Decreto Salva Casa e recupero edilizio: validi i nuovi limiti sui requisiti igienico-sanitari sull’altezza minima a 2,40 m

Decreto Salva Casa: altezze minime ridotte e nuovi parametri igienico-sanitari

È indiscutibile che il “Decreto Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) abbia portato una ventata di innovazione intervenendo su diversi articoli del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) e ridefinendo ambiti e modalità di interventi come il mutamento di destinazione d’uso.

In particolare il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, consistente nella trasformazione di un immobile da una categoria funzionale a un’altra, richiede un titolo abilitativo edilizio, generalmente una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), quando comporta anche l’esecuzione di opere interne.

Tra le varie novità, il decreto "Salva Casa" (DL 69/2024 convertito in L. 105/2024) ha introdotto nuovi parametri prestazionali per i requisiti igienico-sanitari degli edifici.
In particolare, l’articolo 24 comma 5-bis del DPR 380/2001 evidenzia che “Nelle more della definizione dei requisiti di cui all'articolo 20, comma 1-bis, ai fini della certificazione delle condizioni di cui al comma 1 del presente articolo e dell'acquisizione dell'assenso da parte dell'amministrazione competente, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, il progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:
a) locali con un'altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;
b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.”
Il progettista abilitato può asseverare la conformità alle norme igienico-sanitarie anche per locali con altezza minima interna fino a 2,40 metri (rispetto ai precedenti 2,70 metri), nelle more dell’adozione del decreto ministeriale definitivo previsto dall’articolo 20 comma 1-bis.

Queste disposizioni riguardano gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, facilitando il recupero abitativo di spazi attualmente sottoutilizzati.
Il cambio d’uso deve comunque rispettare le previsioni urbanistiche locali e, in particolare nelle zone agricole, verificare la compatibilità con la destinazione prevalente dell’edificio e con le norme di piano urbanistico comunale.

È proprio questo l’ambito della sentenza n. 693/2025 del TAR della Liguria che ha infatti accolto il ricorso di un privato cittadino contro un provvedimento del Comune, annullando l’inibitoria comunale che bloccava l’efficacia di una SCIA per il cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale.

TAR Liguria: il mutamento d’uso con SCIA è legittimo

Il ricorrente aveva presentato una SCIA per trasformare un locale ad uso magazzino, posto al piano seminterrato di un edificio residenziale, in unità abitativa. L’immobile ricadeva in zona agricola ove la pianificazione comunale ammetteva la ristrutturazione edilizia e la sostituzione urbanistica per edifici privi di valore storico. Alla SCIA erano state allegate tutte le asseverazioni previste dagli artt. 20 e 22 del D.P.R. 380/2001, compresa quella relativa alla conformità igienico-sanitaria.

Il Comune, tuttavia, aveva ritenuto che le nuove disposizioni dell’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del D.P.R. 380/2001 (introdotte dal “Decreto Salva Casa”) si riferissero esclusivamente agli immobili aventi già destinazione abitativa e non ai nuovi progetti di cambio di destinazione d’uso. In particolare, l’amministrazione comunale aveva ritenuto non rispettato il requisito minimo di altezza interna previsto dal D.M. 5 luglio 1975 (2,70 m), dichiarando quindi non possibile la trasformazione del locale.
Di contro, il ricorrente sosteneva che il nuovo art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, così come modificato dal “Decreto Salva Casa”, consentisse il mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante anche tramite SCIA, e che la nuova disciplina sui requisiti igienico-sanitari sia immediatamente applicabile agli interventi su edifici esistenti anche in assenza dei decreti attuativi regionali.

In particolare, l’art. 24, comma 5-bis, autorizza il progettista ad asseverare la conformità igienico-sanitaria anche per locali con altezza inferiore a 2,70 m, fino a un limite di 2,40 m, qualora vengano garantite condizioni complessive di salubrità mediante soluzioni progettuali compensative (requisiti prestazionali raggiungibili mediante ventilazione, superfici finestrate, distribuzione interna).

A chiarire la questione è stato il TAR della Liguria.

Decreto Salva Casa: i nuovi limiti igienico-sanitari sono subito validi

Il TAR Liguria ha accolto il ricorso chiarendo che il Comune si era concentrato solo sulla questione dell’agibilità, trascurando di motivare esplicitamente il mutamento di destinazione d’uso che costituiva invece l’oggetto principale della SCIA, infatti “Tuttavia, la motivazione posta a base dell’atto inibitorio, oltre ad essere sviata (concernendo la agibilità, piuttosto che il mutamento di destinazione d’uso, oggetto principale della SCIA) è palesemente errata, non potendo sussistere dubbi che, alla luce degli art. 20 comma 1-bis (“Con decreto del Ministro della salute, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata, entro 90 giorni dall'entrata in vigore della presente disposizione, sono definiti i requisiti igienico-sanitari di carattere prestazionale degli edifici”) e 24 comma 5-bis del D.P.R. n. 380/2001 (“”), i nuovi limiti minimi di altezza siano di immediata applicazione diretta, anche per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente.”
Alla luce del nuovo art. 20, comma 1-bis, e del comma 5-bis dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001, i nuovi limiti minimi di altezza e i relativi criteri prestazionali sono quindi di immediata applicazione diretta, anche in assenza di decreti attuativi regionali, per interventi di recupero e di cambio di destinazione d’uso del patrimonio edilizio esistente.

La decisione rappresenta un importante chiarimento sull'applicazione del decreto "Salva Casa" e conferma che le nuove disposizioni in materia di requisiti igienico-sanitari si applicano immediatamente senza dover attendere l'emanazione di decreti attuativi ministeriali per la definizione dei requisiti prestazionali degli edifici.

Scarica la sentenza in allegato

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