Occhio: il permesso di costruire è illegittimo senza nulla osta paesaggistico!

Permesso di costruire in sanatoria e nulla osta paesaggistico

In caso di abusi o opere realizzate in difformità dal titolo edilizio abilitativo in aree vincolate, è possibile imbattersi facilmente nella questione del rilascio del permesso di costruire in sanatoria in assenza o in pendenza del nulla osta paesaggistico.
Tuttavia, i casi concreti e le differenti interpretazioni normative (frequenti sentenze contrastanti dei TAR) e le complesse situazioni continuano a generare incertezze, ponendo l’attenzione sul labile confine tra legittimità edilizia e tutela paesaggistica.
Cerchiamo di rispondere alla domanda:

un permesso di costruire in sanatoria rilasciato in assenza o in pendenza del nulla osta paesaggistico può essere efficace o è sempre illegittimo?

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 27674/2025 dovrebbe aver messo finalmente la parola fine alle interpretazioni contrastanti.

Cassazione: rigetto del ricorso per concessione in sanatoria priva del nulla osta paesaggistico

Il caso ha origine da una complessa vicenda edilizia che si protrae da oltre trent’anni e ruota attorno alla possibile validità di una sanatoria rilasciata in assenza del nulla osta paesaggistico.
Due privati cittadini avevano chiesto la revoca dell’ordine di demolizione emesso dal Comune, a seguito dell’accertamento di opere edilizie abusive realizzate in area sottoposta a vincolo paesaggistico. I ricorrenti sostenevano che la concessione edilizia in sanatoria rilasciata nel 2010 avesse sanato definitivamente l’intervento, rendendo inefficace il precedente provvedimento repressivo, e quindi presentano ricorso in Cassazione.

La Suprema Corte a tal proposito ha precisato come il titolo abilitativo in sanatoria non fosse da ritenere efficace considerato che “(…) la circostanza dell’essere tale permesso in sanatoria condizionato ad una serie di prescrizioni, tra le quali il rilascio del prescritto nulla osta per il completamento dei lavori, emergendo, dunque, l’avvenuto rilascio della concessione edilizia n. ***** in assenza del prescritto nulla osta paesistico, non risultando lo stesso acquisito, né a monte della concessione in sanatoria, né a valle della stessa.”

Dall’analisi sono emerse tre situazioni:

• la concessione in sanatoria era stata rilasciata senza il prescritto nulla osta paesaggistico;
• vi era una difformità tra lo stato dell’immobile oggetto della domanda di sanatoria del 1986 e quello accertato nel 1994, all’esito di ulteriori lavori abusivi (realizzazione di un ulteriore solaio in laterocemento);
• la concessione risultava condizionata a varie prescrizioni, tra cui il rilascio del nulla osta della Soprintendenza, mai ottenuto.

In base a ciò il ricorso viene quindi rigettato.

Permesso di costruire in sanatoria: quando il nulla osta paesaggistico è indispensabile

In merito alla prescrizione sul permesso paesaggistico la Suprema Corte ha inoltre sottolineato che “(…) l’ordinanza impugnata, (…), afferma che la concessione edilizia n. ***** è in ogni caso radicalmente illegittima in forza del principio di diritto secondo cui: “è illegittimo, e non determina l’estinzione del reato edilizio di cui all’art. 44, lett. b), d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria condizionato all’esecuzione di specifici interventi finalizzati a ricondurre il manufatto abusivo nell’alveo di conformità agli strumenti urbanistici, in quanto detta subordinazione contrasta ontologicamente con la ratio della sanatoria, collegabile alla già avvenuta esecuzione delle opere e alla loro integrale rispondenza alla disciplina urbanistica” (Sez. 3, n. 28666 del 07/07/2020).”
Il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria condizionato all’ottenimento di un nulla osta paesaggistico è illegittimo, poiché contrasta con la natura stessa della sanatoria, che presuppone la piena conformità dell’opera agli strumenti urbanistici e paesaggistici già al momento della richiesta.

Inoltre “Secondo quanto dispone il primo periodo del comma 4 dell’art. 146 del d. lgs. n. 42/2004 “l’autorizzazione paesaggistica costituisce atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire o agli altri titoli legittimanti l’intervento urbanistico-edilizio”. Inoltre, il procedimento del rilascio del nulla osta paesaggistico è un procedimento parallelo e autonomo rispetto a quello per il rilascio del titolo abilitativo edilizio; così come autonome, seppure collegate da un rapporto di presupposizione ed interdipendenza perché vertenti sullo stesso oggetto, risultano le valutazioni rimesse all’autorità amministrativa in merito agli interessi paesaggistici e a quelli urbanistici: le prime finalizzate a verificare la consistenza urbanistica dell’edificazione rispetto ai parametri della zona, le seconde a rilevare la percezione dell’inserimento della consistenza edilizia nello spazio rispetto al contesto paesaggistico di riferimento. Ne deriva che il parametro di riferimento per la valutazione dell’aspetto paesaggistico non coincide con la disciplina urbanistico edilizia, ma nella specifica disciplina dettata per lo specifico vincolo. (…) Alla luce di tali argomentazioni, sia la giurisprudenza ordinaria che amministrativa convengono nel ritenere il permesso di costruire inefficace in assenza dell’autorizzazione paesaggistica.”
In conclusione, in presenza di un vincolo paesaggistico, la mancanza del nulla osta rende il titolo inefficace e non idoneo a sanare l’abuso, ciò è sostenuto nella giurisprudenza amministrativa secondo la quale l’autorizzazione paesaggistica costituisce atto autonomo e presupposto del titolo edilizio (art. 146, d.lgs 42/2004).

Quindi la corrispondenza tra opere sanate e opere realmente eseguite, ma soprattutto il rispetto dei vincoli paesaggistici sono elementi imprescindibili per la validità di qualsiasi sanatoria edilizia.

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