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Rigenerazione urbana a Novara: valorizzazione immobiliare e il modello originale di Partenariato Pubblico Privato

Il progetto di rigenerazione urbana a Novara, condotto da REAM SGR SpA e il supporto tecnico di Asset Srl tramite il Fondo immobiliare V.I.P., rappresenta un caso unico per le città di medie dimensioni italiane, valorizzando immobili pubblici come Casa Bossi e l'ex Macello Civico attraverso finanziamenti privati. Questa iniziativa dimostra l'efficacia del Partenariato Pubblico Privato e offre un modello replicabile per la rigenerazione urbana, affrontando sfide ambientali, sociali ed economiche.

Partenariato Pubblico Privato (PPP): il modello applicabile a medie e piccole città

Le politiche di rigenerazione urbana sono generalmente prerogativa delle grandi città, dove gli interventi di riqualificazione sociale, ambientale e urbanistica sono resi possibili da un mercato immobiliare con valori in costante crescita. Diversa è la situazione delle realtà urbane minori, delle tante medie e piccole città italiane dove la situazione del mercato immobiliare è tale da rendere difficile trovare l’equilibrio economico per iniziative di recupero che, come noto, hanno maggiori costi rispetto a quelli su aree “green field”.

In questo senso il progetto in corso di sviluppo a Novara da parte di REAM SGR SpA, attraverso il Fondo immobiliare V.I.P., costituisce una rara eccezione, un singolare esempio di come, a particolari condizioni, la rigenerazione urbana possa riguardare anche città di medie dimensioni. In questo caso l’opportunità è legata alla valorizzazione di due importati immobili pubblici, Casa Bossi (edificio monumentale progettato da Alessandro Antonelli) e l’ex Macello Civico, apportati al Fondo immobiliare dal comune di Novara.

L’iniziativa, così configurata, determinerà un triplice effetto virtuoso:

  • a) la riqualificazione ambientale, sociale e urbanistica di alcuni parti della città;
  • b) la creazione di valore economico per l’amministrazione locale;
  • c) lo sviluppo sostenibile per l’ambiente urbano e l’economia locale.
    Elemento non trascurabile è che tutto questo avverrà esclusivamente attraverso l’utilizzo di risorse finanziarie private.

  

Valorizzazione immobiliare pubblica e rigenerazione urbana a Novara: l’esempio del Fondo V.I.P.

Molto si parla, in Italia, di valorizzazione del patrimonio pubblico in chiave di politiche di rigenerazione urbana, ma pochi sono i progetti in corso di sviluppo. E, in questo senso, il progetto del Fondo Immobiliare V.I.P., Valorizzazione e Innovazione Piemonte, costituisce veramente un caso, forse unico nel suo genere. Un’esperienza che meriterebbe essere maggiormente conosciuta non solo per i suoi contenuti e gli obiettivi perseguiti, ma anche e soprattutto per la sua possibile e auspicabile replicabilità.

Infatti le positività ma anche le criticità, presenti in questa come in tutte le iniziative immobiliari complesse italiane, dovrebbero essere oggetto di riflessione comune, innanzitutto per ovviare alla non trascurabile problematicità dei tempi di sviluppo. L’iniziativa infatti nasce nel lontano 2017 quando, su stimolo dell’Agenzia del Demanio, REAM SGR SpA, la società immobiliare partecipata dalla Fondazioni bancarie piemontesi, a iniziare da Fondazione CRT e Compagnia di San Paolo, decideva di costruire una operazione su immobili pubblici in Piemonte in applicazione del D.L. 98/2011, che prevedeva l’intervento della SGR di Stato, INVIMIT, al fine di valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico.

E in particolare, come indicato anche nello specifico Vademecum 2.1 elaborato da INVIMIT sul funzionamento del “fondo dei fondi” i3Core, il progetto prevedeva l’acquisizione di immobili pubblici al fine della loro valorizzazione in chiave di riqualificazione territoriale e rigenerazione urbana, attraverso una procedura di Partenariato Pubblico Privato.

 

Figura 1 - L’ex Macello Civico di Novara nell’attuale stato di abbandono
Figura 1 - L’ex Macello Civico di Novara nell’attuale stato di abbandono (Google Earth)

 

Figura 2 - L’ex Macello Civico di Novara come apparirà dopo l’intervento di riqualificazione
Figura 2 - L’ex Macello Civico di Novara come apparirà dopo l’intervento di riqualificazione (Sergio Pasanisi)

  

Complessità ed efficacia della procedura di Partenariato Pubblico Privato (PPP)

Dopo un’ampia e approfondita valutazione e selezione di numerosi immobili da parte del Team di REAM SGR SpA coordinato dal direttore generale, Oronzo Perrini, con il supporto tecnico del sottoscritto e della mia società, Asset Srl, e quello legale dell’avvocato Francesco Angelini, l’interesse si concentrò su tre “asset”.

Il primo, più importante per dimensioni e complessità, era la ex Manifattura Tabacchi di Torino, di proprietà dello Stato e oggetto in passato di diversi tentativi di vendita attraverso aste, tutte andate deserte. Gli atri due invece erano l’ex Macello Civico e un palazzo storico, noto come Casa Bossi, entrambi di proprietà del Comune di Novara. Per ciascuno dei tre immobili, dopo un'attenta due diligence immobiliare e un lungo lavoro di condivisione progettuale con i soggetti proprietari, con le Soprintendenze e gli uffici comunali, fu messo a punto un progetto di valorizzazione e fu presentata una formale proposta di PPP che, a seguito dell’ingiustificato successivo disinteresse da parte dell’Agenzia del Demanio, fu ridimensionata, eliminando dalla proposta l’ex Manifattura Tabacchi di Torino.

Conseguentemente REAM SGR Spa ripresentò una nuova proposta di (Partenariato Pubblico Privato- PPP) esclusivamente al Comune di Novara, sviluppata in modo collaborativo e con molta determinazione attraverso l’attiva e competente collaborazione dei dirigenti e funzionari comunali coinvolti sui vari profili di competenza, nonché con il costruttivo confronto con la struttura della locale Soprintendenza ai Beni Culturali. Successivamente, a seguito dell’aggiudicazione della gara indetta dal Comune di Novara per la selezione di una SGR per la rifunzionalizzazione e riqualificazione del complesso monumentale Casa Bossi e dell'Ex Macello Civico, dopo una specifica valutazione da parte di un advisor terzo e indipendente, REAM SGR SpA, in qualità di aggiudicataria, ha attivato il Fondo V.I.P., partecipato dal Comune di Novara, Fondazione Cariplo, Fondazione CRT, Compagnia di San Paolo.

 

Figura 3 – Schema planimetrico del Retai park
Figura 3 – Schema planimetrico del Retai park (Sergio Pasanisi)

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