Distanze tra costruzioni: niente demolizione senza i dettagli dell'edificio frontistante

La violazione della distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti antistanti, prevista dall’art. 9 del DM 1444/1968, non può essere contestata in modo generico. Un’ordinanza di demolizione deve infatti individuare con precisione il fabbricato fronteggiante, la sua posizione, la distanza rilevata e gli elementi necessari a verificare l’applicabilità della norma. La carenza di tali indicazioni compromette motivazione, istruttoria e diritto di difesa e rende illegittimo il provvedimento.

Il rispetto delle distanze, in particolare dei 10 metri tra edifici frontistanti, come 'richiede' il DM 1444/1968, non può comportare di 'default' la demolizione di una costruzione se non vengono specificati, dal comune, i dettagli del fabbricato "fronteggiante".

E' di sicuro impatto e interesse, quanto affermato dal Tar Reggio Calabria nella sentenza 591/2026, dove si evidenzia che se l'amministrazione non aggiunge alcun elemento per individuare tale il fabbricato frontistante ed eventualmente verificare la fondatezza della contestazione, non può procedere con l'ordinanza di demolizione.

Il fabbricato del contendere

Si discute sul ritiro, in autotutela, di un permesso di costruire per la realizzazione di un fabbricato di nuova costruzione e dell'ordinanza di demolizione su quanto realizzato. 

Il comune sostiene, tra l'altro, che l’interessato avrebbe violato le distanze legali del DM 1444/1968, perché una porzione del fabbricato risulterebbe a una distanza inferiore a quella legale di 10 metri da un "fabbricato fronteggiante".

Il provvedimento, impugnato dal ricorrente, giustifica il ritiro del titolo edilizio rilevando che "una porzione di fabbricato posto al piano primo, precisamente la porzione di fabbricato proiettante sulla parete finestrata del fabbricato limitrofo, non rispetta le normative sulle distanze legali, dato atto che non rispetta la distanza di mt. 10,00 dal fabbricato fronteggiante, come dettato dall’art. 9 D.M. 1444/68 e ss.mm.ii.".

La regola di base: 10 metri sempre?

Il D.M. 1444/1968 prevede una distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. È una regola centrale nella progettazione edilizia, da verificare soprattutto in caso di nuove costruzioni, ampliamenti, sopraelevazioni e demolizioni con ricostruzione.

Attenzione: non è necessario che entrambe le pareti siano finestrate. La giurisprudenza ha infatti chiarito che la distanza opera anche quando è finestrata una sola delle due pareti che si fronteggiano.

Inoltre, la misurazione non va effettuata soltanto considerando la parte delle pareti perfettamente sovrapposta o parallela: il Consiglio di Stato ha affermato che la distanza va verificata con riferimento a ogni punto dei fabbricati e a tutte le pareti finestrate, anche quando non siano parallele

Inoltre, non bisogna limitarsi al solo “muro principale”. Nel calcolo possono rilevare gli elementi costruttivi dotati di consistenza, stabilità e immobilizzazione, mentre sono normalmente esclusi gli sporti meramente ornamentali o di finitura, come cornicioni, mensole e canalizzazioni di gronda.

Demolizione per mancato rispetto delle distanze: il comune deve indicare i dettagli dell'edificio fronteggiante!

Ciò premesso, torniamo 'a noi'. Secondo il Tar, infatti, coglie nel segno la censura di difetto di motivazione dedotta con il primo motivo di ricorso, dal momento che il provvedimento impugnato non indica quale sarebbe tale "fabbricato limitrofo" né indica se tale fabbricato sarebbe posto "ad est, ovest, nord o sud rispetto all’immobile" di proprietà del ricorrente, e quale sarebbe "la distanza esistente con tale ipotetico fabbricato di raffronto", né se tale immobile asseritamente fronteggiante sarebbe "posto oltre la strada pubblica adiacente", al fine di verificare se sia o meno applicabile al caso di specie la norma relativa alle distanze prevista dall’art. 9 d.m. n. 1444/1968.

La mancata indicazione dell’immobile "antistante" preso in considerazione dall'amministrazione comunale, rispetto al quale dovrebbe calcolarsi "la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate", impedisce di comprendere i presupposti e le ragioni che hanno determinato la decisione dell’amministrazione, in relazione alle
risultanze dell'istruttoria, ostacolando in modo esiziale l'esercizio del diritto di difesa.

Il ricorso, quindi, quanto alla domanda di annullamento, è fondato e va accolto, con la precisazione che l'annullamento del provvedimento di annullamento in autotutela determina il consequenziale annullamento dell'ordinanza di demolizione.

FAQ TECNICHE: Rispetto delle distanze tra costruzioni e indicazioni sull'edificio frontistante | Ingenio

Quando si applica la distanza minima di 10 metri prevista dal DM 1444/1968?
L’art. 9 del DM 1444/1968 impone una distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. La regola assume particolare rilievo per nuove costruzioni, ampliamenti, sopraelevazioni e interventi di demolizione e ricostruzione.

È necessario che siano finestrate entrambe le pareti degli edifici?
No. La giurisprudenza ha chiarito che la distanza minima opera anche quando soltanto una delle due pareti che si fronteggiano presenta finestre. Non è quindi corretto escludere l’applicazione della norma perché il fabbricato antistante ha una parete priva di aperture.

Come deve essere effettuata la verifica della distanza tra gli edifici?
La misurazione deve essere riferita alle pareti e ai punti dei fabbricati rilevanti ai fini della distanza, anche quando le pareti non sono perfettamente parallele. Possono inoltre assumere rilievo elementi costruttivi stabili e immobilizzati, mentre sono normalmente esclusi gli sporti meramente ornamentali o di finitura.

Cosa deve indicare il Comune in un’ordinanza di demolizione per violazione delle distanze?
Non è sufficiente affermare genericamente che l’edificio viola i 10 metri. Il provvedimento deve individuare il fabbricato fronteggiante, precisarne la posizione e indicare la distanza rilevata, fornendo gli elementi che consentano di verificare concretamente la violazione e l’applicabilità dell’art. 9.

Quali conseguenze produce la mancata individuazione del fabbricato antistante?
L’omessa indicazione dell’edificio rispetto al quale deve essere calcolata la distanza impedisce di comprendere i presupposti della contestazione e può compromettere il diritto di difesa. Secondo il TAR Reggio Calabria, il difetto di motivazione può portare all’annullamento dell’atto in autotutela e, conseguentemente, anche dell’ordinanza di demolizione.

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