Attenzione alla sopraelevazione e trasformazione del sottotetto in zona A, il permesso di costruire è annullabile

Annullamento permesso di costruire in zona A: quando la manutenzione diventa ristrutturazione

Nei contesti storici di particolare pregio architettonico e culturale non tutto è consentito, infatti la normativa urbanistica comunale impone generalmente limitazioni severe agli interventi edilizi, spesso circoscrivendoli alla sola manutenzione ordinaria.

Quando si parla di manutenzione edilizia bisogna differenziare tra:

• manutenzione ordinaria relativa agli interventi per mantenere efficienti e funzionali le parti di un edificio senza alterarne la struttura o la destinazione d’uso. La norma di riferimento è l’art. 3 comma 1, lettera a) del D.P.R. 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia) che comprende opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e interventi per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
• manutenzione straordinaria che riguarda interventi più complessi e significativi, che comportano modifiche strutturali e per i quali vengono richiesti determinati titoli edilizi abilitativi, come la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) o la CILA (comunicazione inizio lavori asseverata).

Chiarito ciò, una situazione che potrebbe verificarsi riguarda l’annullamento dei permessi di costruire per interventi eccedenti che, pur presentati come semplici interventi manutentivi, comportino in realtà modifiche sostanziali all’edificio esistente in zone classificate come A.

Per zona A si intende un’area di particolare pregio storico e ambientale, soggetta a limitazioni edilizie specifiche per la tutela del patrimonio culturale.
Frequente è il caso di interventi di sopraelevazione del tetto o di trasformazione di sottotetti in spazi abitabili, operazioni che, seppur talvolta mascherate da necessità tecniche o di adeguamento normativo, possono configurare vere e proprie ristrutturazioni edilizie incompatibili con i vincoli urbanistici di tali zone.
Ora, il confine tra manutenzione ordinaria e straordinaria, e tra quest'ultima e la ristrutturazione edilizia, diventa quindi essenziale per determinare la legittimità degli interventi.

Quando si intraprendono questi tipi di lavorazioni bisogna essere molto attenti, in quanto la modifica di sagoma, prospetti e volumetrie, anche se contenuta, può far fuoriuscire l’intervento dalla categoria della manutenzione ordinaria, rendendolo incompatibile con i vincoli presenti nella zona.
Inoltre, particolare attenzione merita poi la valutazione degli effetti che tali interventi producono sull’edificio preesistente. Infatti, è importante ribadire come l’incremento di altezze, la modifica dei prospetti, la variazione della sagoma del fabbricato, seppur giustificati da esigenze tecniche come ad esempio l’adeguamento sismico o l’efficientamento energetico, non possono derogare ai limiti imposti dalla disciplina urbanistica comunale per la zona di riferimento.

Questi principi trovano puntuale conferma nella sentenza del Consiglio di Stato n. 4848/2025, che ha annullato un permesso di costruire rilasciato per interventi che, pur formalmente qualificati come manutenzione, comportavano in realtà una ristrutturazione edilizia incompatibile con i vincoli previsti per la zona A del piano regolatore comunale.

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Consiglio di Stato: annullato il permesso di costruire per sopraelevazione in centro storico (zona A)

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 4848/2025 ha stabilito un importante precedente in materia di interventi edilizi nei centri storici, annullando un permesso di costruire rilasciato dal Comune per un intervento che prevedeva la sopraelevazione del tetto e la trasformazione di un sottotetto in abitazione in zona A (centro storico).

Nel 2020 il Comune aveva rilasciato un permesso di costruire ai proprietari di un immobile situato nel cuore di un tessuto urbano storico, che autorizzava una serie di interventi tra cui spiccava la demolizione e ricostruzione della copertura con conseguente sopraelevazione.
Il proprietario di un immobile confinante ha quindi impugnato il permesso di costruire sostenendo l’illegittimità dell'intervento, infatti a suo dire le opere autorizzate violavano la normativa urbanistica applicabile alla zona A del centro storico, caratterizzata da vincoli particolarmente stringenti volti alla tutela del patrimonio architettonico e urbanistico locale.

In prima battuta il TAR per la Campania aveva respinto il ricorso, basandosi sulle conclusioni di una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) che aveva qualificato l’intervento come manutenzione ordinaria, ritenendolo quindi compatibile con i vincoli della zona A. Di contro il ricorrente non si è arreso e ha promosso appello al Consiglio di Stato, articolando una serie di argomentazioni tra cui veniva contestata anche la qualificazione dell’intervento come manutenzione ordinaria del CTU.

Il Consiglio di Stato dispone una verificazione tecnica che ha portato alla luce elementi decisivi per la risoluzione del caso, in particolare l’indagine eseguita ha evidenziato la realizzazione nel sottotetto di una nuova copertura in legno lamellare in sostituzione di quella esistente in legno massiccio, la realizzazione di un abbaino per l’aerazione e l’illuminazione del sottotetto e per la manutenzione del manto esterno di copertura e la realizzazione di cordoli di piano per garantire il comportamento scatolare della struttura esistente.
Il verificatore ha, poi, accertato che “…i lavori eseguiti hanno comportato una variazione di altezza del fabbricato alla gronda di 60 cm (...) e al colmo di 18 cm (....)” e che “… le opere realizzate hanno prodotto i seguenti effetti sul fabbricato preesistente:
a) Per quanto concerne i volumi (…).
b) Per quanto concerne i prospetti (…).
c) Per quanto concerne la sagoma del fabbricato (…).
d) Per quanto concerne le distanze (…).”

I lavori hanno comportato una variazione non tollerata dell’altezza del fabbricato, con una rilevante modifica sostanziale della sagoma dell’edificio, dei prospetti e della conformazione del tetto.

Il Consiglio di Stato, sulla base degli elementi tecnici emersi dalla verificazione, ha chiarito che le opere eseguite non potevano essere ricondotte alla categoria della manutenzione ordinaria o straordinaria, come aveva sostenuto il TAR in primo grado.

Il Collegio chiarisce che “gli interventi al piano sottotetto (...) così come i lavori volti al cambio di destinazione del piano terra da residenziale a commerciale, rientrano nell’ambito degli interventi previsti dalla ristrutturazione edilizia che, a norma dell’art. 3, comma 1 lett. d) del d.P.R. n. 380/2001 sono appunto rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico.”
Questi interventi sono stati quindi correttamente qualificati dal Consiglio di Stato come ristrutturazione edilizia secondo la definizione contenuta nell’articolo 3, comma 1, lettera d) del DPR n. 380/2001. Questa categoria di interventi, infatti, comprende le trasformazioni degli organismi edilizi mediante opere sistematiche che possono portare a un organismo edilizio anche sostanzialmente diverso dal precedente.

L’elemento determinante per l’annullamento del permesso di costruire è rappresentato dalla disciplina urbanistica comunale applicabile alla zona A del centro storico infatti “(a)l di là della riconducibilità delle varie opere alla ristrutturazione edilizia vera e propria o alla manutenzione straordinaria, però, il dato rilevante per la soluzione della controversia in esame è quello offerto dalla disciplina urbanistica comunale che, in base all’art. 16 delle N.T.A., consente in zona A la sola manutenzione ordinaria, precludendo, così, ogni altra tipologia di intervento edilizio.”
L’articolo 16 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale del Comune consente in zona A esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria, precludendo categoricamente ogni altra tipologia di intervento edilizio.

Questa limitazione, benché possa apparire eccessivamente rigida e potenzialmente problematica per la conservazione del patrimonio edilizio esistente, rappresenta una scelta urbanistica precisa del legislatore locale volta alla tutela dell’integrità del tessuto storico.

In conclusione, la classificazione urbanistica del territorio e i relativi vincoli devono essere rigorosamente rispettati, anche quando ciò può comportare limitazioni significative alle possibilità di intervento sul patrimonio edilizio esistente. Secondo tale ottica, l’annullamento del permesso di costruire rappresenta un monito per le Amministrazioni comunali e per i professionisti del settore edilizio circa la necessità di una valutazione rigorosa della compatibilità degli interventi con la disciplina urbanistica vigente, specialmente nelle zone sottoposte a vincoli di tutela storico-ambientale.

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