Ristrutturazione ricostruttiva di edificio diruto: quali prove per la consistenza originaria?

Il Consiglio di Stato chiarisce che la ricostruzione di un edificio diruto può essere qualificata come ristrutturazione edilizia solo se sia possibile accertare, con sufficiente attendibilità, la preesistente consistenza del fabbricato. In mancanza di dati certi o almeno affidabili su sagoma, altezza, superficie e volumetria originarie, l’intervento non è autorizzabile come ristrutturazione, soprattutto se ricade in zona agricola di pregio sottoposta a vincolo paesaggistico-ambientale.

Ristrutturazione ricostruttiva: il caso

La ristrutturazione edilizia ricostruttiva necessita di dimostrazioni effettive della consistenza originaria dell'edificio preesistente, per evitare che si 'sfoci' nella nuova costruzione, con tutte le conseguenze edilizie e urbanistiche del caso. Tra l'altro, a determinate condizioni la ristrutturazione edilizia ricostruttiva si può assentire anche con una SCIA, mentre le nuove costruzioni sono legate al titolo abilitativo pieno.

Sul tema, si è espresso il Consiglio di Stato nella sentenza 4735/2026, alle prese con una controversia riguardante il diniego opposto dal Comune di Ledro alla domanda di permesso di costruire presentata per la ristrutturazione edilizia, con ricostruzione tipologica, di un edificio ormai diruto sito in località Palò, in Val Concei. L’immobile ricadeva in zona agricola di pregio, soggetta a vincolo paesaggistico-ambientale e caratterizzata da un regime particolarmente restrittivo rispetto alle nuove edificazioni.

La società richiedente sosteneva che la ricostruzione fosse assentibile sulla base della documentazione storica disponibile, tra cui mappe catastali e atti notarili risalenti, idonei a dimostrare almeno l’esistenza del manufatto.

Il TAR di Trento aveva ritenenuto mancante, ai fini della autorizzabilità dell’intervento di ristrutturazione dell’edificio in questione, ormai diruto e sito in zona agricola di pregio, soggetta a vincolo paesaggistico-ambientale, il requisito della possibilità di accertare, anche solo in termini di attendibilità, la “preesistente consistenza” del fabbricato, previsto dagli artt. 3 lett. d) del d.P.R. n. 380/2001 e dall’art. 107 comma 2 della l.p. n. 15/2015.

Per il giudice di primo grado, in particolare, il Comune di Ledro avrebbe “non irragionevolmente ritenuto non idonea la documentazione storica prodotta a dimostrare le caratteristiche essenziali dell’edificio crollato”, poiché le “rimanenze edilizie” ancora visibili consistevano “esclusivamente nelle vestigia di mura perimetrali di sola fondazione” ed erano “del tutto assenti strutture verticali o murature orizzontali oppure elementi di copertura” che consentissero “di ricostruire le rimanenti dimensioni diverse dal sedime del pregresso manufatto”. 

Nel caso in questione non erano state prodotte, poi, “fotografie risalenti all’epoca di esistenza dell’edificio né elaborati grafici” tali da poter provare l’originaria conformazione del fabbricato e i dati dimensionali dell’originaria costruzione non erano desumibili neppure dai documenti reperiti negli archivi, come la documentazione catastale, l’atto di compravendita del 1896 e l’atto di cessione successiva del 1902.

Il requisito decisivo: la preesistente consistenza

Il Consiglio di Stato conferma il diniego, richiamando l’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. 380/2001, secondo cui rientrano nella ristrutturazione edilizia anche gli interventi volti al ripristino di edifici crollati o demoliti, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Questo requisito non si esaurisce nella prova dell’antica esistenza dell’edificio o della sua localizzazione. Occorre poter ricostruire, almeno in termini di attendibilità, le caratteristiche essenziali del manufatto: sedime, altezza, volumetria, ingombro complessivo e configurazione originaria.

In base alla disciplina vigente, dunque, per aversi ristrutturazione di un edificio ormai diruto è essenziale poterne accertare la preesistente consistenza, per essere in grado di riprodurre – tanto più in una zona agricola di pregio e soggetta a vincolo paesaggistico-ambientale e al divieto di nuove costruzioni come quella in questione - la superficie e la volumetria originarie.

I ruderi non bastano

Nella presente fattispecie, invece, alla luce di tutti gli elementi di causa, mancano alcuni dati indispensabili per risalire alla configurazione originaria del manufatto preesistente, essendo individuabili dalle rovine della sola muratura perimetrale, prive di qualsiasi traccia della copertura o delle strutture orizzontali e dalle descrizioni presenti negli atti di compravendita, nonché da un estratto della mappa catastale, solo la pianta dell’edificio e la sua localizzazione, ma non la sua altezza complessiva, la sua volumetria e la sua effettiva consistenza.

La necessità di materiali evidenze fisiche che potessero permettere di risalire al manufatto che si intendeva ricostruire è stata ribadita nel corso del procedimento anche dal Servizio Urbanistica e tutela del paesaggio della Provincia che, nel suo parere, ha, appunto, sottolineato che “dette evidenze fisiche devono essere tali da consentire l’identificazione della forma del manufatto distrutto”, aggiungendo che “se si parla di ricostruire un manufatto, la sua originale configurazione deve fungere, tra l’altro, da termine di paragone nella valutazione delle caratteristiche del progetto di ricostruzione proposto” .

Il Comune, respingendo, in una simile situazione, la domanda di rilascio del permesso di costruire risulta, dunque, aver agito in modo ragionevole e coerente sia con il suddetto parere, che non appare essere stato interpretato in modo erroneo, sia con la vigente disciplina, così come interpretata dalla prevalente giurisprudenza che ha osservato che “costituisce costruzione ex novo e non già ristrutturazione, né tantomeno restauro o risanamento conservativo e, come tale, è soggetta a concessione edilizia secondo le regole urbanistiche vigenti al momento dell'istanza del privato, la ricostruzione di un intero fabbricato, diruto da lungo tempo e del quale residuavano, al momento della presentazione dell'istanza del privato, solo piccole frazioni dei muri, di per sé inidonee a definire l'esatta volumetria della preesistenza, in quanto l'effetto ricostruttivo così perseguito mira non a conservare o, se del caso, a consolidare un edificio comunque definito nelle sue dimensioni, né alla sua demolizione e fedele ricostruzione bensì a realizzarne uno del tutto nuovo e diverso” (Cons. Stato, Sez. II, 15 dicembre 2020, n. 8035) e che “è legittimo il diniego del permesso di costruire per l'esecuzione di opere di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione di un fabbricato rurale qualora sia impossibile dimostrare l'esatta consistenza dell'immobile preesistente” (Cons. Stato, Sez. IV, 21 ottobre 2014, n. 5174).

Ricostruzione tipologica e limiti probatori

Palazzo Spada, inoltre, precisa che il riferimento alla ricostruzione filologica o tipologica non può colmare l’assenza dei dati dimensionali essenziali. Le modalità costruttive, i materiali tradizionali o le caratteristiche comuni degli edifici coevi della zona possono orientare il progetto, ma non sostituiscono la prova della consistenza originaria del singolo fabbricato.

Senza un termine di paragone attendibile, la ricostruzione non conserva né ripristina un edificio preesistente: tende, piuttosto, a realizzare un manufatto nuovo.

Effetto sul permesso di costruire

Il permesso di costruire non può essere rilasciato quando l’intervento è presentato come ristrutturazione, ma manca la possibilità di verificare la preesistente consistenza dell’edificio diruto. In tale ipotesi, l’opera assume natura di nuova costruzione e deve rispettare la disciplina urbanistica vigente al momento della domanda.

Ciò è particolarmente rilevante nelle aree agricole di pregio e sottoposte a vincolo paesaggistico-ambientale, dove la nuova edificazione è vietata o fortemente limitata. La qualificazione come ristrutturazione non può quindi essere utilizzata per eludere i vincoli urbanistici e paesaggistici.

In definitiva: ristrutturazione ricostruttiva solo con edificio identificabile

La ristrutturazione edilizia ricostruttiva presuppone un edificio ancora identificabile nella sua consistenza essenziale. Se del fabbricato restano solo ruderi incapaci di dimostrare altezza, volume e configurazione originaria, l’intervento non è autorizzabile come ristrutturazione.

Il diniego del permesso è quindi legittimo, perché la ricostruzione di un manufatto non più definibile equivale, sul piano urbanistico, a nuova costruzione.

FAQ TECNICHE: I paletti della ristrutturazione edilizia ricostruttiva | Ingenio

Quando la ricostruzione di un edificio diruto può qualificarsi come ristrutturazione edilizia?
La ricostruzione rientra nella ristrutturazione edilizia solo se è possibile accertare, con sufficiente attendibilità, la preesistente consistenza del fabbricato. Non basta dimostrarne l’antica esistenza: occorre ricostruire sedime, altezza, volumetria, ingombro e configurazione originaria, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. 380/2001.

Quali prove sono richieste per dimostrare la preesistente consistenza dell’edificio?
Servono elementi probatori concreti e affidabili, come resti edilizi significativi, fotografie d’epoca, elaborati grafici o documentazione tecnica idonea. Mappe catastali o atti notarili storici, se privi di dati dimensionali certi, non sono sufficienti a provare altezza e volumetria originarie.

I ruderi e le sole fondazioni sono sufficienti per la ristrutturazione ricostruttiva?
No. La presenza di sole murature di fondazione o di limitate vestigia perimetrali non consente di ricostruire l’edificio nelle sue dimensioni essenziali. In tali casi manca il presupposto della preesistente consistenza e l’intervento non può essere qualificato come ristrutturazione edilizia.

Che rilievo assume la ricostruzione tipologica o filologica?
La ricostruzione tipologica può orientare le scelte progettuali, ma non sostituisce la prova della consistenza originaria del singolo fabbricato. Le caratteristiche degli edifici coevi o tradizionali dell’area non colmano l’assenza di dati certi su volume, altezza e configurazione dell’immobile diruto.

Quali sono le conseguenze se manca la prova della consistenza originaria?
In assenza di elementi attendibili, l’intervento assume natura di nuova costruzione e non di ristrutturazione. Come chiarito dal Consiglio di Stato, il permesso di costruire può essere legittimamente negato, specie in aree agricole di pregio o sottoposte a vincolo paesaggistico-ambientale.

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