Veranda sul balcone: quando servono autorizzazione sismica e controllo sull'intera struttura

Occhio alla realizzazione di una veranda sul balcone in condominio in zona sismica perché ci si può imbattere molto facilmente nell'abuso edilizio, in caso di mancanza della necessaria autorizzazione e di verifiche sismiche ad hoc.

Lo ha chiarito moto bene la Corte di Cassazione nell'ordinanza 17279/2025, dove si evidenzia che per le verande stabilmente infisse in zona sismica di primo grado sono obbligatori controlli sismici specifici: verifica di resistenza sismica non solo sulla struttura aggiunta, ma anche sulle fondamenta dell'intero edificio esistente.

Il caso: veranda sopraelevata in condominio

L'oggetto del contendere è una veranda di 30 mq realizzata sul terrazzo in zona sismica di primo grado.

I condomini hanno impugnato l'opera ritenendola abusiva e pericolosa, ma il Tribunale di Benevento aveva inizialmente rigettato la domanda, mentre la Corte d'Appello di Napoli ha accolto parzialmente il ricorso, ordinando la demolizione della sopraelevazione per difformità alla normativa antisismica.

La Cassazione, infine, ha confermato la qualificazione dell'opera come "sopraelevazione" anziché semplice veranda, per via dell'aumento di superficie abitabile, altezza e stabile infissione della struttura al balcone esistente.

Intervento di adeguamento: regole sismiche e necessità delle verifiche di resistenza sull'intero fabbricato

La Corte distrettuale, sulla base della CTU espletata, che ha accertato l'aumento di 30 mq della superficie abitabile e dell'altezza del terrazzo/balcone e la stabile infissione della “veranda”, considerandola quindi come sopraelevazione e non come mero vano tecnico, l'ha qualificata non come riparazione, o intervento locale, come erroneamente avevano fatto il CTU, e sulla base di quanto richiesto per una semplice veranda, l'autorizzazione antisismica in sanatoria, ma come intervento di adeguamento, rientrante nella previsione dell'art. 8.4.3 delle NTC attuative dell'art. 2 del D.M. 17.1.2018, vigente all'epoca (2019) della richiesta di autorizzazione antisismica in sanatoria, e da ciò ha correttamente desunto che doveva essere effettuata una verifica di resistenza, in caso di sisma, non solo sul balcone verandato, come fatto dal CTU, ma anche sulle fondamenta dell'intero fabbricato sopraelevato, che invece non é mai stata compiuta.

Il CTU di primo grado aveva erroneamente ritenuto sufficiente verificare solo il balcone verandato, escludendo la verifica globale perché l'aumento di peso non superava il 20% del peso totale dell'edificio.

La verifica sull'intera struttura è obbligatoria

La Corte distrettuale ha quindi ricavato che "la verifica di resistenza in caso di sisma, doveva essere compiuta, non solo sulla parte sopraelevata, ma anche sulle fondamenta della costruzione interessata dalla sopraelevazione", ed in difetto di essa, ha escluso il diritto dei ricorrenti di procedere alla sopraelevazione, ordinando l'eliminazione della cosiddetta "veranda", sulla base dell'art. 1127 comma 2° cod. civ. e della natura integrativa delle norme codicistiche in caso di sopraelevazione delle norme antisismiche, non avendo i ricorrenti fornito prova contraria alla presunzione di pericolosità delle sopraelevazioni non conformi alla normativa antisismica.

Presunzione di pericolosità e autorizzazione preventiva

La Corte ha applicato la presunzione di pericolosità dell'articolo 1127, comma 2, del Codice Civile per le sopraelevazioni non conformi alla normativa antisismica in zona sismica di primo grado.

Inoltre, ha chiarito che l'autorizzazione antisismica deve essere preventiva e non può essere rilasciata in sanatoria per interventi già realizzati, specialmente quando manca la verifica strutturale globale richiesta.

Sanatoria sismica: non è possibile. Ecco perché

La Corte suprema evidenzia inoltre che, secondo la giurisprudenza costante, in ambito penale, va escluso il rilievo, ai fini dell'esclusione dell'illiceità penale delle violazioni della normativa antisismica, del rilascio postumo dell'autorizzazione antisismica in sanatoria, perché l'art. 94 del TUE prevede solo il rilascio preventivo dell'autorizzazione antisismica, che deve avvenire prima dell'inizio dei lavori, mentre il rilascio di autorizzazione antisismica in sanatoria non può avvenire in zona sismica.

Gli interventi di sopraelevazione sono sempre rilevanti

Infine, si sottolinea che l'art. 94 bis del D.P.R.n.380/2001 ha distinto tra interventi edilizi rilevanti, di minore rilevanza e privi di rilevanza, per cui secondo i ricorrenti, che in proposito richiamano la legge regionale siciliana, evidentemente non applicabile nella Regione Campania, non occorrerebbe la preventiva autorizzazione scritta per le verande, in quanto interventi privi di rilevanza.

In realtà l'art. 94 bis.1 del D.P.R.n.380/2001 stabilisce che gli interventi di adeguamento sismico di costruzioni esistenti (tra i quali vanno annoverate le sopraelevazioni) in località sismiche ad alta sismicità (zona 1), come appunto la zona in oggetto, sono sempre interventi rilevanti, con la conseguenza che per essi é necessario che l'autorizzazione antisismica sia rilasciata prima dell'inizio dei lavori di sopraelevazione e che la verifica riguardi anche la reazione in caso di sisma delle fondazioni del fabbricato sopraelevato, e non la sola sopraelevazione.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO