La chiusura del terrazzo con aumento di volumetria è una ristrutturazione edilizia pesante

Il TAR Lazio, in una recente sentenza, chiarisce che la chiusura di un terrazzo con incremento della volumetria e creazione di nuovi spazi stabilmente utilizzabili integra una ristrutturazione edilizia "pesante" ai sensi dell'art. 10, comma 1, lett. c), del d.P.R. 380/2001, subordinata a permesso di costruire. La pronuncia esamina inoltre le conseguenze dell'inottemperanza all'ordine di demolizione, l'applicazione della sanzione pecuniaria fino a 20.000 euro e il ruolo dell'autorizzazione paesaggistica per opere soggette a SCIA in area vincolata.

Chiusura del terrazzo: ancora tu?

Come si configura a livello edilizio la chiusura del terrazzo, in particolare quando c'è anche aumento di volumetria? Si può ipoteticamente 'sperare' nella ristrutturazione edilizia leggera che richiede la SCIA oppure siamo nel perimetro di quella pesante, di cui all'art. 10, comma 1, lett. c) d.p.r. 380/2001, che portano dritti al permesso di costruire?

Domande veramente attuali, peraltro figlie di un contenzioso inerente un ristorante, cioè un esercizio commerciale che spesso si ritrova con questioni interessanti in ambito edilizio, che vengono fugate dal Tar Lazio nella sentenza 13180/2026.

Il caso: multa di 20 mila euro per non aver provveduto alla demolizione degli abusi

Tutto nasce dalla determinazione dirigenziale con cui il dirigente del Settore Urbanistica – Edilizia Privata ingiungeva alla ricorrente di provvedere al pagamento della somma di € 20.000,00 entro 60 giorni dalla sua notifica, per non aver provveduto alla demolizione di alcune opere edilizie abusive.

• «1) aumento di volumetria mediante la chiusura di un terrazzo destinato attualmente a sala ristorante, con superficie netta in pianta di mq 67,00 circa con altezza di mt. 2,80;
• 2) diversa distribuzione delle tramezzature interne con spostamento del locale cucina e della sala ad essa adiacente, e trasformazione del locale ripostiglio in disimpegno tra la nuova cucina e il locale bar;
• 3) installazione di una canna fumaria a servizio della cucina, lungo il prospetto dello stabile condominiale con affaccio su Villa Gregoriana e attraverso il solaio del lastricato solare mediante la creazione di fori sulla struttura orizzontale per il passaggio della canna stessa;
• 4) installazione di un apparato impiantistico di condizionamento e aspirazione a servizio dei locali dello stabile condominiale, posto sul piano lastricato solare, completamente a vista da Villa Gregoriana, e con canalizzazioni che attraversano mediante foratura, pareti dello stabile e il solaio di copertura», con avvertimento che «l’accertamento dell’inottemperanza alla presente comporta altresì l’irrogazione della sanzione amministrativa di cui all’art. 31, comma 4-bis, del D.P.R. 380/2001».

In data 27 giugno 2023, la Polizia Locale del Comune di Tivoli ha redatto, a seguito di sopralluogo, “verbale di accertamento di inadempienza all’ingiunzione di demolizione di lavori edili abusivi”, corredato di quattro foto dello stato dei luoghi riscontrato al momento del detto sopralluogo, nel quale si legge: «le opere abusive eseguite non risultano essere state demolite. Nella circostanza si accertava, infatti, che l’aumento di volumetria attribuibile alla sala ristorazione dell’esercizio pubblico gestito dalla ricorrente risulta in essere con la sola sostituzione delle vetrate scorrevoli ad intelaiatura in alluminio con tende avvolgibili in PVC “Cristal”. Per quanto riguarda tutte le altre opere non risultano variazioni rispetto alle condizioni accertate e descritte nel rapporto amministrativo Prot. 16609 del 01/04/2021 come si evince dalla documentazione fotografica allegata al presente verbale, che ne costituisce parte integrante e sostanziale».

A seguito di tale verbale, il Comune resistente ha irrogato alle società ricorrenti, in qualità di “responsabili dell’abuso” la sanzione pecuniaria sopracitata.

La sanzione afflittiva per inottemperanza alla demolizione

Il Tar ricorda che è noto che l’art. 31, comma 4-bis, del D.P.R. 380/2001, come introdotto dalla L. 164/2014, reca “una ulteriore sanzione di natura afflittiva, nel caso di inottemperanza all’ordinanza di demolizione”, avendo la riforma del 2014 aggiunto “alla tradizionale previsione dell’acquisizione di diritto al patrimonio comunale del bene abusivo e dell’area ulteriore”, “la doverosa irrogazione di una sanzione amministrativa pecuniaria, che deve essere disposta senza indugio (col medesimo atto di accertamento dell’inottemperanza o con un atto integrativo autoritativo successivo)”, in relazione alla quale si è osservato che: “poiché il responsabile dell’illecito ha cagionato un vulnus al paesaggio, all’ambiente ed all’ordinato assetto del territorio, in contraddizione con la funzione sociale della proprietà, il legislatore ha inteso sanzionarlo – oltre che con la perdita della proprietà - anche con una sanzione pecuniaria, qualora non abbia ottemperato all’ordinanza di demolizione” (cfr., in questi termini, Cons. Stato, Ad. Plen., 11 ottobre 2023, n. 16).

L'abuso conclamato: chiusura del terrazzo e creazione di sala ristorante

I giudici sottolineano come "parte ricorrente abbia illegittimamente chiuso il terrazzo creando un aumento volumetrico pacificamente sussumibile nelle ipotesi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 10, comma 1, lett. c) d.p.r. 380/2001: sul punto, va rilevato come l’amministrazione non abbia contestato la copertura del terrazzo, bensì unicamente la sua chiusura. Sotto tale profilo, appare di tutta evidenza come le opere realizzate abbiano consentito la creazione di una sala da ristorante permanente”.

Per questo intervento, quindi, non basta la SCIA ma serve il permesso di costruire. In mancanza, scatta l'abuso edilizio con conseguente ordinanza di demolizione. Se non si provvede, il rischio è di vedersi recapitare una multa davvero salata (fino a 20 mila euro).

La SCIA può bastare per la canna fumaria, ma siamo in zona vincolata...

Di interesse anche il passaggio dove il Tar sottolinea che pur essendo i lavori di installazione della canna fumaria e dell’impianto di aspirazione e condizionamento soggetti a SCIA ex art. 22 del D.P.R. 380/2001, la sanzione demolitoria è doverosa stante l'assenza di autorizzazione paesaggistica, come tale idonea a giustificare la sanzione ripristinatoria indipendentemente dal titolo abilitativo necessario alla realizzazione dell'opera.

FAQ TECNICHE: Chiusura del terrazzo con aumento di volumetria | Ingenio

La chiusura di un terrazzo richiede sempre il permesso di costruire?
Non necessariamente. Tuttavia, quando l'intervento comporta un aumento della volumetria e consente la creazione di nuovi spazi stabilmente utilizzabili, come una sala ristorante, esso integra una ristrutturazione edilizia "pesante" ai sensi dell'art. 10 del d.P.R. 380/2001 e richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire.

Perché la chiusura del terrazzo è stata qualificata come ristrutturazione edilizia pesante?
Il TAR ha rilevato che l'opera non si limitava alla copertura del terrazzo, ma ne determinava la chiusura permanente con conseguente incremento della volumetria e della superficie effettivamente fruibile. L'intervento ha quindi trasformato lo spazio aperto in un locale destinato stabilmente all'attività di ristorazione.

Quali conseguenze comporta la mancata demolizione delle opere abusive?
L'inottemperanza all'ordinanza di demolizione comporta, oltre all'acquisizione gratuita dell'immobile e dell'area al patrimonio comunale nei casi previsti dalla legge, anche l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria prevista dall'art. 31, comma 4-bis, del d.P.R. 380/2001, che può arrivare fino a 20.000 euro.

La SCIA è sufficiente per installare una canna fumaria o un impianto di aspirazione?
Sotto il profilo edilizio tali interventi possono essere riconducibili alla SCIA. Tuttavia, se l'immobile ricade in un'area sottoposta a vincolo paesaggistico, è indispensabile acquisire anche la preventiva autorizzazione paesaggistica; in sua assenza resta legittima l'adozione della sanzione demolitoria.

La sostituzione delle vetrate con tende in PVC elimina l'abuso edilizio?
No. Nel caso esaminato dal TAR la sostituzione delle chiusure trasparenti con tende avvolgibili non ha eliminato l'aumento di volumetria né la stabile utilizzazione dello spazio come sala ristorante. L'abuso è stato quindi ritenuto ancora esistente, con conseguente conferma delle misure repressive adottate dal Comune.

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