Sanatoria paesaggistica di abusi in zona vincolata: le regole del Salva Casa

E' vero che l'articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal DL 69/2024 (Salva Casa) ha in un certo senso 'stravolto' la modalità della sanatoria ordinaria per come la conoscevamo prima, consentendo una nuova sanatoria semplificata, possibile anche per abusi edilizi effettuati in zone vincolate, ma è altrettanto vero che il parere della Soprintendenza - per le opere in area tutelata - resta comunque vincolante e quindi, se non è positivo, l'abuso non è sanabile.

A quste conclusioni giunge l'interessante sentenza 1062/2025 del 9 giugno 2025 del Tar Salerno, che ci consente anche di riepilogare le regole della sanatoria semplificata e di quella 'paesaggistica' introdotte dal Decreto Salva Casa.

Il caso: parere contrario della Soprintendenza per tettoia, rifacimento muri e sistemazione piazzale

La sentenza verte sul ricorso contro il parere contrario della Soprintendenza regionale relativo alla richiesta di Autorizzazione Paesaggistica in sanatoria, ai sensi dell’art. 167 del D.lgs. 42/2004, per lavori di realizzazione tettoia con struttura in legno, rifacimento di alcuni muri in c.a., ampliamento e sistemazione di piazzale esterno ed installazione di cancello in ferro, il tutto a servizio di un fabbricato per civile abitazione.

Il parere contrario è motivato con la considerazione che non si tratterebbe di abusi minori, per la consistenza e la natura degli stessi, atteso l’incremento volumetrico e di superficie in area vincolata.

Inoltre:

• non sarebbero applicabili le tolleranze costruttive regolamentate dal d.p.r. 31 del 2017 per opere e interventi edilizi eseguiti in variante a progetti autorizzati ai fini paesaggistici che non eccedono il 2% delle misure progettuali;
• le eccessive opere di sistemazione esterna, abusivamente realizzate, oltre ad aver determinato la creazione di volumi e superfici utili, avrebbero sostanzialmente modificato l’aspetto esteriore dei luoghi, risultando, nell’insieme, impattanti e in contrasto con le esigenze di tutela del paesaggio.

Il ricorso: le opere possono ottenere la sanatoria semplificata?

Il secondo motivo di ricorso è quello che ci interessa ai fini del Salva Casa: parte ricorrente riconduce le opere realizzate (realizzazione di un muro di contenimento in cemento armato, realizzazione di una recinzione perimetrale costituita da tubolari in ferro zincato, realizzazione di un cancello d’ingresso in ferro zincato, realizzazione di uno spiazzo con pavimentazione in cemento, realizzazione di una tettoia a falda inclinata) alla categoria edilizia della manutenzione straordinaria oppure, in alternativa, a quella della ristrutturazione edilizia, entrambe subordinate alla presentazione di segnalazione certificata di inizio attività.

La riconducibilità degli interventi nell’alveo di quelli assoggettati a segnalazione certificata di inizio attività ne determinerebbe la sanabilità, a norma dell'art.36 bis del dpr 380/2001, che consentirebbe la sanatoria anche per le opere realizzate in area sottoposta a vincolo paesaggistico.

Sarebbe superato, quindi, il divieto assoluto di autorizzazione paesaggistica in sanatoria disposto dall’articolo 167 del decreto legislativo 42 del 2004 per le opere e gli interventi che abbiano determinato incremento di volumi o di superfici.

Sanatoria semplificata Salva Casa: come funziona?

Sappiamo che l'art.36-bis del TUE riguarda l'accertamento di conformità semplificato che supera il concetto di doppia conformità per come lo conoscevamo fino all'avvento del DL 69/2024.

Secondo le nuove regole, gli abusi edilizi corrispondenti a parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali ex art.32 TUE, per ottenere la regolarizzazione, devono essere conformi ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda.

Si è quindi superato il concetto di doppia conformità piena come la conoscevamo prima.

E se serve anche l'autorizzazione paesaggistica?

Anche per interventi che necessitano di altre autorizzazioni (ad es. in aree tutelate), nel caso in cui siano richiesti atti di assenso da parte di altre amministrazioni per gli interventi edilizi prescritti, trattandosi di interventi condizionanti il rilascio del titolo o la formazione dello stesso, gli stessi dovranno essere acquisiti dallo Sportello unico edilizia prima del formale rilascio del permesso di costruire in sanatoria; in caso di SCIA in sanatoria la realizzazione è presupposto per la formazione del titolo.

In ogni caso, l'istanza relativo al titolo in sanatoria - anche per la parte che presuppone il rilascio di autorizzazioni o atti di assenso di altre amministrazioni - potrà essere presentata direttamente allo Sportello unico edilizia, che ai sensi dell'art.36-bis procederà poi a trasmettere la documentazione alle competenti amministrazioni.

Quindi, se si tratta di autorizzazione sismica o paesaggistica, il comune dovrà inviare la documentazione rispettivamente all'ufficio regionale e alla Soprintendenza territorialmente competenti.

Autorizzazione sismica in sanatoria solo col placet della Soprintendenza

Tornando al 'nostro' caso, il TAR evidenzia - in continuità con quanto già ricordato sopra - che seppure l'art.36 bis del Testo Unico Edilizia non esclude la sanabilità degli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire oppure in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, lo stesso articolo 36 bis, al comma 4, dispone che, per tali interventi, l’ufficio competente richieda all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento.

La norma, quindi, consente l'acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica in sanatoria anche per opere o interventi che abbiano determinato creazione di nuovi volumi e superfici oppure aumento di volumi e superfici legittimamente realizzati.

Ma il rilascio dell'autorizzazione paesaggistica in sanatoria da parte del Comune è subordinato al parere vincolante dell’autorità paesaggistica.

Nel caso di specie l'autorità preposta alla gestione del vincolo, la competente Soprintendenza al paesaggio, si è pronunciata in senso contrario, esercitando legittimamente il potere di valutazione ad essa attribuito dal richiamato art.36 bis.

La norma invocata dalla parte ricorrente, infatti, non prevede automaticamente la sanatoria paesaggistica degli interventi di cui si tratta, ma subordina l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria alla valutazione tecnico-discrezionale di compatibilità paesaggistica, nella fattispecie concretamente esercitata dalla Soprintendenza con il parere impugnato, laddove non si è esclusa in astratto la possibilità di sanare gli interventi edilizi appartenenti a determinate categorie, ma si è ritenuto che le opere in esame abbiano determinato un impatto sul paesaggio incompatibile con le esigenze di tutela, ritenendosi eccessive le opere di sistemazione esterna realizzate.

Il ricorso è da respingere, niente sanatoria paesaggistica per queste opere.

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