Da magazzino a residenziale: quando basta la SCIA?

Se trasformiamo un magazzino, anche di dimensioni rilevanti, in un ambiente residenziale (un vero e proprio appartamento), siamo sempre costretti a richiedere e ottenere il permesso di costruire? Oppure, con le nuove regole del DL Salva Casa, potremmo anche cavarcela con una semplice SCIA?

La risposta è: dipende dal tipo di interventi edilizi che dobbiamo effettuare per portare a compimento il cambio di dstinazione d'uso.

Salva Casa e mutamenti d'uso: cos'è cambiato in pillole

Oggi - in vigenza di DL 69/2024 - un cambio di destinazione d'uso - anche se rilevante - 'segue' infatti il titolo edilizio collegato: l'art. 23 ter comma 1 quinquies del Testo Unico Edilizia richiede un titolo edilizio coerente con le opere attraverso le quali tale mutamento è stato realizzato.

Prima dell'entrata in vigore della legge 105/2024, di conversione del DL 69/2024 (28 luglio 2024), infatti, qualsiasi mutamento rilevante (cioè con opere all'interno della stessa categoria, o senza opere tra categorie diverse, ad.es. da magazzino a residenziale) richiedeva il permesso di costruire, mentre oggi, sempre tenendo presenti i regolamenti comunali che potrebbero disporre in modo più rigido, è possibile procedere con la SCIA allorquando il cambio d'uso viene effettuato senza opere edilizie, o con opere edilizie assentibili in edilizia libera o con la CILA/SCIA, anche se si tratta di passaggi da una categoria all'altra.

Il caso: da magazzino a residenziale

La sentenza 1436/2026 del Tar Lazio, in tal senso, è interessante perché ci consente di capire bene com'è cambiata la regola e cosa succedeva 'prima' delle semplificazioni del Salva Casa.

Nel caso di specie, l'amministrazione comunale ha contestato alla ricorrente che, in difformità ai titoli edilizi, è stata realizzata:

• a) una diversa superficie, ed un diverso volume, del manufatto costituente il 2° piano dell’immobile, adibendolo ad uso residenziale, in contrasto con la concessione edilizia rilasciata in sanatoria ai sensi della l. n. 47/1985 che assentiva il nuovo uso residenziale solo per una superficie ed un volume inferiori;
• b) una diversa destinazione d’uso del piano terra, il quale - nella domanda di condono - era stato sanato in qualità di magazzino, mentre oggi ha subito un cambio di destinazione d’uso e risulta adibito ad uso “residenziale”.

La ricorrente ha evidenziato il cambio d'uso del piano terra sia avvenuto sin dal 2002, ma non costituirebbe un abuso edilizio sanzionabile, non essendovi stata alcuna modifica sostanziale o ristrutturazione edilizia.

Prima del Salva Casa: permesso obbligatoro per tutti i cambi d'uso rilevanti

Il TAR richiama però il consolidato orientamento giurisprudenziale in virtù del quale il mutamento della destinazione d'uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse, anche senza opere edilizie, ove realizzato senza permesso di costruire, è sanzionabile con la misura ripristinatoria, poiché integra una vera e propria modificazione edilizia che, incidendo sul carico urbanistico, necessita di un previo permesso di costruire, non assumendo rilevanza l'avvenuta esecuzione di opere (cfr. Cons. St., sez. VI, n. 5593 del 5.7.2022).

"Ciò - evidenziao i giudici - è avvenuto nel caso di specie, atteso che il piano terra era stato sanato in qualità di magazzino, mentre attualmente, come riconosciuto dalla ricorrente, ha subito un cambio di destinazione d’uso e risulta adibito ad uso “residenziale”, ontologicamente diverso rispetto a quanto consentito. Ne consegue che il provvedimento impugnato, visto l’insegnamento pretorio sopra ricordato, ne ha legittimamente disposto la demolizione non potendosi accedere alla diversa tesi, esposta dalla ricorrente, per la quale soltanto opere di ristrutturazione/edilizie (non realizzate nel caso di specie) potrebbero determinare la rilevanza di tale cambio di destinazione".

Dopo il Salva Casa: da magazzino ad abitazione con la SCIA! Ecco quando

IL Decreto Salva Casa ha modificato l'art. 23-ter T.U. Edilizia, prevedendo al comma 1-quinquies che per i mutamenti di destinazione d'uso senza opere, anche tra aree non omogenee (quindi verticali) sia richiesta la SCIA ex art. 19 L. 241/90.

In realtà, oggi i cambi d’uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad es., da magazzino a residenziale, come nel caso di specie) e anche se accompagnati da opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni.

Può quindi bastare la SCIA (evitando il permesso di costruire) se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA, con la SCIA o in edilizia libera (ma anche quando non sia prevista alcuna opera edilizia).

Traslando queste regole al nostro caso - che, evidentemente, è stato trattato con le vecchie regole in quanto vigenti 'ratione temporis' -, possiamo asserire che un cambio di destinazione d'uso verticale, da magazzino a residenziale, senza opere edilizie, si può legittimamente effettuare con una SCIA.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO