Recupero del sottotetto: permesso di costruire a rischio con realtà distorta anche dopo 10 anni?

L’articolo analizza i limiti del potere comunale di annullare in autotutela un permesso di costruire per il recupero del sottotetto oltre il termine ordinario di 18 mesi, in presenza di una presunta falsa rappresentazione dei fatti da parte del privato. Alla luce di una recente sentenza del Consiglio di Stato, viene chiarito che il superamento del termine è ammesso solo se la falsa rappresentazione sia obiettivamente determinante e rigorosamente provata dall'Amministrazione. Divergenze documentali non decisive, fotografie conformi allo stato dei luoghi o carenze istruttorie non giustificano il ritiro del titolo, neppure a distanza di molti anni.

Revoca del permesso di costruire per falsa rappresentazione della realtà: il sottotetto del contendere

Il comune, anche dopo 18 mesi, può revocare il permesso di costruire per dei lavori inerenti il recupero del sottotetto sul presupposto che il privato abbia falsamente rappresentato lo stato dei luoghi, ma le prove di tale condotta devono essere convincenti, non potendosi basare su semplici supposizioni.

Il caso della sentenza 2604/2026 del Consiglio di Stato è sicuramente interessante perché ci spiega che il comune non può ritirare in autotutela, a distanza di 10 anni, un permesso di costruire rilasciato per la ristrutturazione e il recupero abitativo di un sottotetto, sul presupposto che il privato avesse falsamente rappresentato lo stato dei luoghi e, in particolare, avrebbe omesso di indicare la chiusura di due vani scala nelle planimetrie sostitutive prodotte in corso di procedimento.

Il Collegio esclude che la falsa rappresentazione sia stata provata in modo obiettivamente determinante, rilevando che le fotografie prodotte dall'istante corrispondevano allo stato reale e che la loggia in contestazione, anche se non integralmente chiusa, è comunemente qualificata dalla giurisprudenza come volume rilevante, sicché la sua chiusura non comportava alcun incremento volumetrico.

Il quadro normativo: autotutela e deroga al termine di diciotto mesi

L'art. 21-nonies della L. 241/1990 consente all'amministrazione di annullare d'ufficio un titolo edilizio illegittimo entro il termine ordinario di diciotto mesi dal rilascio. Tale termine può essere superato - e l'autotutela rimane legittima anche a distanza di anni - quando il provvedimento sia stato adottato sulla base di una falsa rappresentazione dei fatti operata dal privato istante: in tal caso, il legislatore sottrae il potere di ritiro al vincolo temporale ordinario, in ragione del comportamento scorretto del beneficiario.

Palazzo Spada evidenzia che il superamento del termine per l’adozione del provvedimento di annullamento d’ufficio è ammissibile, a prescindere dall’accertamento penale di natura processuale, quando il soggetto abbia rappresentato all’Amministrazione uno stato preesistente diverso da quello reale o abbia omesso di prospettare delle circostanze rilevanti (da ultimo, Cons. Stato, Sez. 13 ottobre 2025, n. 7987). Sussiste, però, la necessità della valenza obiettivamente determinante della falsa rappresentazione.

Cosa si intende per falsa rappresentazione obiettivamente determinante

Non ogni divergenza tra documentazione prodotta e stato reale dei luoghi integra la falsa rappresentazione rilevante ai fini dell'art. 21-nonies. Occorre infatti dimostrare:

• che il privato abbia rappresentato all'Amministrazione uno stato preesistente diverso da quello reale, oppure abbia omesso di prospettare circostanze rilevanti;
• che tale rappresentazione abbia avuto portata obiettivamente determinante, ovvero che, in sua assenza, il titolo non sarebbe stato rilasciato.

Entrambi i requisiti devono ricorrere cumulativamente: una difformità documentale che non incide sull'esito del procedimento non è sufficiente a legittimare il ritiro oltre termine.

Nel caso di specie, la Soprintendenza aveva già escluso - sulla base della documentazione originaria - qualsiasi aumento di volumi, il che indebolisce ab origine la tesi della determinanza della pretesa falsa rappresentazione.

L'onere della prova e il ruolo della documentazione fotografica

Il Consiglio di Stato evidenzia che il privato aveva prodotto, già nel corso del procedimento originario, fotografie rappresentanti l'esatta situazione di fatto. La presenza di tale documentazione fotografica - corrispondente allo stato reale - esclude di per sé la configurabilità di una deliberata falsa rappresentazione.

Il Collegio sottolinea inoltre che l'Amministrazione non ha prodotto in giudizio il secondo elaborato grafico sostitutivo nella sua interezza, rendendo impossibile verificare in modo completo l'effettivo contenuto della planimetria contestata.

Ne discende un'importante regola probatoria: l'onere di dimostrare la falsa rappresentazione grava sull'Amministrazione procedente, e una prova lacunosa o indiretta non è sufficiente a fondare il ritiro del titolo edilizio.

Nello specifico, la produzione delle foto corrispondenti allo stato di fatto e la riconducibilità della seconda planimetria, che ha sostituito la prima, a quella originaria e più risalente del 1916 sembrano escludere una falsa rappresentazione dei fatti.

Inoltre, la possibilità di qualificare la loggia esistente, sebbene non integralmente chiusa, quale volume rilevante, secondo un orientamento giurisprudenziale esistente, esclude, comunque, la portata determinante dell’asserita falsa rappresentazione.

FAQ TECNICHE: Annullamento permesso per falsa rappresentazione della realtà | Ingenio

Quando il Comune può annullare un permesso di costruire oltre i 18 mesi?

Solo se il titolo è stato rilasciato sulla base di una falsa rappresentazione dei fatti imputabile al privato. In tal caso l’art. 21-nonies L. 241/1990 consente di superare il termine ordinario.

Cosa si intende per “falsa rappresentazione obiettivamente determinante”?

È una rappresentazione o omissione tale che, se conosciuta nella sua reale consistenza, avrebbe impedito il rilascio del permesso. Non basta una difformità marginale o irrilevante.

Chi deve provare la falsa rappresentazione dei fatti?

L’onere della prova grava interamente sul Comune. L’Amministrazione deve dimostrare in modo puntuale e completo sia la falsità sia la sua incidenza decisiva sul procedimento.

Le fotografie prodotte dal privato che valore hanno?

Se le fotografie depositate in fase istruttoria rappresentano correttamente lo stato dei luoghi, esse escludono di regola la volontà di occultare la realtà e indeboliscono la tesi della falsa rappresentazione.

La qualificazione edilizia dell’opera incide sull’autotutela?

Sì. Se l’opera contestata (come una loggia già qualificabile come volume) non comporta effetti urbanistici diversi da quelli valutati in origine, viene meno la determinanza della presunta falsità e l’annullamento non è legittimo.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO