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Distanze tra costruzioni di diverse altezze con finestre 'sfalsate': quando vale la regola dei 10 metri e quando si può derogare

Cassazione: la regola generale sulle distanze tra costruzioni (i 10 metri dell'art.9 del DM 1444/1968) non esige il rispetto di tale distanza minima in sé e per sé, ma in funzione della salubrità di affaccio sugli spazi intercorrenti tra fabbricati antistanti.

La distanza di 10 metri ex art.9 del DM 1444/1968 va applicata anche allo spazio intercorrente tra la proiezione in altezza dell'edificio e la parete finestrata dell'altro appartamento? Ci sono, per caso, possibili deroghe se la finestra non fronteggia completamente l'altrui parete (cioè se è 'sfalsata' rispetto ad essa), con uno spazio vuoto frontistante?

Chiarisce i dubbi - con tanto di nuovo principio di diritto enunciato - la Corte di Cassazione nella recente ordinanza 28147/2022, scaricabile in calce all'articolo

Il caso

Il caso è relativo ad un edificio di una società di 17 metri di altezza il cui lato est, cieco, fu costruito fino all’altezza di 8,70 metri in aderenza allo stabile di proprietà di un'altra società mentre oltre detta quota non fronteggiava alcun edificio ed era a piombo sul fondo limitrofo. Nel 2012, peraltro, l'appartamento dell'ultimo piano venne venduto ad un privato.

Dopo aver vanamente contestato alla società proprietaria dell'edificio la violazione della distanza tra edifici, la società proprietaria dello stabile intraprese un'iniziativa giudiziaria.

Si arrivava quindi in Cassazione dove, con il primo motivo, si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 9 d.m. 1444/1968, relativo a distanze minime tra fabbricati, per avere la Corte d’appello applicato tale disposizione anche ad edifici che non si fronteggiano perfettamente sul piano orizzontale e che per la loro conformazione non sono idonei a compromettere la salubrità e le condizioni igienico sanitarie degli spazi intercorrenti tra i medesimi fabbricati.

Ma con riferimento ai nuovi edifici costruiti nelle parti di territorio non interessate da agglomerati urbani di carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, l’art. 9 d.m. 1444/1968 prescrive una distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

Nel presente caso di specie, la c.t.u. in primo grado aveva escluso che i due edifici si fronteggiassero, poiché l’appartamento all'ultimo piano dispone di un terrazzo che ha come limite la prosecuzione verticale per circa due metri del fronte, non finestrato, dell’edificio medesimo, costruito sul confine con l’edificio della società, per cui il fronte arretrato, su cui si apre la porta finestra d’accesso al terrazzo prospetta non l’edificio, bensì tale prosecuzione verticale del muro perimetrale dell’edificio di cui l’appartamento fa parte.

Insomma: qui c'è un'intercapedine e i due edifici non sono stati costruiti in aderenza. Considerando questo, comi ci si può orientare? Vediamo come ha risolto la questione la Corte suprema, che ha richiamato svariati precedenti giurisprudenziali per arrivare ad una decisione non semplice.

Distanze tra costruzioni: cosa prevede l'articolo 9 del DM 1444/1968

Il d.m. 1444/1968 prevede la distanza minima assoluta e inderogabile di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

La Cassazione, nel 2006, in un caso simile, statuì che il proprietario dell'area confinante che intenda costruire deve mantenere il proprio edificio ad almeno dieci metri dal muro altrui, senza facoltà di costruire in aderenza (possibile soltanto nell'ipotesi di preesistenza sul confine di parete priva di finestre), anche qualora la nuova costruzione si sia mantenuta ad una altezza inferiore a quella delle finestre antistanti e a distanza dalla soglia di queste ultime conforme alle pre-visioni dell'art. 907, co. 3 c.c.

Ma in questo caso, osservano gli ermellini, la Corte di appello di Milano filtra l’applicazione dell’art. 9 d.m. 1444/1968 attraverso una sottile estensione analogica della massima giurisprudenziale riassunta sul finire del paragrafo precedente al caso che le sta dinanzi: «così [come nel caso di Cass. 23495/2006] specularmente, chi voglia costruire in aderenza all’edificio confinante non può aprire pareti finestrate sul nuovo edificio a distanza inferiore di dieci metri dal confine, mentre è irrilevante nella presente materia – trattandosi di norme inderogabili – il principio della prevenzione».

La domanda che sorge quindi è: ai fini dell’applicazione della distanza minima assoluta di dieci metri, la nozione di edifici antistanti comprende sempre anche il caso in cui la parete finestrata dell’uno non fronteggi la parete dell’altro, bensì prospetti uno spazio libero (poiché quest'ultima rimane ad un’altezza inferiore)?

Formulando il quesito in termini più specifici: vale l’obbligo di rispettare tale distanza anche quando le parenti siano aderenti l’una all’altra lungo tutto il fronte comune (cioè, senza intercapedini residue) e l’una si arresti in altezza al di sotto della soglia inferiore della/e finestra/e (con conseguente e corrispondente obbligo di arretrare il fronte della parete superiore finestrata)?

Il quesito si arricchisce, poi, di un tratto finale di ordine negativo: il rispetto della distanza minima di tre metri dalla predetta soglia inferiore non rileva se non nel caso di acquisto del diritto di avere vedute (argomento ex art. 907, co. 3 c.c.).

Secondo la Corte d’appello di Milano sì, ma per la Cassazione no.

Le finalità della norma sulle distanze e il principio di prevenzione

Pr spiegare il motivo di tale decisione, la Cassazione passa dalla sentenza 24471/2019, che ha segnato il riferimento in materia.

La nozione di «antistanza» o «frontalità» va riferita e circoscritta a (porzioni di) pareti che si fronteggiano e pertanto presentano, ove non distanziate adeguatamente, un problema di circolazione d’aria e/o d’irradiazione di luce insufficienti, con un pericolo concreto che si crei un’intercapedine nociva.

Ove le pareti si fronteggino solo per un tratto - perché di diversa estensione orizzontale, verticale o non perfettamente parallele - il rispetto della distanza ex art. 9 d.m. 1444/1968 deve essere assicurato entro (e solo entro) le porzioni di pareti antistanti, nell’accezione predetta (cfr. Cass. 4639/1997).

In altre parole, la distanza di 10 metri - che è misurata in modo lineare (e non radiale, come accade invece rispetto alle vedute: cfr. Cass. 9649/2016) - va rispettata entro il segmento delle pareti tale che l'avanzamento (ideale, meramente pensato) dell’una la porti ad incontrare l’altra, sia pure in quel segmento (cfr. Cass. 4175/2001).

Sulla scorta del principio della prevenzione, chi costruisce dopo può farlo fino ad una distanza di 5 metri dal confine, se chi ha costruito prima abbia osservato a sua volta una identica distanza dal confine nell’erigere una parete finestrata.

Ove, invece, questi abbia l’abbia edificata ad una distanza inferiore a 5 metri, il vicino gli può imporre di chiudere le finestre e costruire a sua volta una parete non finestrata rispettando la metà della distanza legale dal confine (cfr. art. 873 c.c.), salva la facoltà di procedere all’interpello ex art. 875, co. 2 c.c. qualora ne ricorrano i presupposti (cfr. Cass. 4848/2019; 3340/2002).

Tornando al nostro edificio...

Nel caso della sentenza 24471/2019, tutto era stato originato da una costruzione in aderenza alla parete di un capannone industriale.

Una volta raggiunta l'altezza del tetto del capannone, la costruzione proseguiva in modo arretrato di poco più di 5 metri rispetto al confine, arricchendosi altresì di una finestra.

Di conseguenza, la finestra non fronteggiava alcuna parete, guardando sopra la sommità del capannone.

La Corte ha cassato la pronuncia della corte di merito che aveva imposto il rispetto della distanza minima di 10 metri, poiché ha riscontrato il difetto di un presupposto imprescindibile: che «fra le facciate dei due edifici sussista almeno un segmento di esse tale che l'avanzamento di una o di entrambe le facciate medesime porti al loro incontro, sia pure per quel limitato segmento», talché è stata omessa dalla corte d'appello la verifica di un'attuale situazione di frontalità fra le due facciate, costituente l'essenziale «presupposto per l'operatività dell'art. 9 d.m. 1444/1968» (così, Cass. 24471/2019, para-grafo 7, con rinnovata citazione di Cass. 4175/2001).

L'orientamento costante

Laddove la giurisprudenza della Cassazione applica l’art. 9 d.m. 1444/1968 e pretende il rispetto della distanza minima di 10 metri, pur in presenza di una parete con una finestra che si apre su uno spazio libero alla sua altezza (cioè che non fronteggia l’altra parete), al di sotto vi è una intercapedine, non già una costruzione in aderenza sul confine, come accade nel presente caso di specie.

Vi sono ottime ragioni funzionali che così sia, giacché la disposizione non esige il rispetto di tale distanza minima in sé e per sé, bensì in funzione della salubrità di affaccio sugli spazi intercorrenti tra fabbricati antistanti.

E' questione di intercapedini

Nei casi in cui la giurisprudenza ha applicato la distanza minima di dieci metri ex art. 9 d.m. 1444/1968 (imponendone il ripristino in caso di violazione), pur in presenza d’una parete con finestra che non fronteggia l’altra parete (per essere quest’ultima inferiore di altezza), al di sotto vi è quasi invariabilmente una intercapedine o un interstizio, vi sono cioè due pareti o elementi di costruzione di varia fattezza, ma pur sempre racchiudenti uno spazio vuoto tra di loro, con pericolo concreto di recare nocumento alla salubrità di affaccio.

Il nuovo principio di diritto

In relazione all’accoglimento del primo motivo di ricorso, quindi, la Cassazione enuncia il seguente principio di diritto:

«L’obbligo di rispettare una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, previsto dall’art. 9 d.m. 1444/1968, vale anche quando la finestra di una parete non fronteggi l’altra parete (per essere quest’ultima di altezza minore dell’altra), tranne che le due pareti aderiscano in basso l’una all’altra su tutto il fronte e per tutta l’altezza corrispondente, senza interstizi o intercapedini residui».

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