Distanze tra costruzioni: bisogna considerare tutti i fabbricati circostanti, non solo l'edificio di fronte

L’articolo analizza i criteri di calcolo delle distanze tra fabbricati alla luce di una recente sentenza del TAR Campania, che ha annullato il diniego di un permesso di costruire fondato su un’errata applicazione delle norme distanziali. Il giudice chiarisce che, nel valutare il rispetto delle distanze, non rileva solo l’edificio frontistante o confinante, ma tutti i fabbricati circostanti il lotto, entro un ambito spaziale definito. In presenza di lotti già edificati, le norme locali possono sostituire il criterio della distanza tra edifici con quello della distanza dai confini, nel rispetto del limite inderogabile statale dei 10 metri.

Distanze tra edifici: per il calcolo rilevano tutti i fabbricati

Nel calcolo delle distanze tra edifici, bisogna considerare tutti i fabbricati circostanti il lotto o solo l'edificio confinante o frontistante? E ancora: come si rapporta la disciplina nazionale delle distanze (DM 1444/1968) e i regolamenti locali?

Contiene davvero delle risposte importanti e interessanti, la sentenza 2712/2026 del Tar Campania, che alla fine annulla il diniego di permesso di costruire opposto da un comune campano, accertando - anche tramite verificazione tecnica - che il progetto rispettava le distanze prescritte dalle norme locali.

La sentenza chiarisce come, in presenza di lotti limitrofi già edificati, il regolamento edilizio comunale sostituisce il criterio della distanza rapportata all'altezza con quello della sola distanza dai confini e che, nel calcolo delle distanze, rilevano tutti i fabbricati circostanti il lotto, e non il solo edificio confinante o frontistante.

Il caso: richiesta del permesso per due corpi di fabbrica

Una società presenta istanza di permesso di costruire per due corpi di fabbrica residenziali in un comune campano. Il comune nega il titolo contestando:

• il mancato rispetto delle distanze minime in rapporto all'altezza rispetto a un edificio confinante alto 13 metri;
• un preteso errore nel calcolo della superficie fondiaria per effetto dell'inclusione di una particella catastale;
• l'assenza di prova del pagamento degli oneri concessori.

La società impugna il diniego con motivi aggiunti, sostenendo che il progetto è conforme alle norme tecniche di attuazione del PRG e al regolamento edilizio comunale. Il TAR dispone una verificazione tecnica affidata a un professionista esterno.

Il rapporto tra DM 1444/1968 e norme locali

Il verificatore - e con esso il TAR-  muove dall'art. 9 del DM 1444/1968, che prescrive, per le nuove costruzioni in zone diverse dalla A, la distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Tale soglia costituisce il parametro statale inderogabile di riferimento.

Le norme locali - NTA del PRG e regolamento edilizio - operano in questo quadro integrando e specificando le modalità di calcolo per ciascuna zona omogenea, senza poter derogare in peius al limite statale.

Nel caso di specie, le tabelle metriche allegate alle NTA prescrivono, per la zona B, una distanza minima dagli edifici pari a 1,25 volte l'altezza, con valore assoluto di 10 metri; per la distanza dai confini, il parametro è 0,522 volte l'altezza, con valore assoluto di 5 metri. Il progetto prevede una distanza di 10 metri dal fabbricato contestato: soglia conforme sia al DM 1444/1968 sia alle prescrizioni locali.

Il criterio delle distanze in presenza di lotti già edificati

Il profilo più rilevante della sentenza riguarda la scelta del criterio di calcolo applicabile. Il regolamento edilizio comunale distingue due situazioni:

• se i lotti limitrofi sono liberi, si applica la distanza tra i fronti degli edifici (commi 16, primo capoverso);
• se i lotti limitrofi sono già edificati, tale norma non si applica e va rispettata "solo" la distanza dai confini come definita dal comma 17.

Il comune aveva applicato un doppio criterio - distanza dai confini e distanza in rapporto all'altezza - ritenendo che i due parametri coesistessero anche in presenza di edificato preesistente.

Il verificatore e il Collegio rigettano questa lettura: il regolamento prescrive espressamente che, nei lotti limitrofi già edificati, si rispetti esclusivamente la distanza dai confini. Applicando il parametro di 0,522 all'altezza dell'edificio confinante (11,5 metri alla gronda), la distanza minima richiesta è 6 metri; considerando l'altezza al colmo (13 metri), sale a circa 6,8 metri. La distanza progettuale di 10 metri supera ampiamente entrambe le soglie.

Fabbricati "circostanti": conta il contesto, non il solo confinante

Il comune aveva calcolato le distanze in rapporto al solo edificio frontistante di maggiore altezza (13 metri al colmo). Il Tribunale, richiamando giurisprudenza del Consiglio di Stato, precisa che per "fabbricati circostanti" si intendono tutti gli edifici presenti intorno all'area oggetto di intervento, entro un ambito spazialmente circoscritto e ben determinato, non estensibile all'intera zona o fascia territoriale.

Nell'area in questione insistono almeno sette costruzioni, la cui altezza è significativamente inferiore alla soglia massima rilevante ai fini del parametro distanziale. Considerare esclusivamente l'edificio più alto del lotto confinante costituisce, secondo il Collegio, un'applicazione erronea della norma locale.

In definitiva, il diniego è annullato.

FAQ TECNICHE - Distanze tra costruzioni e fabbricati circostanti

Nel calcolo delle distanze conta solo l’edificio frontistante?
No. Secondo la giurisprudenza richiamata dal TAR, occorre considerare tutti i fabbricati circostanti il lotto, e non esclusivamente quello confinante o di maggiore altezza.

Che rapporto c’è tra DM 1444/1968 e regolamenti comunali?
Il DM 1444/1968 fissa il limite statale inderogabile (10 metri). Le norme locali possono specificare i criteri di calcolo, ma non ridurre tale soglia.

Cosa succede se i lotti limitrofi sono già edificati?
In questo caso, se il regolamento edilizio lo prevede, non si applica la distanza tra fronti, ma esclusivamente la distanza dai confini.

Il Comune può applicare più criteri distanziali insieme?
No, se il regolamento distingue chiaramente le fattispecie. Applicare cumulativamente distanza dai confini e distanza rapportata all’altezza può integrare un’errata interpretazione.

Come si individuano i “fabbricati circostanti”?
Si tratta degli edifici presenti intorno all’area di intervento, entro un ambito spazialmente circoscritto, non esteso all’intera zona urbanistica, come chiarito anche dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO