Veranda senza permesso di costruire: rischio demolizione o acquisizione al patrimonio comunale

Veranda in legno e vetro: quando serve il permesso di costruire

Le verande rappresentano una tipologia di intervento che spesso si colloca in una zona grigia tra le opere di manutenzione ordinaria, gli interventi di ristrutturazione edilizia o quelli di nuova costruzione.
Infatti quando si ha a disposizione un bel giardino o un terrazzo, vi è il desiderio di trasformare queste zone in un comodo ambiente da poter godere tutto l’anno e non solo d’estate.

Generalmente la veranda rappresenta una soluzione concreta e pratica.

In particolare la veranda in legno e vetro rappresenta tra le soluzioni disponibili quella più bella e funzionale in quanto il legno e il vetro sono sufficientemente resistenti, isolano alla perfezione e sono duraturi nel tempo.
Riassumendo, dal punto di vista funzionale le verande consentono di ampliare gli spazi abitabili dell’immobile, trasformando aree esterne in ambienti protetti dalle intemperie e quindi utilizzabili durante tutto l'anno.
Tuttavia, l’incremento della superficie utile e del volume dell’edificio le rende particolarmente delicate sotto il profilo della conformità alle norme urbanistiche locali. Quindi le verande, indipendentemente dai materiali utilizzati e dalla loro presunta “leggerezza” costruttiva, costituiscono comunque interventi di nuova costruzione quando comportano: un aumento significativo della superficie e del volume dell’immobile.
Di conseguenza, la realizzazione di verande senza i necessari titoli abilitativi comporta inevitabilmente la configurazione di un abuso edilizio, con tutte le conseguenze sanzionatorie previste dal Testo Unico dell’Edilizia.

A tal proposito, l’art. 31 del DPR 380/01, riguardante gli “Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali”, chiarisce che:

“Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell'articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l'area che viene acquisita di diritto (…). Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. (…) L'accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all'interessato, costituisce titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente.”

Tutti questi principi trovano conferma nella sentenza del TAR Campania n. 4141/2025, che ha affrontato proprio la questione dell’acquisizione gratuita al patrimonio comunale di verande realizzate abusivamente, ribadendo l’orientamento giurisprudenziale consolidato in materia di qualificazione di tali interventi come opere di nuova costruzione.

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Acquisizione gratuita al patrimonio comunale: il caso della veranda in legno e vetro

Il ricorrente, proprietario di un immobile, aveva realizzato una serie di interventi edilizi che hanno trasformato l’aspetto e la funzionalità della sua abitazione. Questi interventi includevano, quale elemento più significativo, una serie di strutture coperte in legno e chiusure laterali in vetro: la prima, di circa 25 metri quadrati, era posizionata all’esterno del proprio appartamento, a destra della quale, divisa da una porta scorrevole, vi è una tettoia di mq 30 con struttura e copertura in legno. Raggiungendo il lato posteriore del fabbricato, a chiusura del terrazzo, vi è una seconda veranda di forma irregolare, sempre in legno e vetro, adibita a lavanderia avente le dimensioni di mq 6 circa.
Scoperto l’illecito, il Dirigente dell'Area Tecnica del Comune di Pozzuoli emana un provvedimento di ingiunzione che ordinava la demolizione delle strutture abusive entro novanta giorni.
Il caso ha assunto particolare rilevanza giuridica proprio per la natura della veranda, in quanto realizzata con strutture leggere in legno ed elementi apribili in vetro.

Il TAR, nella sua analisi, ha stabilito che “(…) “le opere realizzate – che vanno valutate, ai fini della loro qualificazione, considerandole complessivamente – (…), costituiscono un intervento di nuova costruzione, dato che si tratta di opere che comportano un evidente aumento di superficie e volume dell’appartamento, risolvendosi nell’annessione al medesimo di superfici del terrazzo di sua pertinenza: ciò, in particolare, vale per le verande che costituiscono, per la loro attitudine ad aumentare la superficie utile ed il volume per effetto della “chiusura” di spazi aperti, tipici interventi di nuova costruzione, soggetti a permesso di costruire non qualificabili come di natura pertinenziale (…)”.
Le opere non possono quindi essere valutate singolarmente ma complessivamente nel loro insieme. Questa valutazione ha portato a qualificare l’intervento come una vera e propria “nuova costruzione”, considerato che la veranda in legno e vetro e le strutture accessorie comportavano un evidente aumento di superficie e volume dell'appartamento, non potendo pertanto essere considerate come opere di natura pertinenziale.

Dopo l’inottemperanza all’ordine di demolizione, accertata attraverso sopralluoghi della Polizia Locale, il Comune ha proceduto all’acquisizione gratuita delle opere al proprio patrimonio.
Il ricorrente ha contestato il provvedimento di acquisizione argomentando vari punti ma il TAR ha respinto integralmente il ricorso, ritenendo che “(…) l’atto impugnato sia vincolato, per cui l’amministrazione non è tenuta a motivare in ordine all’interesse pubblico alla acquisizione gratuita. (…) In secondo luogo, a parte tale ultimo assorbente rilievo, la giurisprudenza ha chiarito che «una volta accertato il carattere abusivo dell'opera ai sensi degli artt. 31 e 35, T.U. Edilizia, il provvedimento di ingiunzione alla rimozione del manufatto si configura per l'Amministrazione come atto dovuto e vincolato, come previsto dal comma 2 dell'art. 31, T.U. Edilizia, con la conseguenza che i relativi provvedimenti, quali l'ordinanza di demolizione, costituiscono atti vincolati per la cui adozione non è necessario dare notizia dell'avvio del procedimento, non essendovi spazio per momenti partecipativi del destinatario dell'atto» (…)”.
Viene confermata la legittimità dell’acquisizione della veranda in legno e vetro e delle altre opere abusive. Il TAR ha chiarito che l’atto di acquisizione ha carattere vincolato, per cui l’amministrazione non è tenuta a motivare specificamente in ordine all’interesse pubblico. Una volta accertato il carattere abusivo delle opere, il procedimento di acquisizione prosegue automaticamente in caso di inottemperanza all'ordine di demolizione e il destinatario non ha possibilità di contrattazione con l’ente.

La veranda in legno e vetro al centro di questa controversia rappresenta un caso di come strutture apparentemente “leggere” dal punto di vista costruttivo possano invece configurarsi come vere e proprie nuove costruzioni.
Il caso dimostra, inoltre, l’efficacia degli strumenti di contrasto all’abusivismo edilizio previsti dalla normativa vigente, confermando che l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale rappresenta una misura deterrente particolarmente incisiva per scoraggiare la realizzazione di opere prive di titolo abilitativo.

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