I limiti temporali per l'annullamento in autotutela delle concessioni edilizie in sanatoria
Una volta decorsi i termini di legge (attualmente 12 mesi), l'amministrazione non può più annullare in autotutela i permessi rilasciati, soprattutto quando era già a conoscenza dei presunti vizi al momento dell'emanazione dell'atto.
Il comune non può 'svegliarsi' dopo dieci anni e annullare un permesso di costruire in sanatoria perché ci sono dei tempi limite, indicati dalla legge, entro i quali la pubblica amministrazione può intervenire in autotutela e, appunto, far decadere la validità anche di un titolo abilitativo da essa rilasciato.
In tal senso è molto interessante - e imporante - quanto evidenziato dal TAR Campania nella sentenza 5336/2025, con la quale si stabiliscono importanti principi sui limiti temporali entro cui la PA può annullare in autotutela i permessi di costruire in sanatoria.
La decisione chiarisce l'applicazione dell'art. 21-nonies della legge 241/90, introducendo maggiore certezza nei rapporti tra cittadini e amministrazione pubblica in materia edilizia.
Il caso: revoca del permesso dopo più di 10 anni
La controversia riguardava l'annullamento da parte del comune di un permesso di costruire in sanatoria rilasciato nel gennaio 2014 per un immobile.
L'amministrazione comunale, con provvedimento del dicembre 2024, aveva annullato il titolo dopo oltre dieci anni dalla sua emanazione, adducendo la presenza di opere realizzate successivamente al 1° ottobre 1983 e quindi non sanabili secondo la normativa vigente.
La disciplina dell'art. 21-nonies L. 241/90
L'articolo 21-nonies della legge sul procedimento amministrativo stabilisce termini decadenziali precisi per l'annullamento d'ufficio dei provvedimenti amministrativi.
La norma ha subito modificazioni nel tempo:
- 2015: termine iniziale di 18 mesi dall'adozione del provvedimento;
- 2021: riduzione del termine a 12 mesi con il decreto-legge n. 77/2021.
Questi termini si applicano ai provvedimenti di autorizzazione o di attribuzione di vantaggi economici, categoria in cui rientrano i permessi di costruire in sanatoria.
Il principio di tutela dell'affidamento
Il TAR Campania ha evidenziato come la norma introduca un "nuovo paradigma" nei rapporti tra cittadino e pubblica amministrazione. Il termine decadenziale non è finalizzato a proteggere l'amministrazione, ma a:
- tutelare l'affidamento dei privati sulla stabilità degli atti favorevoli;
- garantire certezza giuridica evitando situazioni di "diuturna instabilità";
- riequilibrare l'asimmetria tra autorità pubblica e cittadini amministrati.
La conoscenza preventiva dei vizi
Un aspetto cruciale della sentenza riguarda la conoscenza che l'amministrazione aveva dei presunti vizi del permesso già al momento del rilascio.
Il Comune aveva effettuato sopralluoghi nel 1984 e nel 2004, acquisendo piena consapevolezza dello stato dell'immobile.
Nonostante ciò, aveva rilasciato regolarmente il permesso in sanatoria nel 2014.
L'intempestività dell'annullamento
Il TAR ha dichiarato l'intempestività del provvedimento di annullamento per diverse ragioni:
- decorso del termine: erano trascorsi oltre 10 anni dal rilascio del permesso (2014-2024);
- piena conoscenza dei fatti: l'amministrazione conosceva già le circostanze contestate;
- mancanza di elementi nuovi: non erano emersi fatti ignoti al momento del rilascio.
Le conseguenze della decisione
La sentenza ha comportato, tra l'altro:
- l'annullamento del provvedimento comunale di revoca;
- la reviviscenza del permesso di costruire in sanatoria del 2014.
Principi consolidati
La decisione consolida alcuni principi fondamentali:
- irrevocabilità dopo il termine: decorsi i termini di legge, l'amministrazione non può più intervenire in autotutela;
- tutela dell'affidamento: i privati devono poter fare affidamento sulla stabilità degli atti favorevoli;
- onere probatorio: l'amministrazione deve dimostrare l'esistenza di elementi nuovi e non conosciuti;
- ragionevolezza temporale: il potere di riesame non può essere esercitato oltre i limiti di legge.
LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO
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