SCIA e CILA: va sempre ripristinato lo stato legittimo?

SCIA e CILA in presenza di abusi edilizi: quando il Comune può bloccare i lavori

È legittimo eseguire lavori di manutenzione straordinaria mediante SCIA e CILA quando sussistono abusi edilizi preesistenti?

Cosa cambierebbe se si prospettasse un mutamento di destinazione d'uso?

In tali contesti, la pubblica amministrazione è legittimata a sospendere i lavori e a ordinare il ripristino dello stato dei luoghi quando emergano irregolarità non sanate?

A tali questioni ha fornito una risposta il TAR Lombardia con la sentenza n. 1603/2026.

Nel caso esaminato dai giudici, una società proprietaria di un’unità immobiliare ha eseguito un intervento edilizio, inizialmente oggetto di una CILA per manutenzione straordinaria dei locali e successivamente di una SCIA in variante. L’immobile in oggetto si trovava in un piano seminterrato e, secondo il progetto, avrebbe dovuto subire modifiche interne senza variazione della destinazione d’uso.
Il Comune di Milano, insieme all’ATS Città Metropolitana, riteneva che le opere fossero finalizzate invece a trasformare di fatto l’immobile da uso “laboratorio” a uso residenziale. Di conseguenza viene ordinata la sospensione dei lavori con il ripristino dei luoghi, dichiarando l’inammissibilità dei titoli edilizi presentati.

La società, dal canto suo, ha impugnato gli atti.

Esaminiamo ora la risposta del TAR.

Cambio di destinazione d’uso mascherato: quando la SCIA non basta

Il TAR precisa che “La qualificazione di un intervento edilizio non può prescindere da una valutazione complessiva e funzionale delle opere, che vada oltre il mero nomen iuris attribuito dalla parte proponente. (…). Nel caso di specie, l’Amministrazione Comunale ha correttamente qualificato l’intervento non come una semplice manutenzione straordinaria, bensì come un’operazione volta a realizzare un mutamento di destinazione d’uso, seppur dissimulato. Tale valutazione non si è fondata su un singolo elemento, ma su un complesso di indizi desumibili dalla documentazione progettuale presentata dalla stessa ricorrente. Gli elaborati grafici allegati alla SCIA e la documentazione fotografica posta a corredo del Verbale di Sopralluogo (...), illustrano in modo inequivocabile un’articolazione degli spazi interni che, per caratteristiche distributive e funzionali, è oggettivamente e univocamente preordinata a un utilizzo abitativo. La suddivisione in più “camere” e la previsione di ben tre servizi igienici in un’unità di dimensioni contenute non sono coerenti con la destinazione a “laboratorio”, ma depongono per una trasformazione a fini residenziali, in palese contrasto con la configurazione originaria legittimata dai titoli storici.”
La qualificazione di un intervento edilizio dipende da una valutazione complessiva delle opere quindi il Comune ha ritenuto correttamente che non si trattasse di manutenzione straordinaria, ma di un cambio di destinazione d’uso mascherato.
In particolare, i progetti e le foto mostrano una distribuzione interna tipica di un’abitazione, infatti la presenza di più camere e tre bagni in uno spazio ridotto è incompatibile con un laboratorio e indica un possibile uso residenziale.

Inoltre “Le opere di demolizione e costruzione di tavolati, pur rientrando astrattamente nella categoria della manutenzione straordinaria, devono essere valutate nel loro complesso, poiché evidenziano una radicale alterazione funzionale dell’immobile, finalizzata a renderlo idoneo a soddisfare esigenze abitative. Tale trasformazione costituisce un “mutamento rilevante della destinazione d’uso” ai sensi dell’art. 23-ter del D.P.R. n. 380/2001, in quanto comporta il passaggio dalla categoria funzionale “produttiva e direzionale” (laboratorio) a quella “residenziale”. Corollario della corretta qualificazione dell’intervento come mutamento di destinazione d’uso a fini abitativi è la legittimità della richiesta del parere igienico-sanitario dell’ATS. L’art. 88 del Regolamento Edilizio del Comune di Milano, in combinato disposto con la L.R. n. 7/2017 sul recupero dei locali seminterrati, subordina tale trasformazione a una verifica di compatibilità igienico-sanitaria. (…) La presenza di (...) abusi non sanati (...) costituisce un impedimento radicale alla presentazione e all’efficacia di qualsiasi ulteriore titolo edilizio, se non previa regolarizzazione dello stato di fatto mediante ripristino o, ove ammissibile, accertamento di conformità. La legittimità dello stato dei luoghi è, infatti, presupposto indefettibile per la legittimità di ogni successiva trasformazione.”
Le demolizioni e la realizzazione di nuove opere vanno valutati nel complesso e nel caso in essere trasformano radicalmente l’immobile per uso abitativo.
Tali modifiche configurano un cambio di destinazione d’uso rilevante ai sensi dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, quindi diventa legittima la richiesta del parere igienico-sanitario dell’ATS, necessario per verificare la compatibilità dell’intervento.

Un secondo aspetto fondamentale evidenziato dai giudici è quello relativo alla presenza di abusi edilizi emersi in sede di sopralluogo. La presenza di preesistenti interventi non sanati impedisce di fatto la possibilità di richiedere nuovi titoli abilitativi senza prima sanare o ripristinare lo stato legittimo dei luoghi.

La sentenza attribuisce un rilievo sostanziale alla destinazione d’uso effettiva degli immobili, indipendentemente dalle qualificazioni formali nei titoli edilizi.
Viene ribadito che la presenza di abusi pregressi non sanati può impedire la realizzazione di nuovi interventi, anche quando formalmente qualificati come una semplice manutenzione straordinaria.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: SCIA, CILA, abusi edilizi, sospensione lavori, cambio destinazione d’uso, variazioni d'uso mascherate.

FAQ TECNICHE - SCIA, CILA E ABUSI EDILIZI

1. Cosa sono SCIA e CILA in ambito edilizio?
SCIA e CILA sono titoli abilitativi utilizzati per interventi edilizi di diversa complessità.
La CILA riguarda opere di manutenzione straordinaria non strutturale, mentre la SCIA copre interventi più rilevanti.
Entrambe presuppongono la legittimità urbanistica dell’immobile.

2. In quali casi si utilizzano SCIA e CILA?
Si utilizzano per modifiche interne, frazionamenti, manutenzioni straordinarie e interventi senza aumento di volumetria.
La scelta dipende dalla tipologia di opere e dal regime urbanistico applicabile.

3. Cosa si intende per stato legittimo dell’immobile?
È la condizione urbanistico-edilizia conforme ai titoli abilitativi pregressi.
Costituisce presupposto necessario per ogni nuovo intervento edilizio.
In assenza di stato legittimo, i titoli possono risultare inefficaci.

4. Gli abusi edilizi precludono SCIA e CILA?
Sì, se non sanati.
La presenza di abusi pregressi può impedire la validità dei nuovi titoli edilizi.
È necessaria la previa regolarizzazione o il ripristino dello stato dei luoghi.

5. Quando un intervento diventa cambio di destinazione d’uso?
Quando la funzione reale dell’immobile cambia rispetto a quella autorizzata.
Non rileva solo la dichiarazione formale, ma la configurazione effettiva degli spazi.
Può richiedere ulteriori verifiche e pareri igienico-sanitari.

6. Qual è il ruolo del Comune nei controlli?
Il Comune verifica la conformità urbanistica e la coerenza tra progetto e stato dei luoghi.
Può sospendere i lavori in caso di irregolarità o difformità sostanziali.

7. Quali errori deve evitare il progettista?
Evitare qualificazioni formali non coerenti con le opere reali.
Trascurare lo stato legittimo pregresso è un errore ricorrente.
Fondamentale la verifica preventiva urbanistica e documentale.