Veranda sul terrazzo: non basta la CILA, serve il permesso di costruire
Una veranda collocata sulla terrazza, alta più di 3 metri e realizzata con struttura portante in elementi di alluminio e copertura in pannelli coibentati necessita del permesso di costruire per essere realizzata; in assenza, scatta l'abuso edilizio e la conseguente ordinanza di demolizione.
Una veranda sul terrazzo deve essere assentita tramite richiesta e ottenimento del permesso di costruire, altrimenti è un abuso edilizio punibile con l'ordinanza di demolizione.
Lo ha ricordato il Consiglio di Stato nella sentenza 3661/2024 del 22 aprile scorso, inerente il ricorso di un privato contro l'ordinaza comunale di demolizione di alcune opere ritenute abusive.
Gli abusi edilizi del contendere
L'amministratore del condominio aveva presentato una CILA per la realizzazione di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, ma la Polizia municipale del comune aveva constatato la sussistenza di alcune opere prive di titolo, consistenti:
- i) nella realizzazione di un muretto in blocchi di laterizi forati (di altezza pari a metri 0,80 e lunghezza di metri 5,50), in luogo di una chiusura in elementi in alluminio e lastra di vetro, posta sul lato nord-ovest di una veranda abusiva;
- ii) nel rifacimento - in corso d’opera anch’esso al momento dell’accertamento - della pavimentazione della terrazza, lungo una superficie di mq. 44 circa, mediante rimozione della vecchia pavimentazione e ridistribuzione dello stato asfaltato e del massetto sovrastante.
L’Amministrazione aveva accertato anche che la veranda collocata sulla terrazza era di dimensioni in pianta di m. 5,50 x 6,00 e di altezza pari a m. 3,20, e risultava esser stata realizzata con struttura portante in elementi di alluminio e copertura in pannelli coibentati, mentre le pareti, rivolte a sud-ovest e sud-est, erano state realizzate con chiusure di elementi in alluminio e lastre in vetro.
Secondo gli appellanti, le opere erano invece consistenti:
- i) nella realizzazione di un muretto in blocchi di laterizi forati in luogo di una chiusura di elementi di alluminio e lastre in vetro di una veranda;
- ii) nel rifacimento della terrazza.
Queste opere sarebbero state ricomprese nella CILA presentata dall’amministratore del condominio nel 2014 e, quindi, sarebbero state opere regolarmente assentite dal Comune.
La corretta rappresentazione della realtà: opere di nuova costruzione soggette a permesso di costruire
Palazzo Spada osserva che nella CILA del 2014, l'amministratore del condominio aveva indicato lavori di spicconatura, ripristino dell'intonaco, sostituzione di correnti, pavimenti e soglie dei balconi, rifacimento dell'intonaco esterno e tinteggiatura.
Tuttavia, l'amministrazione ha scoperto che erano in corso anche lavori per la realizzazione di un muretto in blocchi e il rifacimento della pavimentazione della terrazza, quest'ultima per la creazione di un vano senza titolo.
Né il contratto di appalto presentato dimostra l'esistenza di un titolo edilizio, poiché non menziona gli interventi oggetto dell'appalto.
Inoltre, si ritiene che le opere non possano essere considerate nell'ambito dell'edilizia libera o della c.i.l.a., ma piuttosto come nuova costruzione, soggetta all'art. 31 del dpr 380/2001.
Struttura sul terrazzo: non è un pergolato, ma una veranda. Ecco perché
Arriviamo poi al dunque: secondo il Consiglio di Stato non è condivisibile la tesi secondo la quale la struttura collocata sul terrazzo sarebbe un pergolato e non una veranda.
Infatti, si tratta di una struttura con copertura e chiusure laterali che, come tale, integra “un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie” (cfr.: Consiglio di Stato, Sez. VI, 21 febbraio 2022, n. 1733; Id., 24 gennaio 2022, n. 469).
Veranda sul terrazzo: è abuso edilizio senza permesso di costruire
Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planivolumetrica ed architettonica dell'immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire.
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Ordinanza di demolizione: la motivazione a corredo
Sono parimenti infondate le censure in merito alla motivazione del provvedimento.
Infatti, l’ordinanza di demolizione di un immobile abusivo ha natura di atto dovuto e rigorosamente vincolato, con la conseguenza che essa è dotata di un'adeguata e sufficiente motivazione se contiene la descrizione delle opere abusive e le ragioni della loro abusività (Consiglio di Stato, Sez. VI, 22 dicembre 2023, n. 11137).
Ne consegue che non è necessario che l’Amministrazione individui un interesse pubblico, diverso dalle mere esigenze di rispristino della legalità violata, idonee a giustificare l’ordine di demolizione (cfr.: Consiglio di Stato, Sez. VI, 17 ottobre 2022, n. 8808; Id., Sez. II, 11 gennaio 2023, n. 360).
Opere precarie? Assolutamente no
Infine, si evidenzia che non può neppure condividersi la tesi secondo la quale le opere realizzate sarebbero state precarie.
Infatti, si tratta di opere in muratura che sono, altresì, funzionali ad un uso perdurante nel tempo.
LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE
Abuso Edilizio
L'abuso edilizio rappresenta la realizzazione di opere senza permessi o in contrasto con le concessioni esistenti, spaziando da costruzioni non autorizzate ad ampliamenti e modifiche illegali. Questo comporta rischi di sanzioni e demolizioni, oltre a compromettere la sicurezza e l’ordine urbano. Regolarizzare tali abusi richiede conformità alle normative urbanistiche, essenziale per la legalità e il valore immobiliare.
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