Distanze tra costruzioni e opere in cemento armato: nuovi chiarimenti del Consiglio di Stato

Come funziona la regola sulla distanza di 10 metri le costruzioni (pareti frontistanti)? Quando si può considerare legittimo un intervento edilizio che è stato realizzato tramite progetto architettonico redatto da un geometra?

A queste due, interessanti e sempre attuali domande, risponde il Consiglio di Stato nella singolare sentenza 9384/2025 dello scorso 28 novembre, dove, nello specifico, si conferma l'irricevibilità del ricorso contro un permesso di costruire impugnato per violazione delle distanze tra pareti finestrate. Il termine decadenziale per contestare le distanze decorre infatti dall'inizio dei lavori. Nel merito, il ricorso è inammissibile per difetto di interesse, non essendo la proprietà del ricorrente direttamente fronteggiante la nuova costruzione. Vengono superate anche le censure sulla competenza del geometra, essendo il progetto strutturale firmato da ingegnere abilitato.

Il primo aspetto: occhio ai termini di decorrenza per impugnare la violazione delle distanze!

In primis, Palazzo Spada ricorda che quando si contesta la violazione delle distanze tra costruzioni, il termine decadenziale di 60 giorni per impugnare il titolo abilitativo decorre dall'inizio dei lavori, in quanto è da tale momento che diviene percepibile la lesione della sfera giuridica del potenziale ricorrente.

La "piena conoscenza" richiesta per la decorrenza del termine non implica una conoscenza integrale del provvedimento, ma è sufficiente la percezione dell'esistenza del titolo edilizio e degli aspetti che ne rendono evidente la lesività, così da rendere riconoscibile l'attualità dell'interesse ad agire.

Nel caso di specie, il ricorso presentato dopo l'accesso agli atti è stato ritenuto tardivo, essendo i lavori già iniziati da tempo.

Al volo: come funzionano le distanze tra costruzioni?

Dobbiamo distinguere tra le distanze tra costruzioni previste dall'art 873 c.c., che statuisce che le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri, distanza che può essere maggiorata dalla disciplina urbanistico-edilizia locale, e distanza minima di 10 metri tra pareti frontistanti prevista dall'art. 9 comma 2 DM 1444/68.

Distanze di 10 metri tra edifici: regola generale, tipi di costruzioni, eccezioni, possibili deroghe

La distanza minima di 10 metri tra gli edifici riguarda sia le nuove costruzioni (nuovi edifici, ampliamenti, sopraelevazioni, addizioni volumetriche, superficie) che le ricostruzioni edilizie, come ad esempio la demolizione e ricostruzione, integrale o parziale, di edifici.

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Distanze tra pareti frontistanti e applicazione dell'art.9 DM 1444/1968

Il ricorrente deduce violazione delle N.T.A. del vigente strumento urbanistico del Comune con riguardo alla zona B – sottozona B2; violazione dell’art. 9 d.m. 2 aprile 1968.

In assenza di più severe disposizioni, quanto alle distanze tra gli edifici si applicano quelle previste dall’art. 9 del d.m. n. 1444/1968, che per le nuove costruzioni realizzate in zona B prescrive la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

Nel caso di specie, in base ad una perizia depositata agli atti del primo grado, il lato sud del fabbricato, secondo il progetto, si porrebbe ad una distanza che va dai 6 ai 9 metri rispetto alle pareti e ai balconi delle costruzioni fronteggianti. Sul lato sud, invece, tra due pareti dello stesso fabbricato in costruzione, entrambe finestrate, e tra quelle di un altro fabbricato, la distanza va dai 5 ai 7.90 mt.

In altri termini, sarebbero state violate le distanze tra pareti finestrate, previste dall’art. 9 del d.m. 1444/1968.

Queste censure, secondo il CDS, sono comunque anche inammissibili, per difetto di interesse, in quanto è stato accertato che il fabbricato, in relazione al quale sussisterebbe la dedotta violazione delle distanze di cui all’art. 9 d.m. n. 1444/1968, non è di proprietà del ricorrente. Di conseguenza, la realizzazione dell’intervento edilizio non arreca nessun pregiudizio diretto allo stesso, essendo la nuova costruzione posta in adiacenza alla abitazione dell’appellante.

In definitiva: la nuova costruzione è posta in adiacenza e non fronteggiante rispetto all'abitazione del ricorrente, e l'asserita violazione delle distanze minime di 10 metri tra pareti finestrate riguardava immobili non di proprietà dell'appellante, per cui non sussiste alcun pregiudizio concreto per il ricorrente in termini di riduzione di aria e luce, con conseguente inammissibilità del ricorso per difetto di interesse.

Riepilogando al volo: per le costruzioni adiacenti, se il regolamento comunale non dispone diversamente, il limite di distanza è di 3 metri. Per le pareti frontistanti, si sale a 10 metri.

Le competenze professionali del geometra

Infine, il ricorrente aveva contestato l'incompetenza del geometra alla progettazione di un edificio di rilevanti dimensioni in cemento armato (tre piani per circa 1.600 mc).

Palazzo Spada ricorda che la giurisprudenza ha effettivamente precisato che l’art. 16 del r.d. 11 febbraio 1929, n. 274, consente al geometra la progettazione, direzione e vigilanza di costruzioni in cemento armato, a condizione che si tratti di piccole opere accessorie nell'ambito di edifici rurali o destinati alle industrie agricole, che non richiedano particolari operazioni di calcolo e che per la loro destinazione non comportino pericolo per le persone. Diversamente, la progettazione e direzione lavori di costruzioni civili che prevedano l’utilizzo di strutture in cemento armato è riservata, in via esclusiva, agli ingegneri e agli architetti iscritti nei relativi albi professionali (Consiglio di Stato, Sez. V, 23 febbraio 2015 n. 883).

In questo caso, però, è stato documentato che pur essendo il progetto architettonico redatto da geometra, la denuncia di lavori per autorizzazione sismica e l'asseverazione del progetto strutturale risultavano firmate da ingegnere abilitato.

Tale circostanza ha consentito di superare i rilievi di incompetenza, essendo rispettata la riserva professionale per i calcoli delle opere in cemento armato.

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