Scarsa impermeabilizzazione dei locali interrati: responsabilità solidale di impresa, progettista e direttore dei lavori

Impermeabilizzazione dei locali interrati: quando i difetti diventano “gravi”

Garage, autorimesse, cantine e locali seminterrati sono ampiamente diffusi e spesso anch’essi oggetto di ristrutturazione così come le unità residenziali. La loro caratteristica principale è il contatto diretto con il terreno e, di conseguenza, con l’umidità e l’acqua di falda.

Quando queste strutture presentano un’impermeabilizzazione inadeguata, si compromette non solo la funzionalità immediata dell’opera, ma anche la sua durabilità nel tempo, generando danni progressivi che possono arrivare fino al degrado strutturale.

L’articolo 1669 del codice civile stabilisce che “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.”
In sintesi, la norma, all'art. 1669 del c.c., definisce e disciplina nel merito quella che risulta essere una tutela per il committente nei confronti di quei difetti costruttivi così gravi da pregiudicare l’utilizzo dell’immobile.

La domanda che sorge è:

quando un vizio può considerarsi grave?

fino a che punto si estende la responsabilità dei soggetti coinvolti nella progettazione ed esecuzione dell’opera?

In questo contesto, particolare attenzione va alla posizione del progettista e del direttore dei lavori, i quali rispondono in solido con l’impresa quando i loro inadempimenti concorrono a produrre il danno.

L’ordinanza n. 1996/2026 della Corte di Cassazione fornisce chiarimenti significativi su questi aspetti.

Infiltrazioni nei box interrati: responsabilità di costruttore, progettista e direttore dei lavori ex art. 1669 c.c.

Due autorimesse interrate sono state realizzate in un condominio, ove sono stati citati in giudizio la società costruttrice, l’ingegnere progettista e direttore dei lavori, chiedendo il risarcimento dei danni ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile per i gravi difetti emersi nelle strutture.

Le problematiche riscontrate includevano:

• abbondanti infiltrazioni d’acqua;
• lesioni alle strutture;
• impermeabilizzazione insufficiente;
• diffusi trasudamenti di umidità (ben 17 box auto risultano essere interessati).

L’impermeabilizzazione verticale era stata realizzata solo fino a nove metri sotto il livello stradale, risultando inadeguata a proteggere i box dei piani interrati inferiori.

Il Tribunale di Milano aveva respinto la domanda, ritenendo non sussistenti i presupposti dell’articolo 1669 del codice civile. Tuttavia, la Corte d’Appello di Milano ha accolto l’appello del condominio, riconoscendo la gravità dei vizi e condannando la società costruttrice in solido con l’ingegnere al pagamento del danno.

Giunti al terzo grado di giudizio, la Suprema Corte ha respinto il ricorso dell’ingegnere, confermando la decisione della Corte d’Appello, secondo la quale “(…) le infiltrazioni <per intensità e diffusività> apparivano tali da ridurre nel presente e in un prossimo futuro il godimento effettivo dell’immobile, minandone struttura e funzionalità complessiva (…)”.
Le infiltrazioni riscontrate, per intensità e diffusività, compromettono il godimento dell’immobile e pregiudicano la normale utilizzazione, anche se l’opera non risulta ancora inutilizzabile.
Infatti i vizi gravi di cui all’articolo 1669 comprendono quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione.

Inoltre la Corte precisa che “nell’edificazione interrata, anche se destinata solo alla presenza non continuativa dell’uomo, come nel caso di garage, box e cantine, specialmente curata deve essere la realizzazione delle opere che ne assicurino la piena impermeabilizzazione, secondo la migliore tecnica del momento. Pertanto, in difetto, in caso di fenomeno diffusivo, ricorre la responsabilità del costruttore, ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., nonché quella solidale del progettista e del direttore dei lavori, per quanto a costoro imputabile.”
In presenza di garage, box e cantine le opere di impermeabilizzazione devono essere ben progettate ed eseguite. In caso contrario, se si innescano fenomeni diffusivi di infiltrazione, sussiste la responsabilità del costruttore ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, nonché quella solidale del progettista e del direttore dei lavori (per quanto loro imputabile) per aver contribuito al danno, ciascuno secondo modalità differenti.

Morale?

Il progettista e direttore dei lavori possono, in caso di gravi difetti, essere chiamati a rispondere in solido con il costruttore per i difetti dell’opera, con identica obbligazione risarcitoria.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: locali interrati, impermeabilizzazione, infiltrazione d’acqua, direttore dei lavori, appaltatore, progettista, art. 1669 c.c., responsabilità solidale.