Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: tra perizia tecnica e onere istruttorio del Comune

Se il professionista tecnico, con apposita perizia, certifica l'impossibilità di demolire un determinato abuso 'parziale' senza arrecare danno a tutto l'edificio, comprese anche le parti legittime, il comune non può limitarsi a rigettare l'istanza del privato ma deve prendere specifica posizione su tale aspetto, valutando tutte le possibilità della fiscalizzazione dell'abuso edilizio.

Le conclusioni del Tar Lazio nella sentenza 21060 sono sicuramente importanti perché ricordano due massime importanti in materia:

• l'art. 33, comma 2, D.P.R. 380/2001 (ristrutturazione edilizia in assenza di permesso o totale difformità) richiede un "motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale" sulla possibilità del ripristino;
• a fronte dell'allegazione di valutazioni tecniche plausibili da parte del privato, l'amministrazione non può limitarsi a rigettare l'istanza, ma deve prendere specifica posizione su tale aspetto.

Il caso: ristrutturazione del terrazzo

La ricorrente aveva realizzato, nel 2006, un terrazzo di metri 4,20 x 3,85, previa demolizione di parte del tetto a falda, con creazione di un locale abitabile sottotetto.

Le opere sono state ritenute abusive ed è stata ordinata la demolizione.

La ricorrente ha quindi presentato una SCIA ex art. 33 del d.P.R. 380/01 con cui ha richiesto di sanare gli interventi di ristrutturazione edilizia realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità sulla unità immobiliare in oggetto, quali: “la realizzazione di terrazzini a sacca e sostituzione solaio”, depositando relazione tecnica che attestava l'impossibilità del ripristino senza compromettere la stabilità sismica dell'edificio. Roma Capitale dichiarò nulla e inefficace l'istanza senza esaminare nel merito le valutazioni tecniche presentate.

La questione della SCIA e il valore sostanziale della richiesta

In via preliminare occorre rilevare che, sebbene la ricorrente abbia erroneamente intestato la propria istanza utilizzando il modulo SCIA (disciplina cui la fiscalizzazione degli oneri non è soggetta), tale circostanza, di per sé, non è idonea - a giudizio del Collegio - a giustificare una decisione di rigetto dell’istanza.

L’Amministrazione, difatti, in applicazione del principio di leale collaborazione con il privato, è chiamata a valutare il contenuto sostanziale delle richieste formulate da quest’ultimo anche ove contenute in un modulo scorretto; e ciò quantomeno nei casi in cui la presentazione di un predeterminato modulo non è chiesta a pena di inammissibilità.

Con riferimento al caso di specie, avuto riguardo al contenuto sostanziale della domanda, non vi è dubbio che la ricorrente, tramite l’istanza non volesse ottenere la sanatoria dell’abuso edilizio già accertato, ma solo chiedere l’accertamento, ai sensi dell’articolo 33 del TUE, della sussistenza dei presupposti per sostituire la sanzione esecutiva con quella pecuniaria.

Fiscalizzazione: questa richiesta ha tutte le caratteristiche giuste

Secondo la consolidata giurisprudenza amministrativa, richiamata dalla stessa pronuncia del Consiglio di Stato, l’impossibilità di ripristino costituisce “circostanza rilevabile in sede esecutiva, eventualmente ad iniziativa dell’interessato, con conseguente applicazione della sanzione pecuniaria sostitutiva ai sensi dell’art. 34, comma 2, del testo unico dell’edilizia".

Ne deriva che, essendo incontestato che la presente richiesta di fiscalizzazione sia stata presentata in fase esecutiva, l’Ufficio Tecnico Comunale fosse senz’altro tenuto ad effettuare una valutazione circa la sussistenza dei presupposti per applicare la richiesta sostituzione della sanzione ablatoria/reale con quella sostitutivo/pecuniaria.

Gli obblighi istruttori del Comune

Il Tribunale ha chiarito che l'art. 33, comma 2, D.P.R. 380/2001 richiede un "motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale" sulla possibilità del ripristino. A fronte dell'allegazione di valutazioni tecniche plausibili da parte del privato, l'amministrazione non può limitarsi a rigettare l'istanza, ma deve prendere specifica posizione su tale aspetto.

Nel caso in esame, il tecnico di parte aveva documentato che il ripristino del tetto avrebbe comportato un aumento di peso in sommità (circa 300 kg/mq), vanificando i miglioramenti sismici realizzati e aumentando i rischi per la muratura portante già deteriorata.

Il difetto di istruttoria: se il privato fornisce delle prove, il comune deve contestarle

Ma a fronte di questi rilievi, il competente ufficio comunale non ha fornito alcun elemento atto a porre in discussione la correttezza della conclusione del tecnico di parte secondo cui il ripristino della copertura potesse aggravare le problematiche in caso di sisma.

Ne consegue la fondatezza dei dedotti vizi di eccesso di potere e di difetto di istruttoria. Infatti, a fronte dell’allegazione, da parte dell’istante, dell’impossibilità del ripristino del tetto senza aumentare i rischi statici e sismici, la competente Direzione tecnica del Municipio era tenuta a prendere specifica posizione su tale aspetto, allegando eventuali argomentazioni ed elementi di segno contrario alla conclusione che il ripristino dei luoghi comporterebbe i rischi segnalati dal tecnico di parte (cfr. T.a.r. Perugia, sez. I, Sentenza n. 321 del 20 marzo 2025, secondo cui “a fronte dell'allegazione di valutazioni tecniche plausibili, volte a prospettare l'impossibilità della demolizione, l'Amministrazione è tenuta a compiere un 'motivato accertamento' - ai sensi dell'art. 33, comma 2, d.P.R. n. 380 del 2001 - al fine di pervenire, eventualmente, alla determinazione di ricorrere alla c.d. fiscalizzazione dell'abuso”).

Insomma, la semplice dichiarazione di nullità dell'istanza, senza confronto tecnico motivato, risulta illegittima. Ricorso accolto, segue l’obbligo per il Comune di rideterminarsi sull’istanza di fiscalizzazione degli oneri di parte ricorrente prendendo puntuale posizione sui contenuti della relazione del tecnico di parte in ordine ai rischi di stabilità connessi alla riduzione in pristino.

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