplice SCIA allorquando non siano previste opere edilizie oppure le opere siano assentibili tramite CILA o SCIA.

Nel caso in cui si passi, ad esempio, da abitazione a studio professionale con semplice spostamento delle tramezzature interne (che è manutenzione straordinaria assentibile con CILA), è possibile, sempre che i regolamenti comunali non dispongano diversamente, operare con le nuove semplificazioni del DL 69/2024.

Ma la sentenza 8230/2025 del Consiglio di Stato, che si riferisce a un caso 'pre-Salva Casa', ci dice anche qualcosa in più, occupandosi di un aspetto molto importante, quello degli oneri concessori collegati a questo tipo di mutamento d'uso.

Palazzo Spada conferma quindi la legittimità del cambio di destinazione d'uso da abitazione a studio professionale mediante semplici modifiche interne, escludendo la configurabilità di ristrutturazione edilizia e annullando la richiesta di oneri di urbanizzazione e costi di costruzione.

La sentenza chiarisce che, in assenza di aumento del carico urbanistico, non sono dovuti gli oneri concessori richiesti dal Comune per il rilascio della sanatoria.

Il caso: trasformazione di appartamento in studio professionale

Si disquisisce sul caso della richiesta di condono edilizio per la trasformazione di un appartamento in studio professionale, versando l'oblazione di 567,60 euro prevista per "opere non valutabili in termini di superficie e volume".

Il Comune subordinava il rilascio del titolo al pagamento di oltre 50.000 euro tra oneri di urbanizzazione, costi di costruzione, oblazioni aggiuntive e relativi interessi.

Il TAR respingeva il ricorso, mentre il Consiglio di Stato lo accoglieva riformando la precedente decisione.

Ristrutturazione o manutenzione straordinaria? Le conseguenze sul costo del cambio d'uso

L'intervento in esame, a giudizio del Comune, integra una ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. n. 380/2001, in quanto non si è trattato di una mera modifica interna, ma di un mutamento di destinazione d’uso con effetti urbanisticamente rilevanti.

In ogni caso gli importi dovuti a titolo di oblazione, oneri concessori e costi di costruzione, prosegue il Comune, sono stati legittimamente determinati dall’Amministrazione.

Pertanto, neppure la disciplina sopravvenuta - cioè il DL Salva Casa citato dal ricorrente - potrebbe comunque incidere sugli obblighi economici già accertati, i quali resterebbero pienamente dovuti quale condizione per il rilascio del titolo in sanatoria.

Secondo Palazzo Spada, l’immobile al momento della domanda di sanatoria già aveva in via di fatto la nuova destinazione d’uso e gli interventi realizzati non erano valutabili in termini di aumento di volume o di superficie.

Nello specifico:

• lo spostamento di pareti divisorie interne, senza interferenza con le strutture portanti, non costituisce ristrutturazione edilizia;
• l'immobile era già utilizzato come studio professionale dal 1970, e le opere interne non hanno inciso sulla destinazione d'uso di fatto preesistente. Pertanto, l'intervento rientrava nella categoria "non valutabile in termini di aumento di volume e superficie" prevista dalla normativa sul condono.

Nessun aumento del carico urbanistico? Nessun onere dovuto

Il Consiglio di Stato conferma quanto già stabilito dalla giurisprudenza tributaria (CTR Lazio n. 2066/2017 e Cassazione n. 30001/2019): gli oneri di urbanizzazione sono dovuti solo quando sussiste un effettivo aumento del carico urbanistico.

Nel caso esaminato, l'area era già completamente urbanizzata, con numerosi studi professionali già presenti.

L'amministrazione non aveva dimostrato alcun maggior impatto urbanistico derivante dalla formalizzazione di una destinazione d'uso già esistente in via di fatto, rendendo illegittima la richiesta di oneri concessori e costi di costruzione.

Salva Casa: se portato ai giorni nostri, qusto passaggio si poteva fare con la SCIA

Come accennato sopra, il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito nella legge 105/2024), ha 'novellato' la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti, di cui all’art. 23-ter del DPR 380/2001.

Oggi, quindi, i cambi d'uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad es., da residenziale a ufficio) e anche quando comportano opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni. In particolare, è possibile utilizzare la SCIA in luogo del permesso di costruire se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA o al massimo con la SCIA, mentre serve il permesso di costruire quando i lavori collegati al mutamento di destinazione lo ritengono necessario.

Ricapitolando: oggi è 'tecnicamente' possibile effettuare un cambio d'uso con opere (es. da cantina a residenziale) presentando una semplice SCIA, purché non siano necessari interventi che richiedono il permesso di costruire.

Nel caso di questa sentenza, c'è un cambio d'uso tra categorie non omogenee (abitazione-studio professionale) ma con interventi di manutenzione straordinaria, cioè lo spostamento di tramezzi interni.

Essendo questo tipo di intervento assentibile con CILA, il cambio d'uso - sempre parametrando le tempistiche all'entrata in vigore del DL 69/2024 (27 luglio 2024) - si potrebbe effettuare con la SCIA.

Tuttavia, il Consiglio di Stato ha ritenuto superfluo applicare retroattivamente la novità, decidendo la controversia sulla base dei principi consolidati: senza incremento del carico urbanistico, i cambi d'uso non generano obblighi economici aggiuntivi.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO