Permesso di costruire salvo a metà: quando è ammesso l'annullamento parziale del titolo abilitativo

Quando è possibile 'salvare' una parte - quella regolare - dell'intervento edilizio con annullamento parziale, da parte del comune, di un permesso di costruire (o un altro titolo abilitativo)?

Domanda particolare ma assolutamente interessante, considerando che capita spesso che un'opera edilizia sia regolare ed altre, a lei collegate, risultino abusive, e si rischia di 'perdere' tutto quando invece si può salvare la parte conforme.

Fondazioni in cemento armato abusive: il caso

Nel caso della sentenza 4079/2025 del 27 maggio del Tar Campania, i ricorrenti avevano ottenuto un permesso di costruire per la realizzazione di alcune opere edilizie, tra cui figurava un intervento strutturale consistente in un reticolo di travi rovesce di fondazione in cemento armato.

Tuttavia, nel corso dell’istruttoria, il Comune aveva accertato che parte di queste opere, in particolare le fondazioni in cemento armato, erano state realizzate abusivamente prima del rilascio del permesso di costruire e senza la preventiva presentazione del progetto sismico previsto dalla normativa regionale.

Il ricorso: regolarizzazione con SCIA in sanatoria?

I ricorrenti, dopo aver ricevuto la contestazione, avevano tentato di sanare la situazione presentando un’autosanzione ai sensi dell’art. 37 del DPR 380/2001, sostenendo che le opere potessero essere regolarizzate tramite SCIA e che, in ogni caso, vi fosse una doppia conformità rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia.

Il Comune ha però respinto questa impostazione, ritenendo che le opere realizzate - trattandosi di strutture di fondazione e quindi elementi essenziali e strutturali dell’edificio - non potessero essere oggetto di sanatoria tramite SCIA ma necessitassero invece di un permesso di costruire.

Il ricorso presentato dai proprietari si fondava su diversi motivi: da un lato lamentavano che il Comune avesse esercitato il potere di autotutela oltre i termini e senza adeguata motivazione sull’interesse pubblico; dall’altro contestavano che l’Amministrazione avrebbe dovuto, se mai, annullare solo la parte abusiva del titolo edilizio, lasciando salve le opere regolari.

Inoltre, ritenevano eccessiva l’ordinanza di demolizione, poiché a loro avviso le opere erano comunque sanabili e non costituivano abuso grave.

Annullamento parziale del titolo edilizio: ecco quando

Il TAR respinge il secondo motivo di ricorso sottolineando che l'annullamento parziale di un titolo edilizio (permesso di costruire) è ammissibile solo se le opere illegittime siano scindibili da quelle legittime, cioè quando si possono distinguere e realizzare separatamente.

Nel caso di specie, non è stata ritenuta possibile la scissione perché le opere abusive (fondazioni in cemento armato, scavi e predisposizione per pilastri) erano parte integrante e strutturale dell’intervento unitario, inscindibili dalle opere regolarmente assentite.

Di conseguenza, quando l’abuso riguarda elementi strutturali e primari di un progetto unitario, l’Amministrazione deve annullare l’intero titolo edilizio e non può limitarlo solo alle parti abusive.

Reticolo di travi rovesce di fondazione in cemento armato: serve il permesso di costruire

Infine, il TAR evidenzia che per la realizzazione di un reticolo di travi rovesce di fondazione in cemento armato è richiesto il permesso di costruire (art. 10, c.1, lett. c, D.P.R. 380/2001), non bastaNDO la SCIA.

Infatti, la realizzazione delle fondazioni in cemento armato rientra tra gli interventi che comportano modificazioni della sagoma, dei prospetti o della volumetria, specialmente se effettuate in aree tutelate.

Quindi l’intervento per cui è causa non può definirsi ristrutturazione o manutenzione straordinaria, ma nuova costruzione, richiedendo pertanto il permesso di costruire; peraltro l’area di intervento ricade in area tutelata ai sensi del D.lgs. 42/2004 e il manufatto che i ricorrenti intendono realizzare comporta un mutamento della sagoma e dei prospetti dell’edificio (cambiando parte del manufatto da tettoia a porticato, traslando la struttura esistente, come adeguatamente spiegato nella relazione tecnica allegata alla richiesta di PdC prot. 28787/2020), integrando anche una modifica del volume.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO