Il regime giuridico del torrino nei condomìni

Il contributo esamina la qualificazione giuridica del torrino condominiale, manufatto edilizio situato sul lastrico solare e destinato ad ospitare impianti o consentire l’accesso a parti comuni. Pur insistendo su superfici in uso esclusivo, il torrino conserva autonomia strutturale e funzionale, configurandosi spesso come parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c.

L’analisi considera anche i limiti all’uso esclusivo, gli aspetti edilizi e urbanistici legati alla sua realizzazione e i criteri per la ripartizione delle spese. Inoltre, evidenzia la necessità di una gestione tecnico-giuridica attenta per garantire il rispetto delle norme condominiali e urbanistiche.

Sommario
Cos’è il “torrino” condominiale e perché non è semplice pertinenza del lastrico
Regime proprietario: parte comune ex art. 1117 c.c., anche se insiste su lastrico in uso esclusivo
Limiti all’uso: parità d’uso ex art. 1102 c.c. e rimedi contro appropriazioni/esclusioni
Profili edilizi/urbanistici: quando serve permesso di costruire e perché non è “volume tecnico” in senso proprio
Spese: criteri art. 1123-1124 c.c., caso del lastrico (1/3–2/3) e urgenze ex art. 1134 c.c.

Cos’è il “torrino” condominiale e perché non è semplice pertinenza del lastrico

Nel lessico condominiale, il termine «torrino» è comunemente utilizzato per indicare quei piccoli manufatti edilizi situati sul lastrico solare o sulla copertura terminale dell’edificio destinati in genere a contenere l’ultimo tratto della scala condominiale, i macchinari dell’ascensore oppure a fungere da punto d’accesso al tetto o ad aree tecniche.

Nonostante la loro modesta dimensione, questi elementi possono generare importanti implicazioni giuridiche, soprattutto in relazione alla loro natura, al regime proprietario, all’uso consentito, alle spese di manutenzione e ai profili urbanistici e edilizi che ne derivano.

Qualificazione giuridica del torrino

In primo luogo, occorre definire la natura giuridica del torrino. Sebbene fisicamente insistano sui lastrici solari, i torrini non ne costituiscono una semplice pertinenza, ma rappresentano un volume autonomo dotato di propria consistenza materiale e funzione distinta.

Lo hanno chiarito in più occasioni gli Ermellini (tra cui n. 27942/2013, n. 22466/2010, 3102/2005) i quali hanno ribadito che il torrino scala o dell’ascensore non può essere ricondotto alla nozione di lastrico solare proprio in virtù della sua autonomia strutturale e funzionale («…non possono ricomprendersi nella nozione di lastrico solare i torrini della gabbia scale e del locale ascensore con la relativa copertura, i quali costituiscono distinti e autonomi manufatti di proprietà condominiale sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato».

Si tratta, quindi, di un corpo edilizio distinto, da valutare giuridicamente in base alla sua destinazione e alla funzione che svolge nel contesto della struttura condominiale.

Regime proprietario: parte comune ex art. 1117 c.c., anche se insiste su lastrico in uso esclusivo

Proprietà comune e limiti all’uso esclusivo

Nella maggior parte dei casi, il torrino è destinato a rendere accessibili impianti comuni, a proteggere porzioni strutturali dell’edificio o a servire le trombe delle scale e impianti ascensori. In tali circostanze rientra a pieno titolo tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c. (che include tra i beni condominiali anche i locali destinati all’uso comune e tutti quegli elementi costruttivi essenziali alla esistenza e al funzionamento del fabbricato).

A confermare tale impostazione è anche la decisione della Corte di Cassazione (n. 11771/2019) secondo la quale il torrino non perde la sua natura comune neppure quando è sovrastato da un lastrico solare in uso esclusivo ad un solo condomino. Il fatto che il lastrico sia oggetto di godimento esclusivo non modifica la funzione del torrino che rimane al servizio della collettività condominiale. 

Limiti all’uso: parità d’uso ex art. 1102 c.c. e rimedi contro appropriazioni/esclusioni

Tuttavia, possono sorgere situazioni in cui un condomino si appropri arbitrariamente del torrino o ne limiti l’accesso agli altri partecipanti. In tali casi, la giurisprudenza è unanime nel ritenere che un simile comportamento violi il principio di pari uso dei beni comuni sancito dall’art. 1102 c.c.

Non è consentito, infatti, ad alcun condomino trarre dal bene comune una utilità esclusiva o preclusiva degli altrui diritti se ciò altera la destinazione della cosa o impedisce agli altri di farne uso secondo il proprio diritto. In situazioni del genere, i condòmini lesi possono agire per ottenere la cessazione dell’abuso e, nei casi più gravi, la demolizione del manufatto o il ripristino dello stato dei luoghi.

Profili edilizi/urbanistici: quando serve permesso di costruire e perché non è “volume tecnico” in senso proprio  

Non meno rilevanti sono gli aspetti edilizi e urbanistici connessi ai torrini. Accade talvolta che tali manufatti vengano realizzati in assenza di titolo edilizio sotto la convinzione, erronea, che rientrino tra i volumi tecnici non computabili ai fini urbanistici.

Su questo punto è intervenuto il Consiglio di Stato (sentenza n. 1512/2014) che ha escluso la possibilità di considerare il torrino scala come un volume tecnico in senso proprio. La pronuncia sottolinea come tali strutture, se destinate ad assicurare l’accesso a terrazze praticabili o ad altri spazi fruibili, e se determinano una alterazione del profilo dell’edificio, devono essere qualificate come nuove costruzioni e pertanto assoggettate ai regimi autorizzativi ordinari.

In altri termini, non si tratta di volumi destinati esclusivamente ad ospitare impianti tecnici indispensabili, ma di vere e proprie opere edilizie soggette a permesso di costruire e, se necessario, a valutazione paesaggistica o autorizzazione comunale.

Va escluso che possa parlarsi di volumi tecnici in relazione a quelle parti del fabbricato che si pongono a sua «integrazione» come, ad esempio, un vano scala di cui il torrino rappresenta la prosecuzione. Il torrino scala è una costruzione che si eleva al disopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato e, comportando la sopraelevazione, determina un aumento della volumetria.

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📘 Norme in un colpo d’occhio

DALLA REDAZIONE. Il contributo dell’Avv. Fulvio Pironti offre un inquadramento chiaro e pratico su un tema spesso trascurato ma ad alto contenzioso: il torrino condominiale. Il valore aggiunto sta nel legare definizioni, funzioni e conseguenze operative (accessi, utilizzi, manutenzioni) alle regole codicistiche realmente applicate nei condomìni. Il taglio sistematico, con riferimenti a proprietà comune, pari uso e riparti spese, rende il testo un riferimento affidabile per amministratori, tecnici e professionisti chiamati a dirimere conflitti e programmare interventi.