Ristrutturazione edilizia o manutenzione straordinaria? Quando la SCIA non basta

Quando si eseguono dei lavori edilizi è importante partire da un presupposto (potremmo dire logico): non bisogna considerare le singole opere atomisticamente, ma va fatta una valutazione 'complessiva' dell'intervento. Solo così si può giungere alla conclusione finale: quale titolo abilitativo serve? Riconoscerlo evita eventuali guai, cioè la configurazione di abuso edilizio con conseguente demolizione.

Il caso della sentenza 9675/2025 del Consiglio di Stato è emblematico in tal senso: la pluralità di opere realizzata dal ricorrente (lucernaio, spostamento scala interna, ridistribuzione spazi, sostituzione ringhiere, motore condizionatore) deve essere valutata unitariamente. Il complesso degli interventi, infatti, ha determinato modifiche strutturali, prospettiche e planovolumetriche configurando una ristrutturazione edilizia necessitante di permesso di costruire. In assenza, la demolizione - impartita dal comune - è inevitabile.

La qualificazione atomistica dei singoli interventi è errata, mentre la valutazione d'insieme evidenzia la significativa trasformazione del manufatto.

Ristrutturazione o manutenzione straordinaria? La valutazione deve essere complessiva

Per il ricorrente le opere - considerate in maniera 'separata' - non riconducono alla ristrutturazione edilizia, trattandosi invece di interventi di manutenzione straordinaria, realizzabili con SCIA.

Palazzo Spada conferma le conclusioni del TAR competente: le opere complessivamente considerate (l’apertura di un lucernaio sul terrazzo di copertura dell’appartamento, lo spostamento della scala interna di collegamento tra i due livelli, la diversa distribuzione interna, la sostituzione della ringhiera protettiva preesistente con pannelli in vetro di H mt. 1,00 lato mare e ritti con cavo in acciaio lato strada condominiale ed il posizionamento di motore per condizionatore su facciata dell'immobile) hanno determinato una modifica della sagoma, dei prospetti e della distribuzione interna del fabbricato, ricadente in area plurivincolata.

Si tratta di interventi che, nel loro complesso, hanno condotto ad una significativa trasformazione del manufatto e che, per tali ragioni, non posso essere sussunti nella categoria della manutenzione straordinaria.

Modifiche strutturali: la SCIA non basta, serve il permesso

La realizzazione di modifiche strutturali, prospettiche e planovolumetriche che comportano un organismo edilizio differente da quello preesistente rientra, infatti, nella ristrutturazione edilizia e non può essere assentita mediante SCIA per manutenzione straordinaria (Cons. Stato, Sez. II, 27/01/2025, n. 590, sez. VII, 27/01/2025, n. 623).

Serve, quindi, il preventivo rilascio del permesso di costruire.

Nel caso specifico, infatti:

• l'apertura del lucernaio ha modificato il prospetto e la sagoma dell'immobile;
• lo spostamento della scala interna ha alterato la distribuzione funzionale tra i livelli;
• la sostituzione delle ringhiere con pannelli in vetro e cavi in acciaio ha modificato l'aspetto esteriore;
• il posizionamento del motore condizionatore ha inciso sulla facciata.

Complessivamente, tali opere hanno condotto a una significativa trasformazione del manufatto.

Se i lavori interessano un immobile non sanato, la qualificazione edilizia non conta

Attenzione anche a questo passaggio, che spiega bene cosa succede se gli interventi, oltre ad essere abusivi, vengono effettuati su un immobile abusivo non sanato ne condonato.

Infatti, "la qualificazione degli interventi come ristrutturazione edilizia o manutenzione straordinaria è comunque irrilevante laddove interessino, come nel caso di specie, un immobile abusivo-non sanato né condonato-in quanto ripetono le caratteristiche di illegittimità dell’opera principale alla quale ineriscono strutturalmente, con conseguente obbligo del Comune di ordinarne la demolizione (e salva solo la procedura di cui all’art. 35 l. 47/1985 nel caso di specie non attivata: Cons. Stato, sez. VI 17/11/2023, n. 9866: id. 17/05/2021, n. 3840)".

Per tale ragione, è del tutto irrilevante la qualificazione, nel verbale dei Vigili Urbani, dell'abuso accertato come "manutenzione straordinaria".

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO