Quando tettoie non ancorate e cambi di destinazione d’uso richiedono il permesso di costruire

Cambio d’uso e tettoie: rischio abuso edilizio

La distinzione tra interventi di modesta entità e opere soggette a titolo abilitativo non è sempre immediata, rischiando di sfociare spesso in abusi edilizi.
Talvolta oggetto delle irregolarità sono le tettoie e i cambi di destinazione d’uso, due tipologie di intervento spesso considerate “minori” ma che, in realtà, possono incidere in modo significativo sull’assetto urbanistico e sulla conformità edilizia di un immobile.

TETTOIE
Le tettoie traggono spesso in inganno per i materiali utilizzati o alla facilità di rimozione. Infatti quando una struttura è destinata a durare nel tempo, è funzionale a un’attività produttiva o altera l’assetto esterno dell’edificio, essa assume la natura di nuova costruzione, richiedendo quindi il permesso di costruire.
Quindi una tettoia apparentemente precaria o priva di ancoraggio al suolo può configurarsi come un intervento edilizio rilevante, specie se installata in aree sottoposte a vincolo o destinata a usi continuativi.

VARIAZIONE DESTINAZIONE D'USO
Lo stesso accade per i cambi di destinazione d’uso, spesso vengono sottovalutati sotto il profilo autorizzativo. Infatti anche in assenza di opere strutturali, il cambio d’uso tra categorie funzionali è soggetto a permesso di costruire, non potendo essere ricondotto alla semplice manutenzione straordinaria o a un intervento interno.

A ribadire tali principi interviene la recente sentenza del TAR Liguria n. 519/2025, che affronta congiuntamente entrambe le questioni. Il caso riguarda un complesso di opere, tra cui tettoie in lamiera di ampie dimensioni e la trasformazione di magazzini in “sale musica”, per le quali il Comune aveva disposto la demolizione perché ritenuti interventi illegittimi.

Il tribunale ligure ha confermato la legittimità dell’ordine di ripristino, precisando che tali opere, valutate nel loro insieme, costituiscono degli interventi di nuova costruzione e di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di titolo e in contrasto con i vincoli vigenti.

Abusi edilizi: tettoie e cambi d’uso richiedono il titolo edilizio

Il ricorrente della sentenza del TAR della Liguria n. 519/2025 è proprietario di un complesso immobiliare dove le opere abusive non mancano.

Egli aveva impugnato il provvedimento comunale di ingiunzione alla demolizione riguardanti una serie di opere abusive, quali:

• alcune tettoie in lamiera metallica;
• vari interventi interni ed esterni;
• cambi di destinazione d’uso da magazzini a “sale musica” in più edifici del complesso.

Il Comune di Genova aveva motivato l’ordine di demolizione qualificando le tettoie come nuove costruzioni in area sottoposta sia a vincolo cimiteriale sia a vincolo idrogeologico; mentre per quanto concerne ai locali adibiti a “sale musica”, essi risultavano invece privi dei necessari requisiti igienico-sanitari e urbanistici.

Di contro il ricorrente si opponeva sostenendo che le tettoie fossero strutture temporanee e smontabili, destinate al deposito di materiali, quindi non soggette a titolo edilizio e i locali adibiti a “sale musica” non avessero comportato un vero cambio di destinazione d’uso, restando nell’ambito della funzione di magazzino.

Il TAR ha smontato le opposizioni del ricorrente, chiarendo che “(…) la realizzazione delle tettoie (...) integra senz’altro un intervento di nuova costruzione – peraltro in zona inedificabile soggetta a vincolo cimiteriale - ovvero la realizzazione di depositi di merci o di materiali (art. 3 comma 1 lett. e.7 del D.P.R. n. 380/2001), nient’affatto precari o temporanei (sebbene, in tesi, non stabilmente ancorati al suolo), in quanto funzionali alle continuative esigenze produttive della società (...).
(…) Dalla documentazione fotografica allegata al verbale di sopralluogo (...), non è seriamente contestabile che gli ambienti accatastati a magazzini e locali di deposito siano stati, a seguito delle opere edilizie contestate (aperture di varchi di accesso, frazionamenti, tamponamenti) adibiti ad uso “sala musica”, ovvero ad una destinazione con sicuro potenziale aumento del carico urbanistico in termini di stabile permanenza di persone, e passaggio tra autonome categorie funzionali (da magazzini e depositi ad uso privato – lettera f, a produttiva o commerciale – lettere c e d dell’art. 13 L.R. n. 16/2008). Per costante giurisprudenza, la trasformazione di un locale da deposito ad attività commerciale, implicando un passaggio tra categorie funzionali disomogenee ed autonome dal punto di vista urbanistico, configura - ex art. 23-ter, D.P.R. n. 280 del 2001 - un mutamento di destinazione d'uso giuridicamente apprezzabile, idoneo, come tale, ad influire automaticamente sul carico urbanistico, mutamento di destinazione che richiede il previo rilascio del permesso di costruire, e non può essere liberamente eseguito previa C.I.L.A. (...).”
Quindi, le tettoie, anche se non fissate stabilmente al suolo, se funzionali a un’attività produttiva stabile e continuativa NON possono essere considerate opere precarie. Di conseguenza, costituiscono nuove costruzioni ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.7, del DPR 380/2001 e quindi richiedono un permesso di costruire, tanto più che la zona in cui insistono è sottoposta a vincolo (cimiteriale e idrogeologico).

Inoltre il TAR precisa che la trasformazione di locali da magazzini a “sale musica” comporta un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante perché relativo a categorie funzionali differenti. Tale condizione è infatti atta ad implicare un aumento del carico urbanistico, richiedendo il rilascio del permesso di costruire e non una semplice comunicazione.

In conclusione, opere apparentemente semplici, come una tettoia, possano avere rilevanza tale da incidere in modo stabile sull’assetto edilizio.
In pratica non esistono interventi “minori” quando ne derivano effetti permanenti sul territorio.

Allo stesso modo, il cambio d’uso non può essere considerato un dettaglio formale se determina effetti concreti sul carico urbanistico, richiedendo di conseguenza un titolo adeguato.

Scarica la sentenza in allegato

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