Permesso in sanatoria non basta! Confermati i limiti alla revoca dell’ordine di demolizione

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 20403/2026, tratta un caso di abuso edilizio molto interessante, dove il GIP aveva revocato un ordine di demolizione perché il Comune aveva rilasciato un permesso in sanatoria. Il Procuratore ha impugnato la decisione sostenendo che la sanatoria fosse illegittima, poiché si ipotizzava già intervenuta l'acquisizione al patrimonio comunale nel 1998 per mancata demolizione entro 90 giorni. La Cassazione ha dato ragione al PM, rilevando che il GIP non aveva verificato né la legittimazione del richiedente né la legittimità sostanziale della sanatoria, quindi l'ordinanza viene annullata e rinviata al Tribunale per un nuovo esame più approfondito.

Il caso

Tutto inizia nel lontano 2000, quando l’imputato viene condannato per aver realizzato un immobile in violazione delle norme edilizie e il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere emette un ordine di demolizione dell’opera abusiva. In realtà già due anni prima il Comune aveva intimato l’abbattimento dell'immobile entro 90 giorni, ma l’imputato non lo ha eseguito.
Tuttavia, nell'estate del 2025, il Comune rilascia all’imputato un permesso di costruire in sanatoria e forte di questo documento, l’imputato si rivolge al giudice dell'esecuzione del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere chiedendo che l'ordine di demolizione venga revocato, richiesta accolta dal giudice.
Di contro la Procura della Repubblica di Santa Maria Capua Vetere non ci sta e ricorre in Cassazione, la quale annulla la decisione con cui era stato revocato l'ordine di demolizione relativo all’abuso edilizio, chiarendo che prima di eliminare una sanzione così rilevante occorre verificare attentamente sia la validità della sanatoria sia la legittimazione di chi l'ha ottenuta.

Vediamo nel dettaglio la risposta della Suprema Corte…

Sanatoria edilizia: necessaria verifica della legittimazione del richiedente e della titolarità del bene

Uno dei punti centrali della controversia riguarda la titolarità del bene, infatti i giudici della Suprema Corte precisano che “(…) non risulta verificata la legittimazione del soggetto che ha chiesto il titolo abilitativo sanante, in particolare dal punto di vista della titolarità dell’immobile, dovendosi considerare che quest’ultimo è stato oggetto nel gennaio 1998 di un ordine di demolizione da parte del Comune di Marcianise, ordine che non risulta sia stato integralmente ottemperato, per cui, (…) l’ingiustificata inottemperanza all’ordine di demolizione dell’opera abusiva e alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi, entro novanta giorni dalla notifica dell’ingiunzione a demolire emessa dall’Autorità amministrativa, determina, ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001, l’automatica acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’opera e dell’area pertinente, indipendentemente dal fatto che l’ingiunzione contenga una puntuale indicazione delle aree eventualmente destinate a passare nel patrimonio comunale; ne deriva che, anche in caso di mancata indicazione di tali aree, l’indagato per il reato edilizio, oramai privo della disponibilità giuridica del bene, non è legittimato a chiederne il dissequestro o la restituzione.”
Il giudice prima di annullare l'ordine di demolizione non ha verificato se l’imputato fosse ancora proprietario dell'immobile al momento della richiesta, ciò è importante in quanto, ove l'immobile fosse già entrato nel patrimonio del Comune, il tema della legittimazione dell’imputato a ottenere un permesso in sanatoria sarebbe venuto meno.

Abuso edilizio: senza doppia conformità la sanatoria non blocca la demolizione

I giudici precisano che per eliminare gli effetti penali di un abuso e consentire la revoca dell’ordine di demolizione è necessario che l'opera rispetti il requisito della cosiddetta doppia conformità, in particolare “(…) l’ordinanza impugnata risulta carente sotto il profilo della verifica della legittimità sostanziale della sanatoria del luglio 2025, provvedimento di cui il giudice dell’esecuzione ha rimarcato genericamente la correttezza, senza in alcun modo affrontare il tema decisivo dell’effettiva sanabilità delle opere abusive eseguite, essendo rimaste ignote la loro consistenza, l’ubicazione e la disciplina applicabile. Di tali elementi, non ricavabili dal fascicolo processuale, non può tuttavia non tenersi conto ai fini del controllo sulla validità della sanatoria, dovendo al riguardo ribadirsi che, come chiarito più volte da questa Corte (…), in tema di reati urbanistici, la sanatoria degli abusi edilizi idonea ad estinguere il reato di cui all’art. 44 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, a precludere l’irrogazione dell'ordine di demolizione dell’opera abusiva previsto dall’art. 31, comma 9, del medesimo d.P.R. e a determinare, se eventualmente emanata successivamente al passaggio in giudicato della sentenza, la revoca di detto ordine, può essere solo quella rispondente alle condizioni espressamente indicate dall’art. 36 del decreto citato, che richiede la doppia conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente, sia al momento della realizzazione del manufatto, sia al momento della presentazione della domanda di permesso in sanatoria, dovendo escludersi la possibilità che tali effetti possano essere attribuiti alla cd. “sanatoria giurisprudenziale” o “impropria”, che consiste nel riconoscimento della legittimità di opere originariamente abusive che, solo dopo la loro realizzazione, siano divenute conformi alle norme edilizie ovvero agli strumenti di pianificazione urbanistica.”
Secondo i giudici la sanatoria era stata emessa senza che siano stati di fatto accertati gli elementi essenziali perché un opera fosse sanabile ai sensi del Testo Unico dell'Edilizia (TUE, DPR 380/2001) come la natura degli interventi, la loro ubicazione e le norme urbanistiche applicabili. Un reato edilizio o un ordine di demolizione possono essere "estinti" da una sanatoria solo se ricorrono i requisiti della legge e per determinarne la revoca bisogna rispettare la cosiddetta “doppia conformità”, ossia quella condizione di sanabilità che prevede che le opere debbano essere conformi alle norme urbanistiche sia quando sono state realizzate sia all'atto della presentazione della domanda di sanatoria mentre non è invece sufficiente che l’abuso sia diventato conforme alle regole solo in un momento successivo. Per questo motivo la cosiddetta “sanatoria giurisprudenziale” o “impropria” non può produrre gli effetti estintivi del reato né impedire la demolizione dell’opera abusiva.

In conclusione:

un permesso in sanatoria rilasciato da un Comune non è, di per sé, sufficiente a bloccare l'esecuzione di una sentenza penale e il giudice dell'esecuzione deve fare da supervisore indipendente nei confronti della legittimità dell'atto amministrativo, senza limitarsi a prenderne atto.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ TECNICHE: Permesso in sanatoria non basta! Confermati i limiti alla revoca dell’ordine di demolizione | Ingenio

La sanatoria edilizia annulla automaticamente un ordine di demolizione?
No. Secondo la Cassazione, la sanatoria non produce effetti automatici sull’ordine di demolizione. Il giudice deve verificare la legittimità sostanziale del titolo e la doppia conformità. In assenza di tali requisiti, la revoca è illegittima. Riferimento: art. 36 D.P.R. 380/2001.

Cos’è la doppia conformità nella sanatoria edilizia?
È il requisito per cui l’opera deve risultare conforme alla disciplina urbanistica sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda di sanatoria. Senza tale condizione, la sanatoria non è valida ai fini estintivi del reato edilizio.

Il giudice può sindacare un permesso in sanatoria rilasciato dal Comune?
Sì. Il giudice dell’esecuzione non si limita a prendere atto del provvedimento amministrativo ma ne verifica la legittimità sostanziale e i presupposti tecnici e giuridici.

Cosa accade se l’immobile è già acquisito al patrimonio comunale?
In caso di inottemperanza all’ordine di demolizione entro 90 giorni, scatta l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale ex art. 31 D.P.R. 380/2001. Il soggetto perde la legittimazione a richiedere titoli sul bene.

La sanatoria giurisprudenziale è valida?
No. La giurisprudenza esclude effetti estintivi alla cosiddetta sanatoria “impropria” o giurisprudenziale, che non soddisfa il requisito della doppia conformità.

Qual è il ruolo del GIP nei casi di abusi edilizi?
Il GIP deve verificare la correttezza del titolo sanante e la persistenza dei presupposti per la revoca o conferma dell’ordine di demolizione, senza automatismi.

7. L’acquisizione al patrimonio comunale elimina ogni diritto del proprietario?
Sì, sotto il profilo della disponibilità giuridica del bene. Il soggetto non è più legittimato a disporre dell’immobile o a ottenere atti abilitativi.